Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat (art. 49 alin. 1 din Legea nr. 230/2007).

Cum ar trebui trataţi, însă, cei care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari?

Într-o cauză având ca obiect cererea formulată de reclamată, asociaţie de proprietari, prin care a solicitat obligarea pârâtului la plata de cote de întreţinere şi penalităţi de întârziere, instanţa de judecată a ridicat, din oficiu, excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate instanţa apreciază că dispoziţia legală care permite asociaţiei de proprietari aplicarea de penalităţi, în cuantum nu mai mare de 0,2%, în speţa de faţă de 0,2% (situaţia cel mai des întâlnită în practică), creează premisa unei discriminări.

Astfel, se disting:

  • proprietarii care nu sunt constituiţi în asociaţii de proprietari şi care, în cazul neachitării la termen a facturilor la utilităţi, sunt ţinuţi la plata unei dobânzi penalizatoare în cuantum de 0,04% pe zi de întârziere (dobândă prevăzută de Codul de procedură fiscală), un total de 14,6% pe an;
  • persoanele constituite în asociaţii care achită penalităţi de 0,2% pe zi de întârziere către asociaţie, cu un total de 73% pe an, în condiţiile în care aceasta – asociaţia de proprietari – achită mai departe, în caz de întârziere, penalităţi de 0,04% pe zi de întârziere.

La stabilirea cuantumului penalităţilor, a apreciat autoarea excepţiei, trebuie avute în vedere dispoziţiile art. 3 alin. (3) din Codul civil şi art. 3 din Ordonanţa Guvernului nr. 13/2011 privind dobânda legală remuneratorie şi penalizatoare pentru obligaţii băneşti, precum şi pentru reglementarea unor măsuri financiar-fiscale în domeniul bancar.

În aceste condiţii, aceeaşi persoană care contractează serviciile furnizorului de gaze, energie electrică, apă sau alte servicii în luna noiembrie a anului 2014 plăteşte furnizorului/prestatorului o dobândă penalizatoare de maximum 10,8% pe an, pe când, dacă în imobilul unde acesta locuieşte a fost constituită o asociaţie de proprietari, acesta este ţinut la o dobândă penalizatoare de 73% pe an.

În sfârşit, în opinia autoarei excepţiei de neconstituţionalitate, prin aplicarea de penalităţi într-un cuantum de 0,2% pe zi de întârziere, în condiţiile în care asociaţia poate fi ţinută la plata unor dobânzi de maximum 0,03%-0,04%, aceasta îşi depăşeşte limitele capacităţii sale de folosinţă.

Faptul că foloseşte banii din fondurile de penalităţi şi pentru lucrările de reparaţie sau pentru alte cheltuieli administrative, care în mod normal ar trebui suportate de către toţi proprietarii, şi nu doar de cei care au întârziat cu plata cotelor de contribuţii, creează premisele unei situaţii discriminatorii, precum şi o depăşire a scopului pentru care asociaţia de proprietari a fost constituită.

În final, apreciază că tocmai cuantumul acestor penalităţi stabilite de textul de lege criticat este sursa discriminării, şi nu posibilitatea asociaţiei de a impune penalităţi pentru plata cu întârziere.

Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea a constatat – potrivit jurisprudenţei sale anterioare – că în cazul unui imobil cu mai multe locuinţe, proprietarii deţin, pe lângă dreptul de proprietate individuală asupra apartamentelor sau spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, şi un drept de proprietate comună pe cote-părţi stabilă şi forţată asupra celorlalte spaţii dintr-un condominiu.

Legiuitorul a permis stabilirea de către asociaţia de proprietari a unui sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, reglementând un maximum cu privire la cuantumul acestora, respectiv de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat, precum şi cu privire la perioada de la care se vor aplica – numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată.

Potrivit art. 25 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli de reparaţii ale proprietăţii comune sau pentru alte cheltuieli de natură administrativă.

Curtea a constatat că textul de lege criticat instituie o măsură de protecţie a proprietarilor care-şi plătesc la termen cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. În lipsa unei astfel de reglementări s-ar putea ajunge în situaţia ca aceştia să nu mai beneficieze de serviciile contractate cu terţii ori să suporte penalităţile care rezultă din neplata la termen a serviciilor de către alţi proprietari. Aşadar, această măsură sancţionează, pe de-o parte, comportamentul culpabil al proprietarilor, iar pe de altă parte, protejează colectivitatea fără a aduce atingere justului echilibru între interesele concurente.

Cu privire la pretinsa contrarietate a textului criticat faţă de art. 16 alin. (1) din Constituţie, din perspectiva existenţei unei discriminări, în ceea ce priveşte plata penalizărilor, între proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari şi proprietarii nemembri ai asociaţiei, Curtea a reţinut că aceasta este lipsită de fundament, deoarece, potrivit dispoziţiilor art. 24 alin. (4) din Legea nr. 230/2007, hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari. Prin urmare, hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, prin care se stabilesc penalizările, sunt obligatorii şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei.

În consecinţă, critica referitoare la existenţa unei discriminări, în ceea ce priveşte plata penalizărilor, între proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari şi proprietarii nemembri ai asociaţiei este neîntemeiată, întrucât ambele categorii de proprietari au parte de acelaşi tratament juridic.

În ceea ce priveşte invocarea, în motivarea criticii de neconstituţionalitate referitoare la cuantumul penalizărilor stabilite de asociaţia de proprietari, a dispoziţiilor Codului de procedură fiscală privind plata unei dobânzi, Curtea a reţinut că acestea nu au incidenţă în cauză. Astfel, potrivit art. 120 alin. (1) din Codul de procedură fiscală, dobânzile reprezintă echivalentul prejudiciului creat titularului creanţei fiscale, ca urmare a neachitării de către debitor a obligaţiilor de plată la scadenţă şi se calculează pentru fiecare zi de întârziere, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadenţă şi până la data stingerii sumei datorate inclusiv.

Completul CCR a respins, ca neîntemeiată, excepţia de neconstituţionalitate, prin Decizia nr. 364/2015. În Monitorul Oficial nr. 579/2015 găsiţi toate argumentele aduse de Curte în motivarea acestei decizii.

Ai nevoie de Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF, de AICI!

comentarii

10 COMENTARII

  1. buna ziua eu am cumparat un apartament la 1 septembrie care nu avea sintem de incalzire propriu ,eram legat la colterm . Dupa ce am renovat am montat un sistem de incalzire propriu (centrala) dar nu am mai avut cum satrimit cerere de reziliere la colterm iar acuma ma cert cu asociatia pentru ca nu mai vreau sa platesc caldura .
    Cum as putea rezolva totoata treaba asta fara instanta ?

  2. Buna ziua…Intrebare…La o datorie la intretinere de aproape 3500. ron.acumulata in decursul a vre,o 4 ani(nu sunt in tara)…este posibil sa fie o penalitate de aproape 8000 roni?!?… Am achitat toata toata suma restanta la intretinere .. si mi se spune ca mai am penalitatile…Este corect calculata penalitatea!?!?Multumesc…

  3. BUNA ZIUA ,SUNTEM PLECTI DIN TARA , DE MULTI ANII , NU AM MAI FOST ACASA DE MULTI ANII , AVEM O DATORIE ACUMULATA ZICE ASOCIATIA CAI DOBANDA DE 38 MILIOANE BANI VECHI MI SE PARE ENORM ,VA MULTUMIM.

  4. buna ziua
    pentru luna Aprilie mi au fost calculate penalitati de intariziere la plata cheltuielilor de intretinere in valoare de 6,75 ron pentru o datorie de 112,55. ultima zi de plata a fost 31 Mai . aceste penalitati au fost calculate mai repede de 30 zile cat prevede legea si mai mult de 0,2% /zi. am solicitat administratorului detaliul privind modul de calcul dar nu mi a raspuns. in aceste conditii refuz sa platesc penalitatile deoarece mi se par calculate in mod abuziv si nelegal. se pot percepe penalitati la penalitati?

  5. Cresc penalizarile la intretinere?Am achitat intretinere la zero miau ramas penalitati 500ron acum sant 700 ron e corect?in blocul nostru nu sant gaze 2 persoane pe o luna mia venit123.9ron ceilalti vecini au mult mai putin cui sa ma adresez?

  6. Cresc si penalizarile la intretinere?Nu mai am datorii ci doar penalizari care cresc fte mult in fiecare luna…e corect?penalizarile cresc ??in ritmul asta nimeni nusi va putea achita datoriile niciodata…

  7. Pentru toti cei care au scris inaintea mea: platiti-va in termenul scadent cotele si nu veti mai avea probleme. V-ati obisnuit sa vi se dea, daca s-ar putea, moka totul si, dupa ce ca din cauza voastra Asociatiile platesc la randul lor penalitati si intampina o groaza de probleme mai si sariti in sus ca va simtiti neindreptatiti. Tipic romanesc! Sa va fie rusine. Noi, cei care ne platim indatoririle la timp avem de suferit din cauza voastra.

  8. Tanti liliana, lasa vrajeala cu “Asociatiile platesc la randul lor penalitati si intampina o groaza de probleme”, cunoastem cu totii gama escrocilor ce fac parte din Comitetul Executiv. Personai sunt intr-o situatie in care in urma expertizei contabile s-a constatat ca am fost “incarcat” cu o suma deloc neglijabila..cca. 3500 ron si trebuie ca sa dovedesc eu mi s-a produs un prejudiciu si disconfort.

  9. Buna ziua! Am cumparat un apartament cu o datorie la asociatia de proprietari!!Am achitat restanța si luna in curs dar penalitatile Nu!! Mi s-au parut exagerate!O intrebare am la dumneavoastra!! Cum este posibil sa creasca penalitatile in jum de an de la 2300 la 3000?Mentionez ca familia care a stat în chirie nu mergea în fiecare luna sa achite, plătea la două luni sau poate trei!!Va multumesc!!

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here