Se întâmplă adeseori ca un chiriaș (locatar) căruia i-a expirat contractul de închiriere al unei locuințe să rămână în continuare în acea locuință și să nu dorească să elibereze de bună-voie imobilul respectiv, și, de cele mai multe ori nici nu dorește să mai plătească chirie.

Tot astfel, se poate întâmpla și ca diverse persoane (ocupanți) să se instaleze la un moment dat în propria noastră locuință și, din varii motive, să nu dorească să mai elibereze de bună-voie imobilul respectiv. Într-o astfel de situație se pune întrebarea cum procedăm în calitate de proprietari (locatori) pentru ca fostul nostru chiriaș sau alte persoane să elibereze cât mai urgent locuința respectivă pe care o ocupă fără drept ?

Răspunsul la o astfel de întrebare încercăm să îl regăsim în cadrul prezentului articol.

Există reglementată în legislație vreo procedură care să permită proprietarului (locatorului) să evacueze mai rapid dintr-un imobil persoanele care îl ocupă fără drept?

Da, o astfel de procedură există în noul Cod de procedură civilă care prevede dispoziții exprese în ceea ce privește evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari (chiriași)  sau alte persoane.

Astfel, cel care dorește evacuarea unor persoane care ocupă fără drept un imobil are la dispoziție fie procedura prevăzută de Titlul XI-art. 1033-1048 din noul Cod de procedură civilă, fie procedura de drept comun, mai greoaie și de mai lungă durată.

Dacă proprietarul (locatorul) alege să se folosească de procedura prevăzută de noul Cod de procedură civilă, reținem că un astfel de demers nu aduce nicio atingere drepturilor acestuia la plata chiriei, la plata de despăgubiri şi nici altor drepturi născute în temeiul contractului sau al legii, după caz. În acest sens, pentru realizarea drepturilor şi îndeplinirea obligaţiilor izvorând din contract, precum şi a celor prevăzute de dispoziţiile legale aplicabile în materie, partea interesată (proprietarul (locatorul)), va putea proceda, după caz, potrivit dispoziţiilor referitoare la ordonanţa de plată sau celor privind soluţionarea cererilor cu valoare redusă ori la sesizarea instanţei competente, în condiţiile dreptului comun.

Care este primul demers ce trebuie făcut de proprietar (locator) în vederea evacuării locatarului (chiriașului)/ocupantului unui imobil?

Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.

Legiuitorul diferențiază în ceea ce privește durata locaţiunii; astfel, dacă locaţiunea este pe durată nedeterminată, denunţarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată şi notificare de evacuare a imobilului; în schimb, când locaţiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Tot astfel, atunci când proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.

Când suntem în prezența unei evacuări voluntare?

Dacă locatarul sau ocupantul care a fost notificat în condiţiile  mai sus arătate a părăsit imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare.

În conformitate cu prevederile art. 1039 din noul Cod de procedura civila, se prezumă că imobilul este părăsit în caz de încetare a activităţii economice ori de încetare a folosirii imobilului de către locatar sau ocupant ori de către persoanele aflate sub controlul lor, precum şi în cazul returnării cheilor imobilului, ridicării echipamentelor, mărfurilor sau altor bunuri mobile din imobil.

Când poate proprietarul (locatorul) să sesizeze instanţa de judecată?

Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condiţiile  mai sus arătate refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.

Reținem că cererile astfel formulate în temeiul Titlului XI din noul Cod de procedura civilă sunt de competenţa judecătoriei în circumscripţia căreia se află situat imobilul ocupat fără drept ori, după caz, închiriat, chiar dacă locatarul a părăsit imobilul sau contractul a încetat.

În ceea ce priveste cererile de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fără drept, soluţionate potrivit procedurii speciale prevăzute de noul Cod de procedură civilă, acestea se taxează cu 100 lei (art. 6 alin. 3 din OUG nr. 80/2013).

Locatarul şi ocupantul  imobilului sunt socotiţi ca având domiciliul lor obligatoriu la imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept.

Legiuitorul arată că, dacă imobilul este închis, toate notificările, citaţiile şi celelalte acte de procedură emise  vor fi afişate la uşa imobilului.

Cum se judecă cererea de evacuare formulată potrivit noului Cod de procedură civilă?

Cererea de evacuare se judecă cu citarea părţilor; prin excepţie, în cazul în care evacuarea imobilului pentru neplata chiriei se solicită în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu, potrivit legii, cererea de evacuare se judecă fără citarea părţilor .

Cererea de evacuare se judecă de urgenţă, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă s-a dat cu citarea părţilor.

Reţinem şi faptul că, potrivit legiuitorului, întâmpinarea nu este obligatorie.

Pârâtul chemat în judecată, potrivit procedurii prevăzute în Titlul XI din noul Cod de procedura civila, nu poate formula cerere reconvenţională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanţie, pretenţiile sale urmând a fi valorificate numai pe cale separată.

În schimb, pârâtul poate invoca apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt şi de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.

