Prin acţiunea introductivă de instanţă, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâtul S.A., în calitate de moştenitor al lui S.I., solicitând instanţei să se constate ca reclamanţii au devenit proprietarii imobilului compus din 343 mp. teren şi construcţie edificata pe acesta situat in B., sector 4, Str. M.nr. 42 (fost 40), ca efect al uzucapiunii de lunga durată.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanţii au aratat că la data de 20.03.1999, între reclamantul A. şi tatăl pârâtului, în prezent decedat, S. I., a intervenit o convenţie de vânzare-cumpărare prin încheierea unei chitanţe de mână prin care acesta s-a obligat să vândă imobilul compus din 343 mp. teren şi construcţie edificată pe acesta situat în B., str. M. nr. 42 (fost 40), sector 4.
Direcţia Generală de Impozite şi Taxe Locale deţine, aşa cum a rezultat din răspunsul comunicat de către aceasta instituţie, a înregistrat cu numărul abc/ 22.05.2008, un exemplar al chitanţei de mână invocate.
Preţul vânzării, consemnat în chitanţa de mână, a fost de 700.000.000 lei/rol (70.000 lei/RON), din care a fost achitată de către reclamanţi, împreună, suma de 600.000.000 lei/ROL, la momentul semnării convenţiei legal făcute, urmând ca restul de 100.000.000 lei/ROL (10.000 lei/RON) să fie achitaţi la momentul la care pârâtul se va prezenta la notariat, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Deşi pârâtul S. I. a fost pus în întârziere cu privire la obligaţia de a se prezenta la notariat în vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare, a refuzat să se prezinte, motiv pentru care s-a promovat acţiunea.
Reclamanţii au menţionat faptul că, de la momentul încheierii chitanţei de mână – 20.03. 1999, şi până în prezent, au fost în posesia şi folosinţa imobilului neîntreruptă, liniştita, de bună credinţă, edificând şi o construcţie pe terenul menţionat, aşa cum rezultă din facturile de materiale achiziţionate în acest scop.
De asemenea, aşa cum a rezultat din chitanţele de plată anexate, reclamanţii au achitat începând din anul 1999 impozitul pe teren şi clădire, în numele unui fost proprietar, S.V., în numele acestuia plătind anterior impozitele cuvenite cel care le-a vândut reclamanţilor terenul, prin chitanţa de mână, numitul S.I., aşa cum a rezultat din somaţia trimisă de Circumscripţia Financiara Sector 4 numărul xyz/ 28.05.1985.
Referitor la istoricul terenului, reclamanţii au arătat că au dobândit terenul în suprafaţa de 343 mp. şi construcţie din paiantă situat în B., str. M. nr. 40, sectorul 4, prin încheierea unei chitanţe de mână cu vânzătorul S. I. la data de 20.03.1999.
S. I. a cumpărat de la M. M. D. imobilul menţionat la data de 01.09.1978, aşa cum a rezultat din chitanţa de mâna anexată acţiunii.
M. M. D., la rândul său, a deţinut terenul şi construcţia în urma cumpărării prin chitanţa de mana de la autorul sau, S.V.
S.V. a declarat conform declaraţiei nr.zas/22.01.1977 o construcţie care a devenit locuibila din martie 1975 ridicată pe un teren în suprafaţă de 343 mp. în str. M. nr. 40, aşa cum a rezultat din istoricul de rol fiscal eliberat de Consiliul Local Sector 4 Bucureşti – Direcţia Generală de Impozite si Taxe Locale.
S.V. a cumpărat la rândul terenul cu chitanţa sub semnătura privată la data de 11.04.1976 de la S.M.
De altfel, aşa cum a confirmat Consiliul Local Sector 4 Bucureşti – Direcţia Generala de Impozite şi Taxe Locale, în prezent, în str. M. nr. 42, figurează S.V. cu teren în suprafaţă de 343 mp. şi construcţie, acesta figurând şi în cartea de imobil, carte aflată în prezent în posesia reclamanţilor.
Prin urmare, reclamanţii au solicitat să se constate ca acest teren şi construcţia aferenta s-au aflat în posesia acestora şi a autorilor lor neîntrerupt, începând cu anul 1976, aşa cum dovedeşte succesiunea de acte legal încheiate.
Pe cale de consecinţă, prin joncţiunea posesiilor, posesia a fost una continuă, neîntreruptă, din anul 1976 până în prezent.
Astfel, aşa cum stipulează Codul civil, orice posesor posterior are facultatea, spre a putea opune prescripţia, să unească posesiunea sa cu posesiunea autorului său.
