Vânzarea unui teren în extravilan: modificări pentru situaţii speciale

Situaţiile speciale la care ne referim privesc regimul antecontractelor şi pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare a unui teren agricol situat în extravilan. 

Reglementarea legală pe care o avem în vedere este dată de Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă.

În situaţiile care se încadrează în aceste reglementări, distingem trei aplicaţii practice:

Antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate sub semnătură privată anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014 sunt valabile, dar transmiterea dreptului de proprietate are loc prin hotărâre judecătorească, care, pronunţate după intrarea în vigoare a actului normativ menţionat, trebuie să respecte prevederile acestuia.

Prin intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, publicată în Monitorul Oficial nr. 178 din 12.03.2014, s-au aplicat dispoziţiile cuprinse în art. 5 din acest act normativ şi care, în forma inițială, aveau următorul cuprins:

” (1) În toate cazurile în care se solicită, în conformitate cu art. 1669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică și să fie îndeplinite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege.

(2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate, formulată în baza hotărârii judecătorești care ține loc de contract de vânzare, se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege.”

În 16 mai 2014, au intrat în vigoare modificările la prevederile de mai sus, modificări aduse prin Legea nr. 68/2014 pentru modificarea alin. (1) al art. 29 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 și a Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului. În noua formă, art. 5 prevede:

” (1) În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare- cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.

(2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege.”

În noile condiţii, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare nu mai este condiționată de forma autentică a antecontractului de vânzare-cumpărare, ci doar de îndeplinirea cerințelor prevăzute de dispozițiile art. 1279 din Codul civil, potrivit cărora “Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea”. De asemenea, pe lângă condițiile prevăzute de art. 3, 4 și 9 din Legea nr. 17/2014, noua reglementare prevede cerința ca imobilul ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare să fie înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, stabilind, totodată, că cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de Legea nr. 17/2014.

Așadar, forma legii în vigoare nu mai conține norma care reglementa cerința încheierii antecontractului în formă autentică. Prin urmare, prevederile în forma anterioară modificării acestora prin Legea nr. 68/2014, nu mai sunt în vigoare și nu mai produc efecte juridice, întrucât norma nouă este de imediată aplicare. Aceasta, deoarece legea nouă este aplicabilă de îndată tuturor situațiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după intrarea ei în vigoare, precum și tuturor efectelor produse de situațiile juridice formate după abrogarea legii vechi. 

O critică de neconstituţionalitate

O decizie a CCR a respins, ca inadmisibilă, excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 5 din Legea nr. 17/2014. Decizia nr. 398/2017, din care am preluat extrase, poate fi consultată în Monitorul oficial nr. 912 din 21 noiembrie 2017. 

Documentar legal

Redăm, în continuare, dispoziţiile legale la care se face trimitere în art. 5 din Legea nr. 17/2014.

Legea nr. 17/2014

Art. 3.

(1) Terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării Negre, către interior, precum și cele situate în extravilan la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuții în domeniul siguranței naționale, prin structurile interne specializate menționate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea națională a României, cu modificările și completările ulterioare.

(2) Prevederile alin. (1) nu se aplică preemptorilor.

(3) Avizele prevăzute la alin. (1) vor fi comunicate în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura și alte elemente privind obținerea avizului specific al Ministerului Apărării Naționale se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligații de a emite avizul, se consideră ca fiind favorabil.

(4) Terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura și alte elemente privind obținerea avizului specific al Ministerului Culturii se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligații, avizul se consideră ca fiind favorabil.

Art. 4.

(1) Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.

(2) Prin excepție de la dispozițiile alin. (1), înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare.

(3) Solicitarea și utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credințe atât a părților din contract, cât și pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.

Art. 9. 

Avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 de hectare, de către structura centrală.