Terenuri extravilane. Cum se va exercita dreptul de preemțiune?(II)

Așa cum arătam și în prima parte a articolului, în prezentul material ne-am gândit că ar fi de interes pentru cititorii noștri să prezentăm cum se va exercita dreptul de preemțiune în condițiile noii legislații în materie, mai precis de la data de 13.10.2020 când vor intra în vigoare prevederile Legii nr. 175/2020. Așadar, continuăm în această a doua parte a articolului nostru aspecte de interes despre exercitarea în viitor a dreptului de preemțiune. Ce se întâmplă în cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul? Potrivit art. 4 indice 1 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, în cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele fizice cu respectarea următoarelor condiții cumulative: a) să aibă domiciliul/reședința situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; b) să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte; c) să fie înregistrate de autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan. În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele juridice cu respectarea următoarelor condiții cumulative: a) să aibă sediul social și/sau sediul secundar situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; b) să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan; c) să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activități agricole, așa cum sunt prevăzute de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, clasificate conform codului CAEN prin ordin al ministrului agriculturii și dezvoltării rurale; d) asociatul/acționarul care deține controlul societății să aibă domiciliul situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan; e) în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății sunt alte persoane juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan ( 4 indice 1 alin. 2 din Legea nr. 17/2014). În cazul neexercitării dreptului de preempțiune, potențialii cumpărători pot depune la primărie un dosar care să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condițiilor prevăzute la art. 4 indice 1 alin. 1 și 2 din Legea nr. 17/2014, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare prevăzut la art. 6 alin. 2 din Legea nr. 17/2014 . Documentele doveditoare privind îndeplinirea condițiilor prevăzute la art. 4 indice 1 alin. 1 și 2 din Legea nr. 17/2014 se stabilesc prin normele metodologice de aplicare a legii. În fine, reținem și că în cazul neexercitării dreptului de preempțiune, dacă niciunul dintre potențialii cumpărători, în termenul legal, nu îndeplinește condițiile pentru a putea cumpăra terenul agricol situat în extravilan, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică, în condițiile legii. Cum se pot înstrăina, prin vânzare, terenurile agricole situate în extravilan înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare? Potrivit art. 4 indice 2 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligația plății impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă. În cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporțional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă (art. 4 indice 2 alin. 2 din Legea nr. 17/2014). Reținem că prevederile art. 16 din Legea nr. 17/2014 [1] se vor aplica în mod corespunzător situațiilor prevăzute la art. 4 indice 2 alin. 1 și 2 din Legea nr. 17/2014. În schimb, prevederile art. 4 indice 2 alin. 1 și 2 din Legea nr. 17/2014 nu se aplică reorganizării sau realocării de bunuri în cadrul aceluiași grup de societăți. Ce obligații au proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan? Proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligația să le utilizeze exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării, iar în situația în care pe terenul agricol există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și irigații exclusiv private se va păstra destinația agricolă a acestei investiții. Ce trebuie să cunoaștem când se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare referitor la un teren agricol situat în extravilan ? În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din Legea nr. 17/2014, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară. Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege. Cum trebuie să procedeze în concret vânzătorul unui teren agricol situat în extravilan când dorește să vândă terenul respectiv? Răspunsul la această întrebare îl regăsim în prevederile art. 6 din Legea nr. 17/2014. Prin derogare de la art. 1.730 și următoarele din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unității administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoștința preemptorilor. Cererea este însoțită de oferta de vânzare a terenului agricol și de documentele doveditoare prevăzute de normele metodologice de aplicare a prezentei legi(art. 6 alin. 1 din Legea nr. 17/2014). În termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii prevăzute la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, primăria are obligația să afișeze timp de 45 de zile lucrătoare oferta de vânzare la sediul său și, după caz, pe pagina de internet a acesteia. Primăria are obligația de a transmite structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, denumită în continuare structura centrală, respectiv direcțiilor pentru agricultură județene sau a municipiului București, denumite în continuare structuri teritoriale, după caz, precum și Agenției Domeniilor Statului un dosar care să cuprindă lista preemptorilor, copiile cererii de afișare a ofertei de vânzare și ale documentelor doveditoare prevăzute la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, procesul- verbal de afișare a ofertei, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentației (art. 6 alin. 3 din Legea nr. 17/2014). În scopul unei transparențe extinse, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea dosarului prevăzut la art. 6 alin. 3 din Legea nr. 17/2014, structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz, au obligația să afișeze pe site-urile proprii oferta de vânzare, timp de 15 zile. Primăria are obligația de a transmite structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz, dosarul prevăzut la art. 4 indice 1 alin. 3 din Legea nr. 17/2014, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentației. În termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligația să notifice titularilor dreptului de preempțiune, la domiciliul, reședința sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare; în cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu pot fi contactați, notificarea se va face prin afișarea la sediul primăriei sau pe site-ul primăriei. Procedura privind notificarea titularilor dreptului de preempțiune cu privire la înregistrarea ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se reglementează prin normele metodologice de aplicare a prezentei legi(art. 6 alin. 6 din Legea nr. 17/2014). În cazul în care suprafața de teren care face obiectul intenției de vânzare se află la limita a două teritorii administrative, primăria va înștiința autoritatea publică locală cu care aceasta se învecinează, care la rândul ei va notifica titularii drepturilor de preempțiune, cu respectarea prevederilor art. 6 alin. 6 din Legea nr. 17/2014. Cum trebuie să se procedeze -în concret- dacă există un potențial cumpărător sau mai mulți? Titularul dreptului de preempțiune trebuie ca, în termenul de 45 de zile lucrătoare, să își manifeste în scris intenția de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului și să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afișată. Primăria va afișa, inclusiv pe site-ul propriu, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea acceptării ofertei de vânzare, datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a prezentei legi, respectiv le va trimite pentru afișare pe site-ul structurii centrale sau structurilor teritoriale, după caz. Comunicarea acceptării ofertei vânzătorului se înregistrează la primărie de către titularul dreptului de preempțiune însoțită de documentele justificative, prevăzute de normele metodologice de aplicare a prezentei legi. În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare prevăzut la art. 6 alin. 2 din Legea nr. 17/2014, mai mulți preemptori de rang diferit își manifestă în scris intenția de cumpărare, la același preț și în aceleași condiții, se aplică prevederile art. 4 din Legea nr. 17/2014. În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare prevăzut la art. 6 alin. 2 din Legea nr. 17/2014, mai mulți preemptori de același rang își manifestă în scris intenția de cumpărare și niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la același preț și în aceleași condiții, se aplică prevederile art. 4 din Legea nr. 17/2014 . În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare prevăzut la art. 6 alin. 2 din Legea nr. 17/2014, un preemptor de rang inferior oferă un preț superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalți preemptori de rang superior lui care acceptă oferta, vânzătorul poate relua procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preț, cu respectarea prevederilor art. 4 din Legea nr. 17/2014 (art. 7 alin. 5 din Legea nr. 17/2014). Procedura prevăzută la art. 7 alin. 5 din Legea nr. 17/2014 se va desfășura o singură dată, în termen de 10 zile de la împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare prevăzut la art. 6 alin. 2 din Legea nr. 17/2014 (art. 7 alin. 6 din Legea nr. 17/2014). În termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea comunicării de acceptare a ofertei de vânzare, primăria are obligația să transmită structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz, datele de identificare a preemptorilor, potențiali cumpărători, în vederea verificării îndeplinirii condițiilor legale. Dacă, în termenul de 45 de zile lucrătoare prevăzut la art. 6 alin. 2 din Legea nr. 17/2014, primăria constată că niciunul dintre titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, se aplică dispozițiile art. 4 indice 1 alin. 3 și art. 6 alin.5 din Legea nr. 17/2014. Vânzarea terenului la un preț mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare prevăzută la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, în cond iții mai avantajoase decât cele arătate în aceasta ori cu nerespectarea condițiilor prevăzute la art. 4 indice 1 din Legea nr. 17/2014 atrage nulitatea absolută. În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare prevăzut la art. 6 alin. 2 din Legea nr. 17/2014 , respectiv în termenul de 10 zile prevăzut la art. 7 alin. 6 din Legea nr. 17/2014, vânzătorul modifică datele înscrise în oferta de vânzare, acesta reia procedura de înregistrare a cererii prevăzute la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, cu respectarea dispozițiilor legii. Poate retrage oferta vânzătorul? Da. Înainte de împlinirea termenului prevăzut la art. 6 alin. 2 din Legea nr. 17/2014, vânzătorul poate depune la primăria unde a fost înregistrată cererea de afișare a ofertei de vânzare o cerere prin care solicită retragerea ofertei. În acest caz, primăria va încheia un proces-verbal de anulare a procedurii prevăzute de Legea nr. 17/2014 și va comunica o copie a acestuia structurii centrale sau structurii teritoriale, după caz, și Agenției Domeniilor Statului. Poate unul dintre titularii dreptului de preempțiune să formuleze o cerere de renunțare la comunicarea de acceptare? Da. În cazul în care, înainte de împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare prevăzut la art. 6 alin. 2 din Legea nr. 17/2014, unul dintre titularii dreptului de preempțiune care și-au manifestat acceptarea ofertei înregistrează la primărie o cerere de renunțare la comunicarea de acceptare, se aplică prevederile art. 4 din Legea nr. 17/2014. [1] Potrivit art. 16 din Legea nr. 17/2014, înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, potrivit art. 4, sau fără obținerea avizelor prevăzute la art. 3 și 9 este interzisă și se sancționează cu nulitatea relativă. Rapid actualizată, platforma legislativă Indaco Lege5 este instrumentul ideal pentru urmărirea modificărilor legislative, mai ales în contexul decretării stării de urgență pe teritoriul României