STUDIU DE CAZ: Hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare în cazul existenţei unui antecontract

Reclamantul A  a chemat în judecată pe pârâtul B solicitând instanţei de judecată să pronunţe o hotărâre care sa  ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtul B -în calitate de vânzător şi reclamant -în calitate de cumpărător, având ca obiect terenul extravilan arabil situat în com. Curcani, jud. Călăraşi, compus din:

• suprafaţa de 3100 mp situată în tarlaua nr., parcela nr., având ca vecinătăţi …;
• suprafaţa de 800 mp situată în tarlaua nr., parcela nr., având ca vecinătăţi …;
• suprafaţa de 1000 mp situată în tarlaua nr., parcela nr., având ca vecinătăţi …

în total 4900 mp pentru preţul de 20.000 RON.

În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că la data de 15.10.2011 între părţi s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare sub forma unei chitanţe de mână, având ca obiect terenul arabil situat în extravilanul comunei Curcani, jud. Călăraşi, în suprafaţă de 4900 mp., preţul stabilit de către părţile antecontractului fiind de 20.000 lei.

A mai arătat reclamantul că preţul de 20.000 lei fost achitat în întregime de acesta la momentul semnării antecontractului.

În antecontractul de vânzare-cumpărare s-a prevăzut ca perfectarea contractului de vânzare-cumpărare la notariat (în formă autentică) să se realizeze în termen de 30 de zile de la data semnării chitanţei.

Deşi reclamantul a dorit perfectarea contractului de vânzare-cumpărare la notariat (în formă autentică) după expirarea termenului de 30 de zile de la data semnării chitanţei, pârâtul s-a dezinteresat de perfectarea contractului respectiv, nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală în sensul de a întocmi documentaţia cadastrală pentru terenuri şi astfel, reclamantul s-a aflat în imposibilitate de a perfecta contractul de  vânzare-cumpărare în formă autentică, motiv pentru care a înţeles să formuleze prezenta acţiune în instanţă.

În probaţiune, reclamantul a precizat că se prevalează de proba cu înscrisuri, martori, interogatoriu, expertiză şi orice probă a cărei necesitate va reiesşi din dezbateri.

Ce apărări a formulat  pârâtul  referitor la  acţiunea de chemare în judecată a reclamantului?

Deşi a primit cererea de chemare în judecată a reclamantului, pârâtul nu a formulat în termen legal întâmpinare şi, deşi legal citat, pârâtul nu s-a prezentat în instanţă pentru a combate pretenţiile reclamantului.

Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat şi cum a argumentat hotărârea respectivă?

Prin sentinţa civilă nr. xyz/24.05.2012, instanţa de judecată a  admis  acţiunea reclamantului, hotărârea urmând a ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare încheiat între B în calitate de vânzător şi A în calitate de cumpărător, având ca obiect terenul extravilan arabil situat în com. Curcani, jud. Călăraşi, compus din:

• suprafaţa de 3100 mp situată în tarlaua nr, parcela nr, având ca vecinătăţi …;
• suprafaţa de 800 mp situată în tarlaua nr., parcela nr., având ca vecinătăţi …;
• suprafaţa de 1000 mp situată în tarlaua nr., parcela nr., având ca vecinătăţi …

în total 4900 mp pentru preţul de 20.000 RON.

Având în vedere principiul disponibilităţii, instanţa a luat act că reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut următoarea situaţie de fapt:

La data de 15.10.2011 între părţi s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare sub forma unei chitanţe de mână, având ca obiect terenul arabil situat în extravilanul comunei Curcani, jud. Călăraşi, în suprafaţă de 4900 mp., preţul stabilit de către părţile antecontractului fiind de 20.000 lei, care a fost achitat în întregime de reclamant la momentul semnării antecontractului.

În antecontractul de vânzare-cumpărare s-a prevăzut că perfectarea contractului de vânzare-cumpărare la notariat (în formă autentică) să se realizeze în termen de 30 de zile de la data semnării chitanţei, lucru care nu s-a mai petrecut.

Pârâtul a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu prin succesiune legală (moştenire) de pe urma defunctului C, conform certificatului de moştenitor nr.www/2011. La rândul său, autorul pârâtului (numitul C) a beneficiat de reconstituirea dreptului de proprietate, conform  titlului de proprietate nr. xzy/01.09.1994.

Instanţa a reţinut de asemenea că, potrivit certificatului fiscal depus la dosarul cauzei, pârâtul nu figura cu debite neachitate.

Totodată din certificatul de sarcini aflat la dosarul cauzei a rezultat că în ceea ce priveşte suprafaţa de teren ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, acesta nu figurează înscris în cartea funciară, iar pe numele pârâtului nu au fost găsite sarcini.