Atât reclamanţii, cât şi autorii lor, au fost de bună credinţă în momentul dobândirii imobilului.
Reclamanţii au solicitat să se constate împlinirea termenului de prescripţie achizitivă, respectiv să constate scurgerea termenului de 30 de ani, atât reclamanţii, cat si autorii lor, stăpânind imobilul neîntrerupt, netulburat, în mod public şi sub nume de proprietar din anul 1976. În tot acest timp, nicio altă persoană nu a pretins un drept cu privire la imobilul menţionat, posesia fiind netulburată, căci nimeni nu i-a împiedicat vreodată, pe reclamanţi sau pe autorii lor, să exercite deplina proprietate şi paşnică posesie asupra imobilului.
Posesia a fost exercitată în mod public, întrucât fiecare dintre proprietarii terenului l-au îngrijit, au plătit impozitele cuvenite.
Aşadar, posesia reclamanţilor întruneşte nu numai elementul material, corpus, care presupune contactul direct cu bunul, ci si elementul psihologic, animus, care constă în intenţia celui care stăpâneşte bunul de a efectua aceasta stăpânire pentru sine, de a se comporta cu privire la bunul respectiv ca şi proprietar.
Ca atare, posesia reclamanţilor si a autorilor lor întruneşte condiţiile prevăzute expres de Codul civil, potrivit căruia ca să se poată prescrie, se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, publică şi sub nume de proprietar.
Mai mult, Codul civil prevede ca posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început să posede pentru altul.
În probaţiune, reclamanții au precizat că se prevalează de proba cu înscrisuri, martori, interogatoriile pârâților și expertiză topo și construcții.
Ce apărări concrete au formulat pârâții în cauză?
Pârâtii au formulat întâmpinare ce a fost depusă la dosarul cauzei în care aceștia au solicitat admiterea cererii reclamanților, ambii pârâți confirmând cele arătate de către reclamanți în acțiunea introductivă de instanță.
Ce alte incidente au mai apărut pe parcursul desfășurării litigiului?
La data de 18.09.2008, prin Serviciul Registratură, reclamanţii au depus precizare a cererii de chemare în judecată, în sensul că acţiunea formulata este o acţiune in constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune şi solicitând introducerea în cauză, în calitate de pârât, a lui S.V.
La data de 16.09.2010, prin Serviciul Registratură, reclamanta B. a depus o nouă precizare a cererii, solicitând să se constate existenţa dreptului său de proprietate ca urmare a accesiunii imobiliare şi a uzucapiunii asupra imobilului situat în B., str. M. nr. 40 (fost 42) şi nu nr. 42 (fost 40), aşa cum în mod eronat a fost specificat în cererea iniţială.
Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat şi cum a argumentat hotărârea respectivă?
Prin sentinţa civilă nr. www/15.06.2012, instanţa de fond a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive; a respins cererea de chemare în judecată precizată, formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii S.A. şi S.V., ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă; a luat act că pârâţii nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa de fond a avut în vedere următoarele considerente:
În primul rând, s-a impus sublinierea faptului că modificarea cererii de chemare în judecată depusă la data de 16.09.2010 (prin care s-a solicitat constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune şi, respectiv, accesiune), a fost formulată cu depăşirea momentului procesual prevăzut de Codul de procedură civilă. Ca atare, neexistând acordul pârâţilor pentru modificarea cererii de chemare în judecată la acel moment procesual, instanta de fond a constatat că este învestit cu soluţionarea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost precizată la data de 18.09.2008, în sensul că obiectul cererii de chemare în judecată este reprezentat de constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune, iar pârâţi sunt S.A. şi S.V.
Subsecvent acestei precizări de ordin procesual, instanţa de fond a constatat că, prin cererea de chemare în judecată, s-a solicitat să se constate ca reclamanţii au devenit proprietarii imobilului compus din 343 mp. teren şi construcţie edificata pe acesta situat în B., str. M. nr. 42 (fost 40), sector 4, ca efect al uzucapiunii de lunga durată.
În realitate, imobilul este situat în prezent în str. M. nr. 40 (fost 42), astfel cum a rezultat din raportul de expertiză întocmit în cauză şi cum s-a învederat, de altfel, şi în cererea precizatoare.
Din adresa emisă de DITL sector 4 Bucureşti rezultă că, la data de 20.03.1999, între reclamantul A. şi tatăl pârâtului S.A., în prezent decedat, respectiv S. I., a fost încheiată o chitanţă sub semnătură privată, prin care acesta s-a obligat să vândă reclamantului imobilul compus din 343 mp. teren şi construcţie edificata pe acesta situat in B., str. M. nr. 40, sector 4.
