Studiu de caz: Imposibilitatea rectificării cărții funciare privind suprafața de teren întabulată în lipsa unui titlu de proprietate

Reclamantul A  a chemat în judecată pe pârâtele  C, Municipiul D prin Primar, E. şi F  solicitând instanţei de judecată ca prin hotărârea ce o va pronunţa, în baza probelor administrate, să dispună rectificarea cărții funciare (CF) şi majorarea terenului de la 405 mp la 707 mp evidenţiat în CF 58852 a Municipiului D, indicând dispoziţiile art. 33, 34 din Legea nr. 7/1996, având în vedere rectificarea cărţii funciare.

În probaţiune, reclamantul a precizat că se prevalează de proba cu înscrisuri şi expertiză topografică.

Reclamantul a depus proces verbal de vecinătate, prin care toţi vecinii au recunoscut limitele proprietăţii reclamantului, precum şi declarație în sensul că aceştia nu au nicio pretenţie faţă de reclamant. 

Ce apărări concrete au formulat pârâtele în cauză?

Pârâtele C, Municipiul D prin Primar, E. şi F, care sunt vecinele de teren ale reclamantului nu s-au opus acţiunii de rectificare formulată de reclamant, neformulând întâmpinare şi neprezentându-se în instanţă, cu excepţia pârâtei – Municipiul D, care este vecină de teren cu reclamantul, în virtutea faptului că pe terenul său se află strada care trece prin faţa proprietăţii reclamantului, s-a opus admiterii acţiunii. 

Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat şi cum a argumentat hotărârea respectivă?

Prin Sentinţa civilă nr. xyz/02.06. 2013 Judecătoria X a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A în contradictoriu cu pârâtele  C, Municipiul D prin Primar, E. şi F  având ca obiect rectificare CF, ca nefondată.

Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de judecată a reţinut următoarele considerente:

Din cuprinsul cărţii funciare nr.58852 a Municipiului D nr. cadastral 4729 casa, sediul administrativ şi spaţiu de producţie care se afla pe terenul intravilan în suprafaţă de 450 mp sunt proprietatea reclamantului A, dobândite prin cumpărare şi edificare.

Din raportul de expertiză tehnică întocmit în cauză de expert Y a rezultat că suprafaţa terenului folosit de reclamant este de 777 mp faţă de suprafaţa de 450 mp cât rezultă din acte.

Faptul că reclamantul se află în posesia terenului astfel cum a fost măsurat de expert nu are nici o relevanţă asupra dreptului său de proprietate care se limitează la suprafaţa înscrisă în cartea funciara şi nu mai mult.

Referitor la acţiunea în rectificare de carte funciară, instanţa a constatat că situaţia de fapt expusă de reclamant nu are nicio legătură cu prevederile art. 908 alin.4 Cod civil.

În speţă, reclamantul a tins prin intermediul acţiunii “în rectificare” să procedeze la modificarea, în sensul majorării, a suprafeţei de teren înscrisă în cartea funciară, situaţia juridică reală a imobilului fiind cea care este menţionată şi în cartea funciară.

În art. 89 alin.6 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr.633/2006 se prevede că „modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate, precum şi în baza actelor doveditoare, astfel încât modificarea suprafeţei înscrise în CF nu va fi considerată o rectificare de carte funciară”. 

De asemenea, conform art.25 alin.2 lit. c din Ordinul nr. 634/2006, „dacă diferenţa este mai mare de 5%, documentaţia se respinge, rectificarea suprafeţei urmând să se facă prin alt act doveditor al dreptului de proprietate”.

Or, reclamantul a solicitat mărirea suprafeţei cu peste 5% din suprafaţa menţionată în extrasul de carte funciară, iar intabularea dreptului sau de proprietate s-a făcut exact pentru suprafaţa dobândită prin act juridic valid.

Prin urmare, instanţa a respins acţiunea în rectificarea cărţii funciare prin care se urmăreşte mărirea suprafeţei înscrise în cartea funciară, fără dovedirea dreptului de proprietate asupra diferenţei de proprietate.

Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către reclamant şi, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată sau infirmată de instanţa superioară? Cum şi-a motivat hotărârea instanţa superioară?

Da, sentinţa civilă nr. xyz/02.06. 2013 a instanţei de fond a fost atacată de către reclamant, iar instanţa superioară, prin Decizia nr. wwww/11.10.2013, a modificat în tot hotărârea atacată, în sensul că, judecând pe fond cauza, a admis acţiunea reclamantului şi a dipus rectificarea suprafeţei terenului înscris în CF 58852 a Municipiului D nr.cad. 4729 în sensul majorării suprafeţei de 450 mp la 707 mp. 

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa superioară a avut în vedere următoarele considerente:

Finalitatea spre care a tins reclamantul apelant prin promovarea litigiului, a fost aceea a restabilirii concordanţei dintre configuraţia cantitativă a imobilului şi cea reală. 

Potrivit art. 34 pct.4 din Legea nr. 7/1996 cu modificările ulterioare, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor în cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că înscrierea în CF nu mai este în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului.

Principiul publicităţii materiale sau principul forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară nu se aplică înscrierilor privitoare la întinderea terenului, dacă suprafaţa înscrisă diferă de cea reală, deoarece menţiunea din prima parte a cărţii funciare, referitoare la suprafaţa imobilului reprezintă un element descriptiv al situaţiei de fapt a imobilului fiind de necontestat aspectul potrivit căruia cartea funciară garantează existenţa dreptului dar nu şi întinderea sa.

ÎCCJ a stabilit prin decizia nr. 3583/2013 că prin acţiunea în rectificare a înscrierilor în cartea funciară se poate cere îndreptarea sau suprimarea unor înscrieri necorespunzătoare făcute în cuprinsul acesteia, pentru a pune de acord starea tabulară cu situaţia juridică reală a imobilului.

În speţă, acţiunea în rectificare promovată de reclamantul apelant se încadrează în ipoteza particularizată de art.34 pct.4 din legea nr. 7/1996, care subsumează toate cazurile neprevăzute de lege în care există neconcordanţă între realitatea juridică imobiliară şi înscriere şi care se impune a fi iniţiată în condiţiile de exigenţă a procedurii contencioase, în contradictoriu cu titularii fondurilor limitrofe al căror drept, sub aspectul întinderii, ar putea fi afectat.

Dispoziţiile art.19 alin.2 lit.k din Regulamentul privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, aprobat prin ordinul nr. 634/2006 a Directorului General al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, prevăd că piesa componentă a documentaţiei necesare înscrierii modificării suprafeţei imobilului este hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau declaraţia autentică de voinţă şi procesul verbal de vecinătate cu semnăturile vecinilor.

În consecinţă, actul normativ sus menţionat lasă la latitudinea proprietarului dacă înţelege să solicite modificarea suprafeţei imobiliare prin hotărâre judecătorească sau pe cale administrativă. Reclamantul a ales prima variată, iar hotărârea judecătorească ce i-a fost opozabilă a înlocuit procesul verbal de vecinătate, iar documentaţia cadastrală necesară înscrierii modificării suprafeţei imobilului a fost documentaţia cadastrală executată judiciar în cadrul unei expertize tehnice judiciare de specialitate.

Faţă de conţinutul lucrării de specialitate efectuată în cauză, din care a rezultat că imobilul proprietatea reclamantului înscris în CF nr.5882 a Municipiului D, nr. cad. 4729, are o suprafaţă de 707 mp din care 70 mp este zona de protecţie a zidului de sprijin aflat pe malul văii, prin înscrierea în cartea funciară a acestei suprafeţe nu s-a adus atingere dreptului de proprietate al vecinilor, precum şi faţă de prevederile legale anterior menţionate, instanța de apel a considerat apelul declarat întemeiat, l-a admis şi a schimbat în tot sentinţa atacată.

Dacă hotărârea instanţei de apel a fost atacată de către pârâte şi, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată sau infirmată de instanţa superioară? Cum şi-a motivat hotărârea instanţa superioară?

Da, împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta MUNICIPIUL D PRIN PRIMAR, solicitând instanţei admiterea recursului şi rejudecând apelul, respingerea apelului declarat de reclamant, cu consecinţa menţinerii sentinţei pronunţate de Judecătoria X.

Analizând decizia pronunţată de instanța de apel prin prisma motivelor de recurs invocate, instanța de recurs a constatat că recursul este fondat, urmând a fi admis pentru următoarele considerente: 

Potrivit extrasului CF 58852 a Municipiului D, parcela cu nr. cad. 4729 are suprafaţa de 450 mp, proprietar fiind reclamantul A.

Reclamantul a solicitat rectificarea suprafeţei terenului de la 450 mp la 777 mp, întrucât aceasta este suprafaţa măsurată a imobilului pe care reclamantul îl foloseşte în prezent. 

În probaţiune reclamantul a mai depus şi un proces verbal de vecinătate a imobilului încheiat la 6.04.2012, din care rezultă că numiţii E şi F sunt vecinii imobilului deţinut de reclamant și recunosc limitele dintre proprietăţile lor şi proprietatea reclamantului.

Acest proces verbal de vecinătate nu identifică cu date de cartea funciară imobilele învecinate pentru a se putea verifica dacă numiţii E şi F. sunt proprietarii tabulari ai imobilelor respective.

Instanța de recurs a constatat că expertul numit în cauză a măsurat doar suprafaţa imobilului îngrădit şi folosit de reclamantul A, fără a măsura şi parcelele topografice sau cadastrele învecinate întrucât numai în această modalitate tehnică se putea verifica dacă suprafaţa de 327 mp folosită de reclamant, în plus față de suprafaţa cumpărată, nu se regăseşte într-una din parcelele învecinate.

