23 Octombrie, 2019

STUDIU DE CAZ: Imobil construit fără autorizaţie

Mai jos găsiţi o situaţie de fapt, opiniile proprietarului, deciziile instanţelor sesizate, precum şi decizii ale Curţii Constituţionale şi Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie. 

În speţa de faţă este vorba despre  despre construcţii ridicate ulterior achiziţionării terenului (în perioada 2001-2003), fără ca proprietarii să aibă autorizaţie de construire. Drept rezultat, construcţiile nu au putut fi înscrise în cartea funciară, întrucât nu există acte de proprietate pentru acestea. 

Ce spune judecătoria?

Municipiul unde se află terenul şi construcţia a fost chemat în judecată, prin primar, de proprietarii terenului care au solicitat instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate dreptul de proprietate al reclamanţilor asupra construcţiei casă P+E şi anexe, precum şi asupra gardului împrejmuitor.

Judecătoria a respins acţiunea, reţinând, în esenţă, următoarele:

• Reclamanţii sunt proprietarii terenului pe care au edificat construcţiile în legătură cu care au solicitat în cauză constatarea dobândirii dreptului de proprietate, invocând accesiunea imobiliară artificială reglementată de dispoziţiile art. 492 din Codul civil de la 1864 (care spune că “orice constructie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, pânî ce se dovedeşte din contra”).

• Din cuprinsul raportului de expertiză întocmit în cauză reiese că edificarea construcţiei a avut loc în anul 2001, fapt pentru care raportului juridic dedus judecăţii îi sunt aplicabile dispoziţiile Codului civil de la 1864, şi nu cele ale noului Cod civil din 2009, întrucât accesiunea este supusă legii în vigoare la data producerii sau săvârşirii împrejurării sau a faptei care atrage incidenţa accesiunii.

• Reclamanţii nu au făcut dovada obţinerii autorizaţiei de construire pentru imobilul în litigiu.

• În absenţa autorizaţiei de construire, accesiunea, ca modalitate de dobândire a proprietăţii, reglementată în detaliu în cuprinsul art. 490-503 din Codul civil de la 1864, nu se regăseşte în cazul dedus judecăţii.

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare (Legea nr. 50/1991), imperative şi prohibitive, dă naştere la sancţiuni şi efecte specifice prevăzute de această lege specială, dar, în niciun caz, nu poate valida un drept de proprietate printr-o altă modalitate decât cea prevăzută de dispoziţiile exprese care reglementează dobândirea proprietăţii.

Jurisprudenţa Curţii Constituţionale. Instanţa a reţinut că au fost respinse excepţiile de neconstituţionalitate invocate cu privire la unele dispoziţii ale Legii nr. 50/1991, constatări care au incidenţă în cauză. Astfel, prin Decizia CCR nr. 409/2005, publicată în Monitorul Oficial nr. 709/2005 sau Decizia CCR nr. 220/2006, publicată în Monitorul Oficial nr. 313/2006, Curtea Constituţională a reţinut diferenţa (prin efecte) între regimul legal al construcţilor şi ocrotirea dreptului de proprietate. În acest sens s-a statuat că, dacă dobândirea dreptului de proprietate are loc fără respectarea condiţiilor prevăzute de lege, precum şi în cazul în care exercitarea dreptului de proprietate se abate de la prevederile legale imperative (situaţie regăsită în cazul dedus judecăţii), titularul dreptului de proprietate trebuie să suporte sancţiunile stabilite de lege, fără a putea invoca principiul constituţional al ocrotirii proprietăţii. Cu alte cuvinte, dobândirea ilegală a unei proprietăţi nu poate fi transformată într-un titlu – pe nicio cale, inclusiv judecătorească – şi nici nu poate asigura beneficiarului ei garanţiile legale.

Prezumţia de proprietate instituită prin art. 492 din Codul civil de la 1864 asupra construcţiilor edificate cu materiale proprii, în favoarea proprietarului terenului, nu este suficientă, prin ea însăşi, pentru a conduce la dobândirea dreptului de proprietate, fără respectarea condiţiilor legale prevăzute de lege şi în absenţa bunei-credinţe a constructorului.

• Mai mult, reclamanţii aveau la îndemână şi procedura intrării în legalitate, prin iniţierea de demersuri în vederea obţinerii autorizaţiei de construire, chiar şi ulterior momentului edificării construcţiei, procedură de care, însă, nu au înţeles să uzeze. 

Tribunalul trimite întrebări preliminare la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie

Împotriva acestei sentinţe au formulat apel reclamanţii, Tribunalul sesizând Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, pentru pentru pronunţarea unei hotărâri prealabile, arătând, între altele (nu putem reda aici toată argumentaţia), următoarele:

Admisibilitatea (sau interesul în promovarea) unei acţiuni prin care se cere să se pronunţe o hotărâre prin care să se constate dreptul de proprietate asupra unui imobil construcţie, în temeiul accesiunii imobiliare artificiale, nu trebuie să fie condiţionată de parcurgerea de către reclamant a procedurii prevăzute de Legea nr. 50/1991, respectiv de eliberarea autorizaţiei de construire.

• Acţiunea în constatarea dreptului de proprietate, prin accesiune imobiliară artificială, pentru un imobil construcţie, edificat fără autorizaţie de construire, întemeiată, în prezent, pe dispoziţiile art. 492 din Codul civil de la 1864 (sau art. 577 din actualul Cod civil) în raport cu dispoziţiile art. 35 din actualul Cod de procedură civilă, nu trebuie să fie justificată doar de interesul înscrierii acestuia în cartea funciară, ci de obţinerea, în realitate, a unui titlu de proprietate asupra imobilului de către persoana interesată, independent de respectarea legislaţiei în materia construcţiilor, legislaţie reglementată de dispoziţiile Legii nr. 50/1991.