Dacă s-a solicitat şi plata chiriei, instanţa, cu citarea părţilor, va putea dispune odată cu evacuarea şi obligarea pârâtului la plata acesteia, inclusiv a sumelor devenite exigibile în cursul judecăţii (art. 1041 alin. 4 din noul Cod de procedura civila).

În ceea ce privește hotărârea de evacuare reținem că aceasta este executorie.

Ce căi de atac se pot formula împotriva hotărârii de evacuare/a executării hotărârii de evacuare?

Hotărârea de evacuare poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la pronunţare, dacă s-a dat cu citarea părţilor, sau de la comunicare, când s-a dat fără citarea lor.

De asemenea, reținem că împotriva executării hotărârii de evacuare cei interesaţi pot introduce contestaţie la executare, în condiţiile legii.

Poate fi suspendată executarea hotărârii de evacuare?

Potrivit art. 1044 alin. 1 din noul Cod de procedura civila, în principiu, executarea hotărârii de evacuare nu va putea fi suspendată.

Cu toate acestea, în cazul evacuării pentru neplata chiriei se va putea dispune suspendarea executării hotărârii în cadrul contestaţiei la executare sau a apelului exercitat de către pârât numai dacă acesta consemnează în numerar, la dispoziţia creditorului, chiria la care a fost obligat, suma stabilită pentru asigurarea ratelor de chirie datorate până la data cererii de suspendare, precum şi cea aferentă ratelor de chirie ce ar deveni exigibile în cursul judecăţii procesului.

Suspendarea încetează de drept dacă, la expirarea termenului pentru care chiria a fost astfel acoperită, debitorul nu cere şi nu depune suma ce se va fixa de instanţa de executare pentru acoperirea unor noi rate, în condiţiile prevăzute la art. 1044 alin. 1 din noul Cod de procedura civila.

Ai nevoie de Noul Cod de procedură civilă? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF, de AICI!

comentarii

11 COMENTARII

  1. Buna ziua, am următoarea întrebare dacă sunt proprietar am titlu proprietate cadastru și intabulare rol primărie,doua hotărâri judecătorești și o notificare executor,și am făcut o cerere de evacuare respinsă de instanță la care am făcut recurs dar mă apucat iarna cu atâtea termene și până se dă termen pt recurs vine decembrie cum pot vinde imobilul daca cineva vrea să îl cumpere pot sa fac vânzarea daca eu aștept termenul la recurs . Cum sa procedez Persoanele care locuiesc acolo nu au niciun drept și totuși instanță a respins cauza deoarece nu a fost formulat de toți moștenitori decât de unul, aceasta fiind greșeală avocatului eu având procuri de la ceilalți dar el nu a menționat acest lucru Va multumesc

  2. buna ziua.m.ar interesa de cand am legalizat hotararea judecatoreasca executorie,si am dus.o la executor,in cat timp e obligat sa paraseasca apart.adica care e termenul(10zile)lucratoare?in cat timp legal e somat sa paraseasca apart.multumesc.

  3. Buna ziua. Am obtinut actul de mostenitor eu si fratele meu. Ce urmeaza sa fac de acum sa pot sa evacuez o persoana din apartament? Persoana respectiva sta acolo abuziv neavând contract cu mine.multumesc anticipat.

  4. Buna ziua! Am convietuit cu un barbat timp de 17 ani locuid in apartamentul lui. In ianuarie a decedat fara ca sa fi apucat sa ne facem testamente sau sa ne casatorim.Are o singura ruda, un var primar care parea cooperant la inceput. Acum insa nu mai radspunde la telefon. Nu mai comentez faptul ca eu am investit mult in renovarea acestui apartament.Acum, probabil la un an de zile va face succediunea fara sa ma anunte. La ce sa ma astept? Multumesc anticipat pentru raspuns.

  5. Buna ziua! Va rog sa ma ajutati si pe mine cu procedura legala privind evacuarea unei persoane. Mentionez ca am cumparat apartamentul unei persoane prin credit ipotecar. Fostul proprietar trebuia sa ne inmaneze cheile, conform contractului de vanzare cumparare in ziua semnarii actelor definitive. Am facut o declaratie ca ii voi lasa in apartament inca 30 de zile, termenul a expirat, iar fostul proprietar nu doreste sa paraseasca apartamentul, eu fiind nevoita sa ma mut pana la data de 1 aprilie pentru a nu mai plati chirie si totodata rata aferenta creditului. Va multumesc !