În condiţiile speţei, instanţa a apreciat că au devenit incidente următoarele dispoziţii legale: art.1244, art. 1270, art. 1179, art. 1516 al.2 pct.3 şi art. 1669 din noul Cod civil.

Potrivit dispoziţiilor art. 1244 din noul Cod civil „în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.”

Potrivit art.1669 alin. 1 din noul Cod civil, „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.”

În baza art. 1270 din noul Cod civil, „contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante.”

În plus, art. 1516 alin.2 pct.3  din noul Cod civil stabileşte că „atunci când, fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa şi fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin (…): 3. să folosească, atunci când este cazul, orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său”.

Trebuie reţinut şi faptul că în conformitate cu dispoziţiile art. 1179 din noul Cod civil, orice contract trebuie să îndeplinească toate condiţiile esenţiale de validitate, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimţământul valabil, obiectul determinat şi cauza licită şi morală.

Analizând situaţia de fapt expusă prin prisma dispoziţiilor legale incidente în speţă, instanţa a constatat că cererea reclamantului este întemeiată pentru următoarele considerente:

Pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare în condiţiile art. 1669 din noul Cod civil, instanţa trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părţi care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun, dacă există refuzul nejustificat al părţii acţionate în instanţă de încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul încheiat şi dacă promitentul – vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul – cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Instanţa a constatat că actul juridic încheiat între părţi este un antecontract de vânzare – cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren arabil ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma prevăzută de art. 1179 din noul Cod civil (adică prin înscris autentic încheiat de notarul public), ci a dat naştere doar unui drept de creanţă în patrimoniul reclamantului şi a creat în sarcina părţilor obligaţia de a face, respectiv de a încheia în termen de 30 de zile de la data semnării chitanţei contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică.

Instanţa a apreciat că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi întruneşte condiţiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimţământul valabil, obiectul determinat şi cauza licită prevăzute de art. 1179 din noul Cod civil, fiind obligatoriu între părţile contractante în baza art.1270 din Codul civil.

În ceea ce priveşte refuzul părţii acţionate în instanţă de încheia contractul în forma prevăzută de lege, instanţa a reţinut că prin antecontractul de vânzare – cumpărare părţile au stabilit să încheie actul în formă autentică în termen de 30 de zile de la data semnării chitanţei de mână. Imposibilitatea perfectării contractului în formă autentică a fost confirmată prin declaraţia martorului audiat în cauză, care a arătat că pârâtul s-a dezinteresat de perfectarea actelor, dar şi prin atitudinea pârâtului care nu a depus întâmpinare şi nu s-a prezentat în faţa instanţei pentru a-şi preciza poziţia şi a răspunde la interogatoriu, deşi a fost citat cu această menţiune. Neîndeplinirea obligaţiei contractuale asumate de pârât, în sensul de a întocmi documentaţia cadastrală, a reiesit implicit şi din împrejurarea că OCPI a înaintat la dosarul cauzei certificat de sarcini, iar nu extras de carte funciară.

Instanţa a reţinut şi faptul că reclamantul şi-a îndeplinit obligaţia contractuală de a plăti preţul, achitând încă de la încheierea antecontractului întreaga sumă înscrisă în acesta, respectiv 20.000 de lei, aspect confirmat şi de martor.

În cauză, pârâtul promitent – vânzător are calitatea de proprietar asupra terenului ce a făcut obiectul antecontractului, astfel cum s-a reţinut în paragrafele precedente.

În calitate de proprietar, pârâtul şi-a achitat la zi creanţele bugetare, nefigurând cu debite neachitate, iar terenul ce face obiectul antecontractului nu este grevat de sarcini, aşa cum s-a reţinut la stabilirea situaţiei de fapt.

Instanţa a mai arătat şi faptul că reclamantul promitent – cumpărător nu se află într-o situaţie de incapacitate de a dobândi imobilul în discuţie.

Faţă de  împrejurările mai sus arătate, instanţa a admis cererea reclamantului.

Conform art.77/1 al.6 din Legea nr.571/2003 (Codul fiscal) cu modificările şi completările ulterioare, în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă şi irevocabilă a hotărârii aceasta s-a comunicat organului fiscal competent.

Conform art.54 din Legea 7/1996, în termen de 3 zile de la rămânerea definitivă şi irevocabilă a  hotărârii, aceasta s-a comunicat Biroului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către pârât şi, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată sau infirmată de instanţele superioare?

Da, sentinţa civilă nr. xyz/24.05.2012 a judecătoriei  a fost atacată de către pârât, dar instanţele superioare au menţinut hotărârea respectivă, reţinându-se temeinicia şi legalitatea acesteia.

(P) Caută orice dosar aflat în instanţă în Lege5 Online! Lege5 este un soft de documentare legislativă disponibil în variantele Online, Desktop şi Mobile.