• Cu privire la justificarea interesului promovării unei astfel de acțiuni de către reclamant, în vederea înscrierii dreptului său de proprietate în cartea funciară, aceste două aspecte sunt independente şi necondiţionate unul de celălalt, având în vedere că obţinerea unui titlu de proprietate asupra unui astfel de imobil, pe cale judecătorească, nu echivalează cu înscrierea dreptului de proprietate asupra acestuia în cartea funciară, reclamantul trebuind să respecte, în mod separat, legislaţia în materia înscrierii în cartea funciară (respectiv Legea nr. 7/1996 sau dispoziţiile noului Cod civil în materie) pentru a obţine un astfel de drept.

• Prin acţiunea dedusă judecăţii, reclamanţii nu urmăresc decât recunoaşterea dreptului lor de proprietate asupra construcţiilor, respectiv punerea în acord a situaţiei de fapt cu cea de drept. În cartea funciară se înscriu atât actele, cât şi faptele juridice referitoare la imobile. Faptul construirii şi al unei stări de fapt îndelungate este, în mod cert, generator de efecte juridice, numai că valorificarea acestui fapt generator de efecte juridice nu se poate face pe calea recunoaşterii necontencioase stabilite de lege, întrucât există art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, potrivit căruia construcţiile executate fără autorizaţie de construire nu pot fi intabulate în cartea funciară.

• De asemenea, potrivit dispoziţiilor art. 24 alin. (3) – (4) şi ale art. 28 alin. (6) din Legea nr. 7/1996, înscrierea dreptului de proprietate se poate face şi în baza unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile care să înlocuiască acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă este opozabilă titularului. Neavând deschisă procedura graţioasă, reclamanţilor trebuie să li se asigure posibilitatea recunoaşterii dreptului lor, prin intermediul justiţiei, iar această hotărâre trebuie să fie opozabilă pârâtului chemat în judecată, în considerarea calităţii menţionate.

• Aspectele de ordin formal legate de inexistenţa autorizaţiei de construire nu pot obstrucţiona sau limita dreptul de proprietate al reclamanţilor, după cum constatarea dreptului de proprietate al acestora nu poate avea consecinţe pe planul raporturilor de natură administrativă legate de inexistenţa autorizaţiei, pentru a se putea afirma că aceştia au tins, pe calea acţiunii de faţă, să eludeze prevederile art. 1 sau art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991.

• Autorizația de construire nu constituie titlu de proprietate, iar obţinerea acesteia, în condiţiile art. 37 din Legea nr. 50/1991 sau ale art. 59 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, aprobate prin Ordinul ministrului dezvoltării regionale şi locuinţei nr. 839/2009, cu modificările şi completările ulterioare (Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991), nu echivalează cu realizarea dreptului de proprietate, pentru a putea fi aplicabilă teza a doua a art. 35 din Codul de procedură civilă şi care să facă inadmisibilă şi lipsită de interes o acţiune în constatarea dreptului de proprietate asupra construcţiei în temeiul accesiunii imobiliare artificiale. 

Decizia ÎCCJ

Înalta Curte a făcut o serie de constatări, pe care iarăşi nu le putem expune aici. În afara unor chestiuni de interpretare pe fond – legat de aplicarea legislaţiei la momentul construcţiei –s-a constatat ca în discuţie este mai ales dreptul proprietarului, şi nu conflictul de legi. De asemenea, arată completul ÎCCJ, existenţa deja a unei practici neunitare relevă că nu mai poate fi sesizată instanţa supremă pentru pronunţarea unei hotărâri prealabile, întrucât scopul preîntâmpinării practicii neunitare nu mai poate fi atins, chestiunea de drept care a suscitat-o nefiind una nouă, ci una care a creat deja divergenţă în jurisprudenţă.

ÎCCJ a respinge, ca inadmisibilă, sesizarea privind pronunțarea unei hotărâri prealabile, pentru argumentele pe care le găsiţi în Decizia nr. 31/2017, publicată în Monitorul Oficial nr. 471 din 22 iunie 2017.

Practic, dosarul revine la Tribunal spre soluţionare…

Ai nevoie de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF sau MOBI, de AICI!

comentarii

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Un comentariu

  • Răspunde
    Elena
    septembrie 10 2017

    -Buna ziua la dumneavoastra ! Numele meu este Nistor Elena , loc. Podeni ,jud. Cluj si va rog cu mult respect sa ma ajutati , cu legea . Am cumparat o mostenire in 31 ianuarie 2014 , cu act notarial , intabulat ,( dar fara un titlu de proprietate emis de comisia de fond funciar si fara cadastru (OCPI TURDA ),) proprietatea cu adresa de mai sus . Teren si casa sunt pe CF dar sura -constructie din 1970 din piatra nu este intabulata . Cum sa actualizez CF ? . La OCPI mi s-a spus ca nu pot intrucat nu am cumparat sura acesta nefiind intabulata . Va rog sfatuiti-ma si luminati-ma ! Intelegerea partilor a fost ca am cumparat tot , terenul e proprietatea mea tabulara iar sura proprietar in fapt .Va multumesc

Scrie un comentariu