    • Buna seara!
      Pentru a evacua pe cineva (fostul proprietar) din casa dvs. trebuie sa il actionati in judecata! Procedura dureaza cel putin 2 luni, in procedura rapida, asadar nu cred ca reusiti pana la 1 aprilie ac.
      Daca nu ati rezolvat ceva intre timp pe cale amiabila, pot sa va ofer suport juridic in instanta cu acest proces!
      Av. Madalina Moceanu
      Baroul Bucuresti

  6. M-am născut și crescut până acum la vârsta de 66 de ani, în casa părintească, unde am și domiciliul stabil. În urma unor excrocherii făcute de sora mea care, a făcut act de vânzare cumpărare cu mama mea și cu tatăl meu (care nu avea discernământ). Am aflat atunci când am schimbat actul de identitate, unde sora mea (proprietara) cu bună voie a fost de acord. Acum vrea sa ma evacueze. Menționez ca sunt într-o stare precară (cancer-invalid gr 2).Are dreptul

  7. Buna seara!
    Da, din pacate, in situatia descrisa de dvs. sora dvs. poate sa va evacueze din aceea casa! Parintii dvs. ar putea cere desfiintarea contractului pentru lipsa de discernamant, asta evident daca doresc acest lucru! Dumneavoastra nu prea aveti ce face in aceasta situatie, pentru ca sora dvs. este acum proprietara legala a casei respective, iar dvs. nu aveti titlu sa locuiti in aceea casa, mai ales ca spuneti ca nu mai aveti nici domiciliul in buletin acolo!
    Av. Madalina Moceanu
    Baroul Bucuresti

  8. Buna ziua !
    Doamna avocat va rog frumos sa ma ajutati cu un sfat pentru a solutiona o problema cu care ne comfruntam de 8 ani de zile si care tinde sa se agraveze tot mai mult.
    Este vorba despre imobilul in care locuieste soacra mea unde este proprietar legal .
    Mentionez ca aceasta cladire este alcatuita din parter , etaj 1 si mansarda .(la etajul 1 lucuid soacra mea).
    Problema este ca la mansarda cam de 8 ani s-au stabilit abuziv fara nici un act legal doi indivizi indezirabili care produc pagube si deterioreaza permanent imobilul si facilitatile acestuia distrugand instalatiile electrice , de apa de canalizare …etc, acestia fiind racodati ilegali la reteaua electrica producand de nenumarate ori scurt circuit si alte avarii care au pus in pericol de incendiu imobilul. Am facut numeroase sesizari la politie si primarie fara niciun rezultat .
    Am uitat sa specific faptul ca la acea mansarda pe care au ocupat-o abuziv acesti indivizi in trecut a locuit un batran care nu a avut nici un mostenitor ori rude ,iar acest lucru l-am verificat personal in arhive (presupun astfel ca acea mansarda este proprietatea statului/primariei)
    Intrebarea mea este cum putem evacua aceste persoana din imobilul respectiv???
    Va multumesc anticipat!

  9. – După divorțul notarial pronunțat in 10 iunie 2021, numita B.D. fosta soție(61 ani cu loc de munca ),având doi copii majori (din 5 in total) din căsătoria ei anterioară, ocupă momentan abuziv 2 camere din 3, plus folosință necuvenită de anexe, adică ¾ din locuința proprietarului, proprietarul(72 ani) fiind stânjenit in libera posesie a bunului sau privat de către aceste 3 persoane zgomotoase , persoane care acum nu mai sunt in drept de a locui gratuit si ultraconfortabil in spațiul proprietarului, dar refuzând categoric eliberarea locuinței sub pretext că proprietarul a consimțit in 2017 cei 3 să aibă adresa lor din CI pe locuința sa, acestea expirând prin 2025. B.D, fosta soție, posedă spațiu de locuit suficient cu copiii, la adresa mamei sale, unde anterior au mai avut adresa. Prin divorț si schimbarea numelui B.D. va trebui automat să își schimbe si adresa, dar ea intenționat tărăgănează .
    Menționez că proprietarul a avut încheiat in 2012 un contract notarial de întreținere cu B.D, pe care ea acum nu-l mai respectă, căsătoria survenind abia in 2013. Rezilierea acestui contract, cu drept de uzufruct viager al proprietarului, va dura mult timp din cauza numărului redus de complete de judecata(3 pe civil la tot județul).
    Cum pot proceda la urgență eliberarea imobilului meu,de aceste persoane zgomotoase, absolut neplatnice la cheltuielile casei, devenite recalcitrante si obraznice, viața mea devenind un calvar. Posibil clanul lor să fi făcut un scenariu ca să urgenteze moartea proprietarului si intrarea in posesie a apartamentului, ce să mai cred de schimbarea de atitudine a clanului lor ? Vă rog doamnă avocat, învățați-mă Cum să procedez cât mai urgent? Invocarea unei ordonanțe președințiale ar avea vreun efect ? Vă mulțumesc din suflet !

  10. Am o mare rugaminte si va solicit ajutorul, doar cu o simpla informatie.Detin un garsoniera in proprietate, insa din motive diverse si complecate, nu mai locuiesc in ea, fiind in prezent ocupata de persoane necunoscute.Procedura evacuarii pe calea dispozitiilor 1033 cat si pe dreptul comun, prevad indicarea unui parat, insa eu nu stiu cine sta in garsoniera mea in momentul de fata.Mentionez ca sunt batran si de fiecare data cand am fost sa usa casei mele, mi-au adus injurii si amenintari.Am depus si plangeri la politie, insa nu s-a intamplat nimic, de aproximativ 1 an stau in chirie nerezolvandu-se nimic.Ce am de facut! Va multumesc anticipat pentru orice informatie mi-o veti acordata

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here