Vânzarea unui imobil la procedura de dare în plată

Referitor la vânzarea unui imobil la procedura de dare în plată, reţinem atenţia aici asupra unora din aspectele practice deduse judecăţii, cu întrebări preliminare la ÎCCJ, precum şi reglementări fiscale aplicabile. Prin cerere de chemare în judecată a unei bănci, reclamanţii au arătat că au încheiat un contract de credit cu banca, în temeiul căruia au împrumutat o sumă de bani în franci elveţieni. Fiind în imposibilitate de achitare a ratelor de credit, a fost demarată procedura de executare silită, procedură ce face obiectul unui dosar de executare silită.

În cadrul procedurii execuţionale s-a procedat la vânzarea la licitaţie a imobilului, iar, prin actul de adjudecare, imobilul care constituise garanţia ipotecară pentru creditul luat de la bancă a fost vândut. Reclamanţii se plâng, însă, că sunt executaţi silit, în continuare, pentru suma de 1.750.000 lei, prin poprire, de către creditoare şi solicită, în temeiul art. 8 alin. (5) din Legea nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite, apreciind că sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate stipulate de art. 4 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 77/2016, să se constate stingerea datoriilor din contractul de credit menţionat. (vezi Documentarul de la sfârşitul materialului) 

Este necesar acordul ambelor părţi

Judecătoria a respins acţiunea formulată de reclamanţi, ca neîntemeiată. În considerentele sentinţei, judecătoria a reţinut că, în lipsa consimţământului pârâtei  (deci a băncii creditoare) în sensul stingerii datoriilor asumate de debitor, darea în plată nu poate opera. Astfel, judecătoria a considerat că că ar fi contrar dreptului la un proces echitabil dacă, în soluţionarea acţiunii, s-ar permite debitorului verificarea exclusiv a condiţiilor de admisibilitate prevăzute de art. 4 din Legea nr. 77/2016. Prima instanţă a mai reţinut că cererea formulată de reclamanţi nu îndeplineşte condiţiile specifice din legea privind darea în plată, deoarece, pentru valabilitatea remiterii de datorie, fie gratuită, fie oneroasă, se cere atât consimţământul creditorului, cât şi consimţământul valabil al debitorului, iar în cauză nu există consimţământul creditoarei-pârâte.

Reclamanţii au promovat apel, susţinând că temeiul de drept invocat în formularea cererii de chemare în judecată este art. 8 alin. (5) raportat la art. 4 şi la art. 5 din Legea nr. 77/2016, temei care nu presupune consimţământul obligatoriu al creditorului, având în vedere că nu dau în plată imobilul, ci solicită constatarea stingerii datoriei, imobilul fiind deja executat silit prin adjudecare.

Instanţa de apel a sesizat Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, chestiunea de drept care se solicită a fi dezlegată constând în aceea dacă dispoziţiile art. 8 alin. (5) din Legea nr. 77/2016 se interpretează în sensul că pot solicita stingerea obligaţiilor izvorâte din contractele de credit în baza textului de lege menţionat şi debitorii care sunt supuşi în continuare unei executări silite, deşi executarea silită a imobilului ipotecat a fost finalizată prin adjudecare. 

Ce include datoria debitorului?

Într-o opinie judiciară, se consideră că Legea nr. 77/2016 nu este aplicabilă litigiului, întrucât Legea nr. 77/2016 condiţionează stingerea tuturor datoriilor consumatorilor de transmiterea voluntară a dreptului de proprietate asupra bunului ipotecat din patrimoniul consumatorilor în cel al profesioniştilor. Astfel se consideră că transmiterea voluntară rezultă chiar din denumirea Legii nr. 77/2016 – Lege privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite, dar și interpretarea art. 3 conform căruia „consumatorul are dreptul de a i se stinge datoriile izvorâte din contractele de credit cu tot cu accesorii, fără costuri suplimentare, prin darea în plată a imobilului ipotecat în favoarea creditorului, dacă în termenul prevăzut la art. 5 alin. (3) părţile contractului de credit nu ajung la un alt acord„.

O altă opinie pusă în discuţie este în sensul că pot solicita instanţei stingerea datoriilor în temeiul Legii nr. 77/2016 şi debitorii care au fost supuşi unei executări silite imobiliare finalizate prin adjudecarea imobilului ipotecat, dar executarea silită continuă printr-o altă formă (mobiliară, prin poprire, eventual imobiliară asupra unui alt imobil neipotecat aparținând debitorului). 

„Împărţirea riscurilor”

Făcând o interpretare a art. 8 alin. (5) din Legea nr. 77/2016, instanţa de trimitere aratăcă legiuitorul a reglementat expres ipoteza în care creditorul a executat silit imobilul ipotecat, iar executarea silită continuă într-o altă formă (chiar imobiliară) asupra debitului rămas neachitat. Interpretarea se impune având în vedere şi că, potrivit expunerii de motive a Legii nr. 77/2016, adoptarea acesteia a fost determinată de ideea de echitate şi împărţirea riscurilor contractuale în executarea contractului de credit. Or, în situaţia în care s-ar interpreta că art. 8 alin. (5) din Legea nr. 77/2016 nu este aplicabil litigiului (întrucât Legea nr. 77/2016 condiţionează stingerea tuturor datoriilor consumatorilor de transmiterea voluntară a dreptului de proprietate asupra bunului ipotecat), s-ar crea o inechitate între debitorii aflaţi într-o situaţie de dificultate financiară (practic, cei care au fost deja executaţi silit prin vânzarea la licitaţie publică a imobilului ipotecat ar fi în continuare supuşi executării silite, iar alţi debitori pot solicita instanţei darea în plată a imobilului ipotecat şi constatarea stingerii datoriilor). 

Devalorizarea bunurilor şi impreviziunea

Art. 11 din lege prevedea:”În vederea echilibrării riscurilor izvorând din contractul de credit, precum și din devalorizarea bunurilor imobile, prezenta lege se aplică atât contractelor de credit aflate în derulare la momentul intrării sale în vigoare, cât și contractelor încheiate după această dată.” În legătură cu aceste dispoziţii, Decizia CCR nr. 623/2016 (publicată în Monitorul Oficial nr. 53/2017) a hotărât că sintagma „precum şi din devalorizarea bunurilor imobile” este neconstituţională.

Tot prin această decizie, CCR a mai stabilit că prevederile din art. 11 teza întâi raportate la art. 3 teza a doua, art. 4, 7 și 8 din Legea nr. 77/2016 sunt constituţionale în măsura în care instanţa judecătorească verifică condiţiile referitoare la existenţa impreviziunii.

De fapt, în speţa pe care am pus-o în discuţie – şi unde ÎCCJ a respins cererea de lămurire a unei chestiuni de drept –, instanţa de fond a fost îndrumată să verifice dacă să poate vorbi de admiterea impreviziunii. (Decizia nr. 61/2017, publicată în Monitorul Oficial nr. 883/09.11.2017) 

Fiscalitate la darea în plată

Art. III din OUG nr. 2/2016 privind completarea Codului fiscal prevede că, în situația prevăzută la art. 8 alin. (5) din Legea nr. 77/2016, pentru a beneficia de prevederile art. 111 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, contribuabilul depune o cerere însoţită de certificatul eliberat de CNARNN prevăzut la art. 111 din Codul fiscal, la organul fiscal competent care procedează după cum urmează: 

a) în cazul în care decizia de impunere nu a fost emisă sau nu a fost comunicată până la data depunerii cererii, decizia de impunere nu se mai emite sau, după caz, nu se mai comunică; 

b) în cazul în care decizia de impunere a fost emisă şi comunicată contribuabilului, impozitul si accesoriile aferente acestora, neachitate până la data intrării in vigoare a O.U.G. nr. 2/2016, se anulează, prin emiterea unei decizii de anulare a obligațiilor fiscale care se comunică contribuabilului. 

Tratând despre definirea venitului din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal, art. 111 din Codul fiscal prevede că la transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, contribuabilii datorează un impozit care se calculează prin aplicarea cotei de 3% asupra venitului impozabil. Venitul impozabil se stabileşte prin deducerea din valoarea tranzacţiei a sumei neimpozabile de 450.000 lei.

Impozitul NU se datorează, între altele, în cazul transferului dreptului de proprietate imobiliară din patrimoniul personal, în condiţiile prevederilor Legii nr. 77/2016, pentru o singură operaţiune de dare în plată. Dispoziţiile se aplică atât debitorului, cât şi codebitorilor, coplătitorilor, garanţilor personali sau ipotecari ai debitorului, în cazul în care prin operaţiunea de dare în plată se transferă dreptul de proprietate imobiliară din patrimoniul personal al acestora.

Textul de mai sus este în vigoare de la 6 ianuarie 2017, astfel cum a fost modificat ultima dată prin OUG nr. 3/2017.

Documentar legal

Legea nr. 77/2016

Art. 4. 

(1) Pentru stingerea creanţei izvorând dintr-un contract de credit şi a accesoriilor sale prin dare în plată trebuie îndeplinite, în mod cumulativ, următoarele condiţii:

a) creditorul şi consumatorul fac parte din categoriile prevăzute la art. 1 alin. (1), astfel cum acestea sunt definite de legislaţia specială;

b) cuantumul sumei împrumutate, la momentul acordării, nu depăşea echivalentul în lei al 250.000 euro, sumă calculată la cursul de schimb publicat de către BNR în ziua încheierii contractului de credit;

c) creditul a fost contractat de consumator cu scopul de a achiziţiona, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinaţie de locuinţă sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puţin un imobil având destinaţia de locuinţă;

d) consumatorul să nu fi fost condamnat printr-o hotărâre definitivă pentru infracţiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită aplicarea prezentei legi.

(2) În situaţia în care executarea obligaţiilor asumate prin contractul de credit a fost garantată cu două sau mai multe bunuri, în vederea aplicării procedurii prevăzute de prezenta lege debitorul va oferi în plată toate bunurile ipotecate în favoarea creditorului.

Ai nevoie de Codul fiscal? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF şi MOBI, de AICI!