Din aceeaşi adresă a rezultat că terenul în suprafaţă de 343 mp. situat în B., str. 7 N. fn (astăzi str. M.) a fost dobândit de I.N. şi N. I. prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 15301/ 02.04.1947, transcris sub nr. 8799/1947, de Tribunalul Ilfov Secţia Notariat .
Ulterior, X. (fosta N.I.), a înstrăinat lui S.M. o suprafaţă de 172 mp. din suprafaţa totală de 343 mp., în indiviziune cu N.I., astfel cum a rezultat din contractul de vânzare nr. 1253 /25.02.1957, autentificat de Notariatul de Stat Bucureşti, transcris în registrul de transcripţiuni la 25.02.1957.
Ca atare, proprietarii terenului în suprafaţa de 343 mp. situat în B., str.M. nr. 40, sector 4, sunt N.I. conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 15301/02.04.1947, transcris sub nr. 8799/1947, de Tribunalul Ilfov Secţia Notariat şi S.M. în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 1253/25.02.1957, autentificat de Notariatul de Stat Bucureşti, transcris în registrul de transcripţiuni la 25.02.1957sub nr. 154.
Din relaţiile de la fila 60 dosar rezultă că, în conformitate cu declaraţia nr. xew/20.09.1963, S.M. declara ca ar fi cumpărat în întregime terenul de la N.I., în anul 1960. Un act translativ de proprietate în acest sens nu a fost depus la dosarul cauzei.
Ulterior, imobilul (compus din teren şi construcţie) a fost înstrăinat prin chitanţe sub semnătură privată, succesiv, de către S.M. către S.V., ulterior către M.M. D., apoi către S. I. şi către reclamantul A.
Din istoricul prezentat anterior se reţine, deci, că proprietarii imobilului teren în litigiu, conform actelor de vânzare-cumpărare menţionate mai sus, au fost N.I. şi S.M.
În ceea ce priveşte construcţia veche, înstrăinată prin chitanţe sub semnătură privată, din declaraţiile martorilor rezultă că aceasta a fost dărâmată, iar reclamanţii au edificat o nouă construcţie.
Prin raportare la situaţia de fapt expusă mai sus, instanta de fond a avut în vedere, în drept, că uzucapiunea este, conform prevederilor legale, un mod de dobândire a proprietăţii prin exercitarea unei posesii utile în termenul prevăzut de lege, constituind în acelaşi timp o sancţiune îndreptată împotriva proprietarului care neglijează proprietatea sa, permiţând ca aceasta să intre în posesia altuia.
Întrucât dreptul de proprietate este un drept absolut, acestuia îi corespunde o obligaţie generală şi negativă de a nu i se aduce atingere, obligaţia de a-l respecta revenind deci tuturor celorlalte subiecte de drept.
Chiar dacă uzucapiunea operează retroactiv şi face dovada dreptului de proprietate dobândit pe această cale, în sens general, faţă de orice persoană, dobândirea acestui drept real pe această cale nu poate fi opusă, aleatoriu, oricărei persoane, ci în principiu numai aceleia care pretinde sau poate pretinde că este deja proprietarul imobilului, devenind astfel subiect al unui raport juridic specific, dedus judecăţii de cel interesat în a i se recunoaşte calitatea de proprietar.
Rezultă deci, în raport de obiectul cererii de chemare în judecată – constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune – că această cerere nu poate fi formulată decât în contradictoriu cu fostul proprietar al terenului deţinut de reclamanţi.
Ca atare, întotdeauna, calitatea procesuală pasivă într-o cerere de constatare a dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune aparţine proprietarului imobilului, care, în speţă, astfel cum s-a reţinut mai sus, sunt N.I. şi S.M.
Faţă de aceste considerente în fapt şi în drept, instanța de fond a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor S.A. și S.V. şi a respins cererea de chemare în judecată ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către reclamanti şi, în caz afirmativ, ce a decis instanţa superioară în cazul mai sus menţionat?
Da, sentinţa civilă nr. www/15.06.2012 a fost atacată de către reclamanti, dar instanţa superioară a respins calea de atac exercita de reclamanti, menținând hotărârea instanței de fond ca fiind temeinică și legală.
(P) Aveţi nevoie de acte normative actualizate la zi? Le puteţi cumpăra online (format PDF, MOBI) de pe Lege5.ro! Lege5 este cel mai performant soft de documentare legislativă din România şi este creat pentru a fi utilizat pe orice dispozitiv aveţi la îndemână: Online, Mobile, Desktop şi Cloud.
