3 Decembrie, 2016

Care sunt obligaţiile locatarului în contractul de locaţiune?

Contractul de locaţiune este unul bilateral, iar încheierea sa dă naştere la obligaţii atât pentru locator, cât şi pentru locatar.

Dacă într-un articol precedent am prezentat care sunt obligaţiile locatorului în contractul de locaţiune, în articolul de faţă analizăm obligaţiile locatarului (chiriaşului) în contractul de locaţiune.

Care sunt obligaţiile locatarului în contractul de locaţiune?

În ceea ce priveşte obligaţiile principale ale locatarului, art. 1796 din Codul civil arată că acesta are următoarele obligaţii principale:

a) să ia în primire bunul dat în locaţiune;
b) să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract;
c) să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă;
d) să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune.

Tot astfel, art. 1804 din Codul civil prevede şi obligaţia locatarului de a permite examinarea bunului.

Întrucât prima obligaţie a locatarului – aceea de a lua în primire bunul dat în locaţiune – nu ridică probleme în sensul de a înţelege în ce constă o astfel de obligaţie, în rândurile următoare vom analiza celelalte obligaţii ale locatarului.

Ce presupune concret obligaţia locatarului de a plăti chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract?

În principiu, locatarul trebuie să plătească preţul locaţiunii la termenele stabilite în contractul de locaţiune.

Dacă în contract nu au fost prevăzute anumite termene, în lipsă de stipulaţie contrară, locatarul este obligat să plătească preţul locaţiunii (chiria) la termenele stabilite potrivit uzanţelor.

Potrivit art. art. 1797 alin. 2 din Codul civil, dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, chiria se plăteşte după cum urmează:

a) în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună;
b) în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
c) în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an.

În lipsă de stipulaţie contrară plata se face la domiciliul debitorului.

În caz de neexecutare, locatorul poate cere executarea silită şi/sau rezilierea contractului în privinţa locatarului neplatnic (care nu a plătit chiria).

Ca o noutate adusă în legislaţia românească de noul Cod civil, contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

Ce înţelegem prin faptul că locatarul are obligaţia de a folosi bunul cu prudenţă şi diligenţă?

Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte.

De exemplu: O casă de locuit nu va putea fi folosită pentru exercitarea comerţului sau pentru instalarea sediului unui partid politic, in lipsa unei astfel de destinaţii stabilite prin contract.

Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului.

Obligaţia locatarului de a folosi bunul cu prudenţă şi diligenţă implică obligaţia acestuia de a întreţine lucrul în tot timpul locaţiunii în stare de întrebuinţare, astfel cum a fost predat. De aici derivă obligaţia locatarului de a efectua reparaţiile de întreţinere curentă (numite şi “locative”).

În sensul mai sus arătat, art. 1802 din Codul civil arată că, în lipsă de stipulaţie contrară, reparaţiile de întreţinere curentă sunt în sarcina locatarului.

Reparaţiile – indiferent de natura lor (chiar dacă sunt locative) – nu cad în sarcina locatarului dacă au fost cauzate prin vechime sau forţă majoră, ori caz fortuit sau din vina locatorului, inclusiv viciile de construcţie.

Astfel, art. 1801 din Codul civil prevede şi obligaţia locatarului de a inştiinţa locatorul despre nevoia de reparaţii. În acest sens, locatarul este obligat, sub sancţiunea plăţii de daune-interese şi a suportării oricăror alte cheltuieli, să îi notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării reparaţiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă.

Potrivit art. 1822 din NCC, locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinţei sale, inclusiv cea cauzată de incendiu, dacă nu dovedeşte că a survenit fortuit.

De asemenea, locatarul răspunde inclusiv pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca şi de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deţinerea sau accesul la bun.

Ce presupune concret obligaţia locatarului de a restitui bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune?

La încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locaţiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii.

Până la proba contrară, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare potrivit destinaţiei stabilite.

Regula este că, dacă locatarul a făcut lucrări de construcţie sau plantaţii, ele devin prin accesiune proprietatea locatorului.

În acest sens reţinem că locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate şi autonome efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii şi nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului.

De asemenea, dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea iniţială, precum şi plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar.

În cazul în care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenţie.

În ceea ce priveşte restituirea bunurilor mobile luate în locaţiune, aceasta se face în locul în care au fost predate.

Ce înţelegem prin faptul că locatarul are obligaţia de a permite examinarea bunului?

Potrivit art. 1804 din Codul civil, locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului.

Ce se întâmplă în situaţia în care – în timpul locaţiunii – bunul are nevoie de reparaţii urgente?

Dacă în timpul locaţiunii bunul are nevoie de reparaţii care nu pot fi amânate până la sfârşitul locaţiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrângerea necesară a locaţiunii cauzată de aceste reparaţii.

Dacă totuşi reparaţiile durează mai mult de zece zile, preţul locaţiunii va fi scăzut proporţional cu timpul şi cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.

Dacă reparaţiile sunt de aşa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru întrebuinţarea convenită, locatarul poate rezilia contractul.

Foto:
Free Images

(P) Aveţi nevoie de acte normative actualizate la zi? Le puteţi cumpăra online (format PDF, MOBI) de pe Lege5.ro! Lege5 este un soft de documentare legislativă disponibil în variantele OnlineDesktop şi Mobile.

comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: madalinamoceanu@yahoo.com

Un comentariu

  • Răspunde
    Adrian
    octombrie 26 2015

    “Dacă în timpul locaţiunii bunul are nevoie de reparaţii care nu pot fi amânate până la sfârşitul locaţiunii”
    Cum se dovedeşte că “nu puteau fi amânate”? Sper că nu se consideră suficientă declaraţia proprietarul.

    “Dacă reparaţiile sunt de aşa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru întrebuinţarea convenită, locatarul poate rezilia contractul.”
    Imediat sau în termenul obişnuit, de 60 de zile după preaviz?

    Ce se întâmplă cu dreptul de acces în imobile via instalare/schimbare de yale şi chei? La preluarea în folosinţă a unui imobil chiriaşul are sau nu dreptul legal de a schimba yala (în absenţa unei înţelegeri explicite cu proprietarul)?

Scrie un comentariu