Locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie.

Acest tip de contract fiind unul bilateral, încheierea sa dă naştere la obligaţii atât pentru locator, cât şi pentru locatar. În articolul de faţă analizăm obligaţiile locatorului în contractul de locaţiune, cu atât mai mult cu cât astfel de contracte se derulează în prezent, în România, într-un număr destul de mare.

Notă: Citeşte şi articolul "Care sunt obligaţiile locatarului în contractul de locaţiune?".

În ceea ce priveşte obligaţiile principale ale locatorului, art. 1786 din Codul civil arată că locatorul este ţinut, chiar fără vreo stipulaţie expresă:

a) să predea locatarului bunul dat în locaţiune;

b) să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii;

c) să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii.

Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia.

Aşadar, predarea bunului dat în locaţiune se poate cere la termenul convenit de părţi şi la locul unde se găsea bunul în momentul contractării şi cu cheltuiala locatorului şi într-o stare corespunzătoare destinaţiei în vederea căreia a fost închiriat.

În caz de nerespectare a acestei obligaţii, locatarul poate să solicite predarea silită, să invoce excepţia de neexecutare sau să ceară rezilierea contractului de locaţiune cu daune interese.

Locatorul trebuie să menţină bunul în stare de a servi la întrebuinţarea pentru care a fost închiriat, sens în care trebuie să efectueze reparaţiile necesare în tot timpul locaţiunii (art. 1788 alin. 1 din Codul civil). Reparaţiile necesare sunt: reparaţiile capitale, degradări provenind din uzul normal al lucrului sau cauzate fortuit, inclusiv viciile de construcţie şi la părţile comune ale imobilului folosite de mai mulţi locatari.

Locatorul nu trebuie să efectueze reparaţiile numite “locative” care din momentul predării sunt în sarcina locatarului.

Exemple de reparaţii locative: schimbarea unui geam spart de la o fereastră, schimbarea unei garnituri la o chiuvetă etc.

Pieirea - în totalitate sau în cea mai mare parte - imobilului închiriat conduce la încetarea contractului, locatorul neputând fi obligat să-l reconstruiască.

Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor.

Legea prevede că, în caz de urgenţă, locatarul îl poate înştiinţa pe locator şi după începerea reparaţiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înştiinţării.

Legat de această obligaţie trebuie să înţelegem de fapt şi obligaţia de garanţie a locatorului.

În virtutea obligaţiei de garanţie, locatorul răspunde de tulburările provenite: 1) de la propria sa faptă, 2) din viciile lucrului şi 3) de la terţi, dacă prin aceste tulburări se aduce o atingere serioasă folosinţei.

Tulburările provenite de la propria sa faptă: Locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului folosinţa liniştită şi utilă a bunului, fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă.

Garanţia contra viciilor lucrului: Potrivit art. 1790 alin. 1 din Codul civil, locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi fără a ţine seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii.

Aşadar, legiuitorul arată că locatorul răspunde chiar dacă a fost de bună-credinţă la încheierea contractului (nu a cunoscut viciile) şi indiferent de momentul apariţiei viciului, deoarece obligaţia locatorului de a asigura folosinţa lucrului este succesivă.

Exemple de vicii: existenţa de insecte, starea necorespunzătoare a coşurilor, infiltraţii de apă sau alte defecte de construcţie.

În schimb, potrivit art. 1790 alin. 2 din Codul civil, locatorul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data încheierii contractului şi pe care locatarul nu le-a reclamat în condiţiile art. 1690 alin. 3 din Codul civil.

Reţinem şi faptul că locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului.

Legea arată că dacă locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scădere proporţională a chiriei. În cazul în care viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locaţiune, el poate rezilia contractul, în condiţiile legii.

Aşadar, în cazul descoperirii viciilor ascunse, locatarul poate să ceară fie o reducere proporţională de preţ, fie rezilierea contractului (cu daune-interese).

Atunci când aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat şi la daune-interese, în afară de cazul când dovedeşte că nu le-a cunoscut şi că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască.

Astfel, dacă viciile se datorează cazului fortuit sau forţei majore intervenite în timpul locaţiunii, locatarul nu poate pretinde şi daune interese, deoarece este vorba de o cauză străină care nu poate fi imputată locatorului.

De reţinut că dispoziţiile privitoare la garanţia contra viciilor ascunse mai sus arătate se aplică şi atunci când bunul dat în locaţiune nu corespunde calităţilor convenite de către părţi.

Tulburările provenite de la terţi: Dacă tulburarea folosinţei provine de la un terţ, legea distinge între tulburarea de fapt şi tulburarea de drept.

Tulburarea de fapt: Locatorul nu garantează pentru tulburările de fapt, situaţie în care terţul va putea fi urmărit direct de locatar în numele său personal (acţiuni posesorii). Cu toate acestea, locatorul garantează si pentru tulburările de fapt dacă tulburările începute înaintea predării bunului îl împiedică pe locatar să îl preia, caz în care dispoziţiile art. 1794 alin. 2 din Codul civil sunt aplicabile.

Tulburarea de drept: Dacă un terţ pretinde vreun drept asupra bunului dat în locaţiune, locatorul este dator să îl apere pe locatar chiar şi în lipsa unei tulburări de fapt. Dacă locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosinţa bunului, locatorul trebuie să îl despăgubească pentru toate prejudiciile suferite din această cauză.

Potrivit art. 1794 alin. 2 din Codul civil, indiferent de gravitatea tulburării, dacă i-a comunicat-o locatorului, fără ca acesta să o înlăture de îndată, locatarul poate cere o scădere proporţională a chiriei. Dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul în condiţiile legii.

În schimb, legiuitorul arată că locatarul care, la încheierea contractului, cunoştea cauza de evicţiune nu are dreptul la daune-interese.

Aşadar, ori de câte ori faptul exercitării de către un terţ a unui drept asupra lucrului duce la pierderea sau reducerea folosinţei acelui lucru de către locatar, acesta are dreptul să ceară fie rezilierea contractului (cu daune-interese), fie o diminuare a preţului (cu daune-interese).

Legat de tulburarea de drept trebuie să facem referire şi la introducerea în proces a locatorului. Astfel, dacă locatarul este chemat în judecată de un terţ care pretinde un drept asupra bunului închiriat, inclusiv un drept de servitute, şi există riscul pierderii, în tot sau în parte, a folosinţei bunului, el are dreptul să ceară introducerea în proces a locatorului, în condiţiile Codului de procedură civilă.

Reţinem şi că locatarul va fi ţinut să îl despăgubească pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicării tulburării de către locatar. El nu va fi însă ţinut la despăgubiri dacă dovedeşte că locatorul nu ar fi avut câştig de cauză sau că, având cunoştinţă de tulburare, nu a acţionat.