Penalităţile de întârziere pentru neplata obligaţiilor către asociaţia de proprietari

Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat (art. 49 alin. 1 din Legea nr. 230/2007).

Cum ar trebui trataţi, însă, cei care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari?

Într-o cauză având ca obiect cererea formulată de reclamată, asociaţie de proprietari, prin care a solicitat obligarea pârâtului la plata de cote de întreţinere şi penalităţi de întârziere, instanţa de judecată a ridicat, din oficiu, excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate instanţa apreciază că dispoziţia legală care permite asociaţiei de proprietari aplicarea de penalităţi, în cuantum nu mai mare de 0,2%, în speţa de faţă de 0,2% (situaţia cel mai des întâlnită în practică), creează premisa unei discriminări.

Astfel, se disting:

• proprietarii care nu sunt constituiţi în asociaţii de proprietari şi care, în cazul neachitării la termen a facturilor la utilităţi, sunt ţinuţi la plata unei dobânzi penalizatoare în cuantum de 0,04% pe zi de întârziere (dobândă prevăzută de Codul de procedură fiscală), un total de 14,6% pe an;
• persoanele constituite în asociaţii care achită penalităţi de 0,2% pe zi de întârziere către asociaţie, cu un total de 73% pe an, în condiţiile în care aceasta – asociaţia de proprietari – achită mai departe, în caz de întârziere, penalităţi de 0,04% pe zi de întârziere.

La stabilirea cuantumului penalităţilor, a apreciat autoarea excepţiei, trebuie avute în vedere dispoziţiile art. 3 alin. (3) din Codul civil şi art. 3 din Ordonanţa Guvernului nr. 13/2011 privind dobânda legală remuneratorie şi penalizatoare pentru obligaţii băneşti, precum şi pentru reglementarea unor măsuri financiar-fiscale în domeniul bancar.

În aceste condiţii, aceeaşi persoană care contractează serviciile furnizorului de gaze, energie electrică, apă sau alte servicii în luna noiembrie a anului 2014 plăteşte furnizorului/prestatorului o dobândă penalizatoare de maximum 10,8% pe an, pe când, dacă în imobilul unde acesta locuieşte a fost constituită o asociaţie de proprietari, acesta este ţinut la o dobândă penalizatoare de 73% pe an.

În sfârşit, în opinia autoarei excepţiei de neconstituţionalitate, prin aplicarea de penalităţi într-un cuantum de 0,2% pe zi de întârziere, în condiţiile în care asociaţia poate fi ţinută la plata unor dobânzi de maximum 0,03%-0,04%, aceasta îşi depăşeşte limitele capacităţii sale de folosinţă.

Faptul că foloseşte banii din fondurile de penalităţi şi pentru lucrările de reparaţie sau pentru alte cheltuieli administrative, care în mod normal ar trebui suportate de către toţi proprietarii, şi nu doar de cei care au întârziat cu plata cotelor de contribuţii, creează premisele unei situaţii discriminatorii, precum şi o depăşire a scopului pentru care asociaţia de proprietari a fost constituită.

În final, apreciază că tocmai cuantumul acestor penalităţi stabilite de textul de lege criticat este sursa discriminării, şi nu posibilitatea asociaţiei de a impune penalităţi pentru plata cu întârziere.

Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea a constatat – potrivit jurisprudenţei sale anterioare – că în cazul unui imobil cu mai multe locuinţe, proprietarii deţin, pe lângă dreptul de proprietate individuală asupra apartamentelor sau spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, şi un drept de proprietate comună pe cote-părţi stabilă şi forţată asupra celorlalte spaţii dintr-un condominiu.

Legiuitorul a permis stabilirea de către asociaţia de proprietari a unui sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, reglementând un maximum cu privire la cuantumul acestora, respectiv de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat, precum şi cu privire la perioada de la care se vor aplica – numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată.

Potrivit art. 25 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli de reparaţii ale proprietăţii comune sau pentru alte cheltuieli de natură administrativă.

Curtea a constatat că textul de lege criticat instituie o măsură de protecţie a proprietarilor care-şi plătesc la termen cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. În lipsa unei astfel de reglementări s-ar putea ajunge în situaţia ca aceştia să nu mai beneficieze de serviciile contractate cu terţii ori să suporte penalităţile care rezultă din neplata la termen a serviciilor de către alţi proprietari. Aşadar, această măsură sancţionează, pe de-o parte, comportamentul culpabil al proprietarilor, iar pe de altă parte, protejează colectivitatea fără a aduce atingere justului echilibru între interesele concurente.

Cu privire la pretinsa contrarietate a textului criticat faţă de art. 16 alin. (1) din Constituţie, din perspectiva existenţei unei discriminări, în ceea ce priveşte plata penalizărilor, între proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari şi proprietarii nemembri ai asociaţiei, Curtea a reţinut că aceasta este lipsită de fundament, deoarece, potrivit dispoziţiilor art. 24 alin. (4) din Legea nr. 230/2007, hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari. Prin urmare, hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, prin care se stabilesc penalizările, sunt obligatorii şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei.

În consecinţă, critica referitoare la existenţa unei discriminări, în ceea ce priveşte plata penalizărilor, între proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari şi proprietarii nemembri ai asociaţiei este neîntemeiată, întrucât ambele categorii de proprietari au parte de acelaşi tratament juridic.

În ceea ce priveşte invocarea, în motivarea criticii de neconstituţionalitate referitoare la cuantumul penalizărilor stabilite de asociaţia de proprietari, a dispoziţiilor Codului de procedură fiscală privind plata unei dobânzi, Curtea a reţinut că acestea nu au incidenţă în cauză. Astfel, potrivit art. 120 alin. (1) din Codul de procedură fiscală, dobânzile reprezintă echivalentul prejudiciului creat titularului creanţei fiscale, ca urmare a neachitării de către debitor a obligaţiilor de plată la scadenţă şi se calculează pentru fiecare zi de întârziere, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadenţă şi până la data stingerii sumei datorate inclusiv.

Completul CCR a respins, ca neîntemeiată, excepţia de neconstituţionalitate, prin Decizia nr. 364/2015. În Monitorul Oficial nr. 579/2015 găsiţi toate argumentele aduse de Curte în motivarea acestei decizii.

Ai nevoie de Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF, de AICI!