21 Octombrie, 2019

Studiu de caz: Situația juridică a constructorului pe terenul altei persoane. Condiții pentru recunoașterea dreptului de superficie

Prin cererea introductivă de instanţă reclamanții A și B  au solicitat instanţei  ca prin hotărârea ce o va pronunța să oblige pârâtul C să lase în deplină proprietate şi posesie imobilul teren, curte şi grădină, înscris în Cartea funciară nr. 2301 X.  nr. top 2/2, 3/2 situat în localitatea X, nr. 161; de asemenea, reclamanții au solicitat instanței şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest litigiu.

În motivarea în fapt a acțiunii s-a arătat, în esenţă, că reclamanţii sunt proprietarii imobilului situat administrativ în X, nr. 161, iar pârâtul, deşi nu are nici un drept asupra acestui imobil, a edificat cu rea credinţă construcţii pe terenul reclamanţilor. Așadar,  reclamanții au arătat ca doresc ca pârâtul să ridice construcţiile edificate pe acest imobil, cu obţinerea autorizaţiilor legale necesare pentru ridicarea acestora.

În probaţiune, reclamanții au precizat că se prevalează de proba cu înscrisuri, expertiza topo, martori și interogatoriul pârâtului.

Ce apărări a formulat  pârâtul  referitor la  acţiunea de chemare în judecată a reclamanților?

Pârâtul a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat să se constate că  acesta a construit cu mijloace proprii şi cu autorizaţie de construcţie pe terenul proprietatea pârâţilor reconvenţionali A și B o moară, un siloz şi o brutărie ce ocupă o suprafaţă de 314 mp, construcţii ce le foloseşte de la edificare şi până în prezent, să se dispună înscrierea acestor construcţii în Cartea funciară nr. 2301 X. cu nr. top 2/2,3/2 şi să se dispună înscrierea dreptului de proprietate asupra acestora pe numele pârâtului-reclamant reconvenţional C cu titlu de drept de construire, să se constate că pârâtul-reclamant reconvenţional a dobândit un drept de superficie asupra imobilului identificat mai sus, terenul rămânând cu situaţie juridică neschimbată, cu obligarea pârâţilor reconvenţionali A și B la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest litigiu.

În probaţiune, pârâtul – reclamant reconvenţional C. a precizat că se prevalează de proba cu înscrisuri şi expertiză.

Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat şi cum a argumentat hotărârea respectivă?

Prin sentinţa civilă  nr. abc/ 15.06.2010, Judecătoria X. a admis acţiunea civilă formulată de reclamanţii A şi B în contradictoriu cu pârâtul C, a respins cererea reconvenţională formulată de pârâtul C şi, în consecinţă, a obligat pârâtul să lase în deplină proprietate şi posesie imobilul teren, curte şi grădină, înscris în Cartea funciară nr. 2301 X.  nr. top 2/2, 3/2 situat în X, nr. 161 şi să ridice construcţiile edificate pe acest imobil, cu obţinerea autorizaţiilor legale necesare pentru ridicarea acestora; de asemenea, instanta a obligat pârâtul la plata catre reclamanţi a sumei de 9000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa de fond a avut în vedere următoarele considerente:

Din probele administrate în cauză a rezultat că reclamanţii A şi B sunt proprietarii imobilului curte şi grădină de 703 mp înscris în Cartea funciară nr. 2301 X., nr. top 2/2,3/2, drept dobândit prin întreţinere potrivit încheierii 255/1968 de sub B 1,2; astfel instanta a reținut că reclamanţii au făcut dovada că sunt proprietarii terenului revendicat înscris în Cartea funciară nr. 2103 X. nr. top. 2/2, 3/2, bucurându-se de toate prerogativele dreptului de proprietate.

Pârâtul C este proprietarul imobilului casă, curte şi teren de 1182 mp în scris în Cartea funciară nr. 2 X., nr. top 2/1,3/1, drept asupra construcţiilor dobândit prin cumpărare în anul 1987, iar dreptul asupra terenului dobândit în temeiul Legii 18/1991 în anul 2000.

Expertul în specialitatea topografie a identificat cele două terenuri ca fiind învecinate şi despărţite în vechime de un gard care se mai păstrează pe unele porţiuni.

De asemenea, pe terenul proprietatea reclamanţilor, astfel identificat, s-a constatat că există construcţii edificate pe o suprafaţă de 276,9 mp, iar suprafaţa totală ocupată de pârât din acest teren este de 315,15 mp.

Instanta a concluzionat că este de necontestat faptul că pârâtul a construit pe terenul proprietatea reclamanţilor şi că a ocupat în acest fel o suprafaţă care acoperă jumătate din suprafaţa totală a nr. top. 2/2, 3/2.

Problematica dedusă judecăţii prin acţiunea reconvenţională a pârâtului C se referă la situaţia juridică a constructorului pe terenul altei persoane, iar pârâtul solicită înscrierea în cartea funciară a dreptului său de proprietate asupra construcţiilor şi recunoaşterea unui drept de superficie asupra terenului, proprietatea pârâţilor reconvenţionali, constatându-se buna sa credinţă în edificarea construcţiilor bazată pe credinţa că terenul îi aparţine.

Dreptul de superficie este cunoscut în dreptul roman ca fiind acel drept acordat unei persoane de a se folosi de o construcţie ridicată pe terenul altei persoane, pe veci sau pe un teren foarte lung, în schimbul unei sume de bani numită „salarium” şi acest drept se naşte, de regulă, pe cale convenţională, ca anexă la un contract de închiriere de lungă sau foarte lungă durată, cu privire la un teren de construcţie. Instituţia a fost preluată   parţial în dispoziţiile art. 492 din vechiul Cod civil.

Existenţa dreptului de superficie, ca o excepţie de la efectul achizitiv al accesiunii imobiliare artificiale, nu este reglementată direct, ci doar rezultă din interpretarea dispoziţiilor textului de lege amintit (art. 492 din vechiul Cod civil.): „orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra”.

Așadar, acest text legal instituie o prezumţie relativă asupra construcţiilor amplasate pe un teren în favoarea proprietarului terenului, cel care a edificat construcţia putând face dovada contrară. Dovedind contrariul, constructorul devine astfel titularul unui drept de superficie.

Aşa fiind, rezultă că în cazul dreptului de superficie, se suprapun două drepturi de proprietate, respectiv dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcţiilor şi dreptul de proprietate terenului pe care s-au edificat aceste construcţii şi care aparţine altei persoane decât constructorul.

Aşadar, constructorul are, în ceea ce priveşte terenul altei persoane, două din atribute, respectiv posesia şi folosinţa, iar atributul dispoziţiei rămâne proprietarului terenului, ceea ce îi conferă caracterul de dezmembrământ al dreptului de proprietate.

Pârâtul a susţinut că a dobândit dreptul de supeficie în baza art. 492 Cod civil şi a convenţiei tacite, datorată pasivităţii proprietarilor terenului, susţinere de neprimit.

Prezumţia relativă instituită de dispoziţiile art. 492 Cod civil poate fi răsturnată dovedind existenţa unuia din cazurile de naştere a dreptului de supeficie. Astfel, dreptul de superficie care se solicită a fi constatat și în prezenta cauză, poate fi dobândit prin titlu, uzucapiune sau direct din lege, iar pârâtul nu deţine nici un titlu în acest sens, iar condiţiile uzucapiunii nu sunt îndeplinite.

În cauză pârâtul nu a putut  proba existenţa vreunei convenţii între proprietarii terenului şi el, ca și constructor.

De asemenea, instanța a apreciat că nu se poate asimila starea de pasivitate a reclamanţilor cu o convenţie, contrar susţinerilor pârâtului.

Constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent, ceea ce în speţă este exclus.Proprietarii terenului, la momentul ridicării construcţiilor, nu aveau posibilitatea exprimării vreunui acord, fie şi el tacit, întrucât au revenit în ţară abia după aproximativ 17 ani (cum susţine pârâtul), deci după finalizarea construcţiilor, iar atitudinea reclamanţilor ulterioară nu prezintă relevanţă sub aspectul naşterii dreptului de superficie.

Nici susţinerea referitoare la existenţa convenţiei tacite nu a putut fi primită de către instanță.

În ceea ce privește buna credinţă a constructorului în sensul art. 494 din vechiul cod civil, (pentru ca proprietarii terenului să fie obligați să păstreze construcția edificată și să nu ceară demolarea acesteia), instanța a apreciat că aceasta se apreciază în funcţie de existenţa sau inexistenţa unui titlu care întemeiază convingerea eronată a autorului construcţiei că a devenit titularul dreptului de proprietate asupra terenului sau al oricărui alt drept real care îi permite să devină proprietarul lucrării.

În ceea ce priveşte buna sau reaua credinţă a pârâtului în edificarea construcţiilor, instanţa a constatat că pârâtul putea şi trebuia să cerceteze cartea funciară atunci când a edificat construcţiile fiind în culpă în ceea ce priveşte convingerea sa eronată că este proprietarul terenului.

Instanţa a mai constatat că pârâtul a dobândit terenul proprietatea sa prin aplicarea dispoziţiilor Legii 18/1991, în anul 2000 având cunoştinţă de întinderea dreptului său de proprietate din documentaţia întocmită cu această ocazie si ca terenul reclamanţilor era delimitat cu gard de proprietatea pârâtului.

De asemenea, instanţa a mai reținut că autorizaţiile de construire şi certificatele de urbanism au fost eliberate pentru edificarea construcţiilor pe terenul pârâtului, dar construcţia s-a realizat pe topograficul reclamanţilor, existând neconcordanţele dintre autorizaţiile de construire şi proiectele de execuţie, iar până la momentul judecarii litigiului construcţiile nu au fost notate în cartea funciară, fapt care nu a fost posibil faţă de evidenţele de carte funciară; s-a mai constatat că pârâtul nu a avut acordul proprietarilor terenului pentru edificarea construcţiilor, reclamanţii A și B necunoscând edificarea acestora întrucât erau plecaţi din ţară, condiţii în care pasivitatea proprietarilor (a reclamanților) nu poate fi considerată un abuz de drept.

Față de cele mai sus reținute, judecătorul fondului a apreciat că toate aceste elemente conturează reaua-credinţă a pârâtului, care avea cunoştinţă de faptul că terenul nu este proprietatea sa şi că proprietarii sunt plecaţi de foarte mult timp din ţară, lucrarea pârâtului C fiind efectuată fără acordul proprietarilor terenului A și B.

Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către pârâtul reconvenţional   C  şi, în caz afirmativ, ce a decis instanţa superioară în cazul mai sus menţionat şi cum a argumentat hotărârea respectivă?

Da, sentinţa civilă  nr. abc/ 15.06.2010 a Judecătoriei X. a fost atacată de către  pârâtul reconvenţional  C cu apel; tribunalul a admis  apelul  declarat de apelantul-pârât C împotriva sentinţei civile nr. nr. abc/ 15.06.2010  a Judecătoriei X, pe care a schimbat-o în parte în sensul că s-a înlăturat dispoziţia de obligare a pârâtului de a ridica construcţiile edificate pe teren cu obţinerea autorizaţiei necesare pentru ridicarea acestora. Au fost păstrate celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente:

Apelantul pârât nu deţinea niciun titlu asupra terenului pe care a construit, astfel că situaţiei sale îi sunt aplicabile prevederile art. 494 din vechiul Cod civil, fiind întrunite elementele de fapt ce configurează ipoteza reglementată de acest text legal, neputând fi primită susţinerea că cele două texte legale au existenţe de sine stătătoare, sau că art. 492 teza II, acordă un drept real constructorului pe terenul altuia şi înlătură posibilitatea proprietarului terenului de a invoca alte pretenţii, decât acelea de a fi despăgubit.

Chiar dacă, în partea de început a cererii principale reclamanţii formulează doar un capăt de cerere, respectiv revendicarea terenului proprietatea lor, în cuprinsul motivării reclamanţii arată că se impune demolarea construcţiilor, poziţie pe care o reiterează în cuprinsul răspunsului la întâmpinare, unde se arată în mod neechivoc „ solicită ridicarea acestora şi lăsarea în deplină proprietate şi posesie a terenului nostru “.

Pentru a fi considerat constructor de rea credinţă, pe terenul unei alte persoane e necesar ca cel care ridică construcţia, să cunoască că terenul aparţine altuia şi uzurpând, să continue lucrarea sa.

Tribunalul a apreciat că, deşi evidenţele de carte funciară erau neîndoielnice, la momentul edificării construcţiilor, din punctul de vedere al apelantului, situaţia juridică a terenului era incertă. Astfel, terenul aparţinea unor persoane de etnie germană, care părăsiseră ţara, în mentalul colectiv fiind creată convingerea că întreaga lor proprietate a devenit proprietate de stat.

Atitudinea pârâtului a fost analizată prin raportare la data efectuării lucrărilor şi prin prisma atitudinii proprietarilor terenului, precum şi a autorităţilor administrative, ce au permis edificarea unor lucrări de o valoare economică deosebit de însemnată.

Astfel, lucrările au fost ridicate după obţinerea tuturor avizelor şi autorizaţiilor prevăzute de lege, şi deşi, autorităţile locale nu pot determina, prin decizii eronate dobândirea drepturilor reale, comportamentul acestora de aprobare a ridicării unor construcţii, poate determina convingerea că persoana ce a îndeplinit toate prescripţiile legale este de bună credinţă.

Mai mult, în cauză dreptul de accesiune ca act unilateral de voinţă al proprietarului terenului s-a manifestat doar în anul 2007, la peste 17 ani de la ridicarea primei construcţii cu destinaţia de moară, astfel că solicitarea de a desfiinţa construcţiile după o atitudine de totală pasivitate a proprietarilor, o perioadă foarte îndelungată de timp, în care pârâtul a fost posesor al terenului, comportându-se ca şi proprietar al acestuia, poate fi echivalată cu un abuz de drept.

Pe cale de consecinţă, tribunalul nu a reţinut reaua credinţă a pârâtului, iar la respingerea cererii de demolare a construcţiilor s-a avut în vedere şi valoarea economică însemnată a acestora, apreciindu-se că măsura demolării ar fi deosebit de neeconomicoasă şi inechitabilă, în raport cu toate probele administrate.    

Dacă hotărârea instanţei de apel a fost atacată de către pârâtul reconvenţional C şi, în caz afirmativ, ce a decis instanţa superioară în cazul mai sus menţionat ?

Da, decizia civilă a fost atacată de către  pârâtul reconvenţional  C cu recurs, însă curtea de apel a respins recursul  declarat de apelantul-pârât C ca nefondat, menținând decizia instanței de apel ca temeinică și legală.

(P) Caută orice dosar aflat în instanţă în Lege5 Online! Lege5 este un soft de documentare legislativă disponibil în variantele Online, Desktop şi Mobile.

comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: madalinamoceanu@yahoo.com

Un comentariu

  • Răspunde
    ioana
    aprilie 6 2017

    Buna ziua,

    Vreau sa acesez fonduri europene si am un pfa trebuie sa trec de pe pf pe pfa terenul care va fi construita casa prin fonduri, dreptul acesta de superficie se face doar pe teren?pe acest teren fiind si o casa?

    Va multumesc anticipat!

Scrie un comentariu