Raportat la această situaţie de fapt instanța de recurs a constatat că instanța de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996.

Acţiunea în rectificare este o acţiune în realizare de drepturi, întrucât reclamantul urmăreşte ca instanţa să dispună în contradictoriu cu pârâtul, radierea sau îndreptarea cuprinsului cărţii funciare, fie în scopul restabilirii situaţiei tabulare anterioare înscrierii inexacte, fie în vederea înlocuirii unei înscrieri nevalabile sau inexacte cu o înscriere valabilă sau conformă situaţiei juridice reale.

Prin urmare, acţiunea în rectificare presupune suprimarea din cartea funciară a drepturilor personale sau reale stinse prin oricare din modurile prevăzute de lege. 

În cazul de faţă, reclamantul nu a urmărit radierea nici unui drept real sau personal din cartea funciară, ci a urmărit modificarea suprafeţei imobilului deţinut în proprietate, cum corect a calificat acţiunea prima instanţă şi a verificat dacă sunt îndeplinite condiţiile pentru modificarea menţiunilor de carte funciară.

Potrivit dispoziţiilor art. 914 Cod Civil proprietarul imobilului înscris în cartea funciară poate cere oricând modificarea menţiunilor din cartea funciară privitoare la destinaţia sau suprafaţa acestuia în condiţiile legii.

Procedura de modificare a suprafeţei terenului este reglementată de dispoziţiilor art. 25 din Ordinul nr. 634/2006 potrivit cărora, dacă suprafaţa din măsurători este diferită de suprafaţa înscrisă în cartea funciară, suprafaţa din documentaţia cadastrală precedentă pentru care nu s-a deschis carte funciară sau de suprafaţa din actele de proprietate, atunci se va proceda astfel:

• dacă suprafaţa din măsurători este mai mică, atunci suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale şi a declaraţiei proprietarului, dacă suprafaţa din măsurători este mai mare cu un procent de până la 2% inclusiv, atunci suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale şi a declaraţiei proprietarului/proprietarilor;
• dacă suprafaţa din măsurători este mai mare cu un procent cuprins între 2-5% inclusiv, atunci suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale, cu condiţia prezentării declaraţiei proprietarului/ proprietarilor, conform anexei nr. 5 şi a procesului-verbal de vecinătate care conţine acordul proprietarilor tuturor imobilelor învecinate, întocmit conform anexei nr. 18. În această situaţie oficiul teritorial verifică la teren corectitudinea întocmirii documentaţiei, verificare consemnată într-o notă de constatare semnată de către consilierul de cadastru şi contrasemnată de către şeful serviciului cadastru;
• dacă suprafaţa din măsurători este mai mare cu un procent de peste 5%, documentaţia se respinge.

Reclamantul cunoştea această procedură, motiv pentru care a depus un proces verbal de vecinătate, dar care nu este suficient pentru a fi admisă acţiunea, instanţa fiind îndrituită să verifice în care ipoteză din cele prevăzute la art. 25 din Ordinul nr. 634/2006 se încadrează reclamantul. 

În cazul de faţă, suprafaţa deţinută în plus de către reclamant, de 327 mp depăşeşte cu mult cota de 5% din teren, situaţie în care modificarea suprafeţei terenului nu se va putea face în procedura mai sus descrisă, valabilă doar pentru diferenţe mici ale suprafeţei, de maxim până la 5%. Pentru suprafeţe mai mari de teren reclamantul va trebui să prezinte un titlu de proprietate, ţinând seama de modurile de dobândire a proprietăţii.

Susţinerea reclamantului potrivit căreia suprafaţa de teren nu se regăseşte în cărţile funciare alăturate este neprobată, deoarece nu au fost indicate parcelele învecinate cu date de carte funciară şi nici proprietarii tabulari ai acestora, pentru a putea verifica suprafaţa parcelelor învecinate, proprietarii tabulari dacă sunt cei indicaţi în procesul verbal de vecinătate încheiat.

Aşadar, instanța de recurs a constatat că, în lipsa unui titlu de proprietate care să justifice majorarea suprafeţei terenului de la 450 mp la 777 mp, acţiunea în reclamantului este nefondată, deoarece acesta nu a dovedit existenţa unui titlu asupra terenului pentru care solicită majorarea suprafeţei.

Întrucât nu sunt incidente dispoziţiile art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, instanța de recurs a admis recursul pârâtei Municipiul D şi a modificat Decizia nr. wwww/11.10.2013 a instanței de apel, în sensul că a respins apelul reclamantului A.

(P) Caută orice dosar aflat în instanţă în Lege5 Online! Lege5 este un soft de documentare legislativă disponibil în variantele Online, Desktop şi Mobile.