26 August, 2019

Vânzarea de bunuri imobiliare: impozite şi TVA

Mai jos găsiţi o succintă punere în temă, cu referire la impozitare, precum şi situaţiile în care Codul fiscal impune plata de TVA. În ce priveşte impozitarea, materia se regăseşte tratată în capitolul privind venituri din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal.

Potrivit art. 111 din Codul fiscal, la transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, contribuabilii datorează un impozit.

Cum se calculează impozitul?

Impozitul datorat se calculează după criterii ce ţin de momentul dobândirii, precum şi de valoarea bunurilor.

Pentru construcţiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum şi pentru terenurile de orice fel fără construcţii, dobândite într-un termen de până la 3 ani inclusiv, impozitul datorat este de 3% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv; la o valoare de peste 200.000 lei,  se datorează un impozit de 6.000 lei + 2% calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv;

Dacă imobilele au fost dobândite la o dată mai mare de 3 ani, impozitul datorat este de 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv; la o valoare de peste 200.000 lei, impozitul este de 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.

Când nu se datorează impozit?

Impozitul nu se datorează în următoarele cazuri:

  • la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor şi construcţiilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate în temeiul legilor speciale;
  • la dobândirea dreptului de proprietate cu titlul de donaţie între rude şi afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum şi între soţi;
  • în cazul actelor de desfiinţare cu efect retroactiv pentru actele de transfer al dreptului de proprietate asupra proprietăţilor imobiliare;
  • constatarea în cazul imobilelor care fac obiectul înregistrării sistematice, în lipsa actelor doveditoare ale dreptului de proprietate, în condiţiile art. 13 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

Impozitarea succesiunilor

Pentru transmisiunea dreptului de proprietate şi a dezmembrămintelor acestuia cu titlul de moştenire nu se datorează impozit, dacă succesiunea este dezbătută şi finalizată în termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii. În cazul nefinalizării procedurii succesorale în termenul prevăzut mai sus, moştenitorii datorează un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.

Valoarea declarată şi atribuţiile notarului public

Impozitul, fie că priveşte transfer al dreptului de proprietate, fie că priveşte moşteniri nefinalizate în termenul de 2 ani, se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale. În cazul în care valoarea declarată este inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piaţă realizat de către camerele notarilor publici, notarul public notifică organelor fiscale respectiva tranzacţie.

Camerele notarilor publici actualizează cel puţin o dată pe an studiile de piaţă care trebuie să conţină informaţii privind valorile minime consemnate pe piaţa imobiliară specifică în anul precedent şi le comunică direcţiilor generale regionale ale finanţelor publice din cadrul ANAF

Obligaţia de declarare

Pentru alte proceduri decât cea notarială sau judecătorească contribuabilul are obligaţia de a declara venitul obţinut în maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal competent, în vederea calculării impozitului.

Vânzarea prin executare silită

În cazul transferului prin executare silită impozitul datorat de contribuabilul din patrimoniul căruia a fost transferată proprietatea imobiliară se calculează şi se încasează de către organul fiscal competent, pe baza deciziei de impunere în termen de 60 de zile de la data comunicării deciziei.

Achiziţia de bunuri imobiliare cu TVA

În sensul dispoziţiilor din Codul fiscal privitoare la TVA, achiziţie reprezintă bunurile şi serviciile obţinute sau care urmează a fi obţinute de o persoană impozabilă, prin următoarele operaţiuni: livrări de bunuri şi/sau prestări de servicii, efectuate sau care urmează a fi efectuate de altă persoană către această persoană impozabilă, achiziţii intracomunitare şi importuri de bunuri.

Tot în scopuri de TVA, activele corporale fixe reprezintă orice imobilizare corporală amortizabilă, construcţiile şi terenurile de orice fel, deţinute pentru a fi utilizate în producţia sau livrarea de bunuri ori în prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terţilor sau pentru scopuri administrative.

Persoana impozabilă reprezintă persoana fizică, grupul de persoane, instituţia publică, persoana juridică, precum şi orice entitate capabilă să desfăşoare o activitate economică;

Operaţiuni impozabile. Din punctul de vedere al taxei sunt operaţiuni impozabile în România cele care îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii:

  • operaţiunile care constituie sau sunt asimilate cu o livrare de bunuri sau o prestare de servicii, în sfera taxei, efectuate cu plată;
  • locul de livrare a bunurilor sau de prestare a serviciilor este considerat a fi în România;
  • livrarea bunurilor sau prestarea serviciilor este realizată de o persoană impozabilă,;
  • livrarea bunurilor sau prestarea serviciilor să rezulte din una dintre activităţile economice care cuprind activităţile producătorilor, comercianţilor sau prestatorilor de servicii, inclusiv activităţile extractive, agricole şi activităţile profesiilor liberale sau asimilate acestora. De asemenea constituie activitate economică exploatarea bunurilor corporale sau necorporale în scopul obţinerii de venituri cu caracter de continuitate.

ATENŢIE! Cumpărarea şi vânzarea de bunuri imbiliare cu caracter de continuitate

Potrivit Normelor de aplicare a Codului fiscal, în cazul achiziţiei de terenuri şi/sau de construcţii de către persoana fizică în scopul vânzării, livrarea acestor bunuri reprezintă o activitate cu caracter de continuitate dacă persoana fizică realizează mai mult de o singură tranzacţie în cursul unui an calendaristic. Dacă persoana fizică realizează o singură livrare într-un an aceasta este considerată ocazională şi nu este considerată o livrare impozabilă.

Dacă intervine o a doua livrare în cursul aceluiaşi an, prima livrare nu se impozitează, dar este luată în considerare la calculul plafonului de 65.000 euro, pentru scutirea de taxă, prevăzut la art. 310 din Codul fiscal, pentru întreprinderile mici. Totuşi, dacă persoana fizică derulează deja construcţia unui bun imobil în vederea vânzării, activitatea economică fiind deja considerată începută şi continuă, orice alte tranzacţii efectuate ulterior nu mai au caracter ocazional.

Ai nevoie de Noul Cod fiscal? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF, de AICI!

comentarii

Despre autor  ⁄ Mihai Sintescu

Mihai Sintescu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu