8 Decembrie, 2019

Teren vândut în baza unui titlu constatat nul ulterior vânzării

În cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat să remită prețul actualizat fostului proprietar rămas fără teren.

Aceste dispoziții legale se găsesc în art. III alin. (24) din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea și completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991, cu modificările și completările ulterioare .

 În raport cu această dispoziţie, au fost ridicate probleme de interprretare, într-o speţă legată de moştenire, fapt care a determinat sesizarea ÎCCJ – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, privind cerințele concrete în care poate fi solicitat și obținut prețul actualizat al unui teren vândut în baza unui titlu constatat nul ulterior vânzării, prin explicitarea sintagmelor “vânzări succesive ale terenurilor” și “prețul actualizat”.

 Expunerea succintă a procesului

 - În favoarea reclamanților, în calitate de moștenitori legali ai autorului lor, s-a emis titlul de proprietate nr. xxxxxxx din 21 iulie 2011, prin care li s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafața de 0,6442 ha teren situat pe raza comunei […]. Titlul de proprietate a fost eliberat în baza Sentinței civile din 16 iulie 2010 pronunțate de Judecătoria Târgu Jiu, rămasă definitivă prin Decizia nr. xxxx din 1 noiembrie 2010 a Tribunalului Gorj – Secția I civilă.

- Anterior promovării de către reclamanți a litigiului în care s-a dispus eliberarea titlului de proprietate, autorul pârâților, în calitate de vânzător, a înstrăinat la data de 3 februarie 1999 către cumpărătoarea X S.R.L. suprafața totală de 7.910 mp, teren situat în tarlaua 23, parcelele 922/1, 922/2 și 920, la prețul de 400 lei (4.000.000 ROL), despre care s-a consemnat în contract că a fost achitat de către cumpărătoare anterior perfectării contractului.

- Așa fiind, reclamanții au promovat și o acțiune în revendicare, admisă în parte, prin care a fost obligată pârâta X S.R.L. să le lase în deplină proprietate suprafața de teren de 1.440 mp. Sentința pronunțată în această cauză de Judecătoria Târgu Jiu a fost modificată în parte prin Decizia nr. xxx din 1 noiembrie 2016 a Tribunalului Gorj – Secția I civilă, în sensul că s-a respins capătul de cerere privind revendicarea terenului de 1.440 mp deținut de pârâta X S.R.L. Instanța de recurs a reținut că, în apărarea principiului securității raporturilor juridice, dispozițiile art. III alin. (24) din Legea nr. 169/1997 prevăd că cel care a vândut terenul pe baza unui titlu constatat nul este obligat să remită prețul actualizat fostului proprietar rămas fără teren, astfel că aceste dispoziții conduc la concluzia că legea protejează cumpărătorul de bună-credință, actul său de proprietate rămânând valabil, în schimb vânzătorul este ținut la plata către adevăratul proprietar a prețului obținut din vânzare, actualizat.

- Întemeindu-se pe această hotărâre judecătorească, reclamanții au promovat acțiunea de față, prin care au solicitat obligarea pârâților, în solidar, la plata de despăgubiri reprezentând prețul de circulație al terenului înstrăinat.

- Prin Sentința nr. xxxx din 13 aprilie 2018, Judecătoria Târgu Jiu – Secția civilă a admis în parte acțiunea și a obligat pârâții, în calitate de moștenitori ai autorului lor, care a vândut terenul, să plătească reclamanților suma de 28.000 lei reprezentând prețul de circulație al terenului de 1.440 mp.

- Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că reclamanții au obținut câștig de cauză, în sensul constatării nulității absolute a titlului de proprietate emis în favoarea autorului pârâților, însă nu au mai putut intra în posesia terenului înstrăinat, ca urmare a reținerii de către instanțe a bunei-credințe a cumpărătorului, X S.R.L. Legiuitorul a înțeles să reglementeze această situație prin art. III alin. (24) din Legea nr. 169/1997, astfel că, în această ipoteză, adevăratul proprietar trebuie să primească echivalentul valoric, adică prețul de circulație al terenului de care a fost lipsit ca urmare a tranzacției de vânzare- cumpărare, tranzacție încheiată anterior constatării nulității absolute a titlului persoanei neîndreptățite la reconstituire.

Instanța a reținut că, în succesiunea modificărilor suferite de legile de retrocedare a bunurilor imobile având destinația de terenuri, legiuitorul a urmărit primirea unei reparații echitabile de către fostul proprietar căruia i s-a preluat abuziv terenul, fie prin retrocedarea acestuia în natură, fie prin retrocedarea pe un alt amplasament acceptat de fostul proprietar, fie prin acordarea de despăgubiri ce urmau să fie suportate de către stat prin intermediul Fondului Proprietatea.

Or, din moment ce statul îl despăgubește pe fostul proprietar căruia nu i se mai poate restitui terenul în natură, sub formă de despăgubiri, care nu sunt calculate în raport cu indicele de inflație, ci după niște criterii stabilite de legiuitor, pentru acordarea unei reparații echitabile, prin analogie, și un terț care are calitatea de particular, în temeiul aceleiași legi de reparație, ar trebui, în opinia instanței, să îl despăgubească pe fostul proprietar deposedat de bunul său, ca urmare a înstrăinării terenului de către terț, tot în raport cu prețul de circulație. 

Împotriva acestei sentințe au declarat apel atât reclamanții, cât și pârâtul.

- Reclamanții au criticat hotărârea atacată, arătând că în mod greșit instanța de fond a admis în parte cererea și le-a acordat despăgubiri doar pentru terenul în suprafață de 1.440 mp, respingând cererea cu privire la acordarea de despăgubiri civile reprezentând contravaloarea prețului actualizat al terenului în suprafață de 1.415 mp; reclamanții au susținut că sunt îndreptățiți să primească despăgubiri și pentru terenul în suprafață de 1.415 mp, dat fiind că ambele terenuri, conform considerentelor hotărârilor judecătorești pronunțate în procesul de revendicare, au aceeași situație juridică.

- Pârâtul a susținut că în mod greșit instanța de fond a apreciat că în cauza de față sunt aplicabile dispozițiile art. III alin. (24) din Legea nr. 169/1997, deoarece vânzarea terenului s-a realizat în baza unui certificat de moștenitor, iar nu în baza unui titlu de proprietate constatat nul ulterior, iar în cauză nu este vorba despre vânzări succesive, ci despre o singură vânzare, către X. S.R.L. De asemenea, instanța de fond a interpretat și aplicat greșit sintagma “preț actualizat“, care, în opinia apelantului-pârât, trebuie, înțeleasă ca fiind preț încasat în baza contractului de vânzare-cumpărare, actualizat cu indicii de inflație.

- Apelantul-pârât, prin apărător, a solicitat sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție, pentru a se stabili dacă dispozițiile art. III alin. (24) din Legea nr. 169/1997 sunt aplicabile în cauza de față și, în caz afirmativ, să se stabilească ce înseamnă “preț actualizat”.

 Concluziile Curţii

 ÎCCJ – Completul pentru dezlegarea unei chestiuni de drept a respins, ca inadmisibilă sesizarea, pentru considerente dintre care reţinem următoarele în semnalarea de faţă.

- În speța supusă analizei, din cuprinsul încheierii de sesizare nu rezultă care este dificultatea întâmpinată de instanța de apel în interpretarea dispozițiilor art. III alin. (24) din Legea nr. 169/1997 și nu sunt evidențiate aspectele lacunare sau imprecise ale acestor dispoziții legale și care ar putea antrena o interpretare duală sau contradictorie a textului de lege enunțat.

- Verificând conținutul literal (formularea) al normei juridice prevăzute de dispozițiile art. III alin. (24) din Legea nr. 169/1997, se constată că acesta coincide cu conținutul real al normei, în sensul că se precizează cu claritate părțile și obiectul raportului juridic care cade sub incidența sa. Anume, norma de drept enunță că despăgubirea se plătește fostului proprietar rămas fără teren de către cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul, iar această despăgubire este echivalentul prețului actualizat.

- În ceea ce privește sintagma “înstrăinări succesive”, din conținutul normei juridice rezultă că aceasta se referă la înstrăinările succesive care au fost efectuate de către cel care a vândut terenul în baza titlul de proprietate nul, intenția legiuitorului fiind aceea ca norma juridică să fie incidentă tuturor înstrăinărilor de acest fel, indiferent de numărul acestora, una sau mai multe înstrăinări succesive, condiția fiind ca toate aceste înstrăinări să fi fost efectuate în baza titlului de proprietate nul, în conformitate cu prevederile art. III alin. (1) din Legea nr. 169/1997.

- Sintagma “înstrăinări succesive” se referă la totalitatea înstrăinărilor, una sau mai multe, efectuate în baza titlului de proprietate lovit de nulitate, și nu la existența, drept condiție de admisibilitate a acțiunii în despăgubire a fostului proprietar, a mai multor înstrăinări succesive ale aceluiași teren care să fi fost efectuate de terții dobânditori de bună-credință, în baza actelor de proprietate deținute, altele decât titlul de proprietate nul emis în procedura legii de reparație.

- Norma juridică relevă faptul că despăgubirea care se plătește fostului proprietar rămas fără teren de către cel care a înstrăinat terenul pe baza titlului constatat nul este echivalentul prețului actualizat, sintagmă care se referă la suma de bani consemnată în actul sau actele de înstrăinare, actualizată cu – indicii de inflație. De altminteri, prețul de piață, adică prețul cel mai probabil cu care se poate vinde un bun la o anumită dată, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, nu este supus operațiunii de actualizare cu indicii de inflație.

- Așa fiind, în măsura în care interpretarea literală a normei juridice prevăzute de art. III alin. (24) din Legea nr. 169/1997 acoperă raporturile juridice pe care, în intenția sa, legiuitorul a dorit să le reglementeze, nu se justifică ca, pe cale de interpretare extensivă, conținutul normei de drept menționate să fie, în parte, înlăturat.

- De altfel, despăgubirea datorată de persoana care, cu bună-credință, a înstrăinat terenul deținut în baza unui titlu de proprietate ale cărui vicii nu le cunoștea nu poate fi asimilată, folosind argumentul de analogie, cu alte tipuri de despăgubiri acordate de stat, întrucât faptul “înstrăinării” unui teren ce s-a dovedit, ulterior, că aparține unui alt proprietar nu poate fi asimilat, în lipsa voinței legiuitorului, cu o “deposedare abuzivă” de bunuri, în înțelesul dat acestei sintagme prin dispozițiile legilor speciale de reparație.

- Însuși legiuitorul a reglementat distinct, în cadrul legilor speciale de reparație, diverse cuantumuri ale despăgubirilor care pot fi acordate persoanelor îndreptățite. În acest sens pot fi exemplificate dispozițiile art. 50 alin. (21) și art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, care prevăd restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, comparativ cu dispozițiile art. 50 alin. (2) din același act normativ, care prevăd restituirea prețului actualizat plătit.

 Decizia nr. 22/2019 a ÎCCJ, publicată în Monitorul Oficial nr. 773 din 24 septembrie 2019

Ai nevoie de Decizia nr. 22/2019? Poți cumpăra actul la zi, în format PDF şi MOBI, de AICI!
comentarii

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu