23 Octombrie, 2019

Studiu de caz: Acțiune în revendicare imobiliară și grănițuire

Prin acţiunea introductivă de instanţă,  reclamanta A a chemat în judecată pe pârâtul B, solicitând ca, prin sentința ce se va pronunța:

  • să fie obligat pârâtul să lase reclamantei, în deplină proprietate și posesie, suprafața de 25 m.p. teren, situată în  localitatea X, județul Y;
  • să fie obligat pârâtul să ridice construcțiile edificate pe terenul proprietatea reclamantei  situat în  localitatea X, județul Y sau, în cazul în care pârâtul va refuza îndeplinirea acestei obligații, să fie autorizată reclamanta să ridice ea, pe cheltuiala  pârâtului, aceste construcții;
  • să se dispună grănițuirea imobilului proprietatea reclamantei, de imobilul proprietatea pârâtului;
  • să fie obligat pârâtul să plătească cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul litigiu.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta A a arătat că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. abc/01.09.2010 la biroul notarului public Z, ea a cumpărat de la vânzătorul D un imobil situat în localitatea X, județul Y, compus din casă de locuit cu 4 camere, bucătarie, anexe și din suprafața de 229 m.p. teren (real măsurată: 225,21 m.p).

După încheierea contractului menționat, reclamanta a observat că suprafața de teren din îngrăditură este mai mică decât cea menționată în documentația cadastrală întocmită la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Această diferență de teren lipsă se regăsește la pârâtul B, care este vecinul său din partea de nord al imobilului proprietatea reclamantei. O altă parte din terenul lipsă se regăsește la vecinul de la sud al imobilului reclamantei, numitul C, însă între reclamantă și vecinul de la sud a intervenit o înțelegere.  Pe suprafața de 25 m.p. teren proprietatea reclamantei, ocupată de pârât, acesta a edificat un garaj și refuză să elibereze de bunăvoie acest teren.

În probaţiune, reclamanta A a precizat că se prevalează de proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului, martori și expertiză topografică și în construcții.

Ce apărări concrete a formulat  pârâtul B  în cauză?

Pârâtul B a formulat întâmpinare ce a fost depusă la dosarul cauzei prin care acesta a solicitat respingerea cererii introductive de instanță a reclamantei A ca neîntemeiată. Pârâtul  a susținut că  se învecinează cu imobilul proprietatea reclamantei, însă nu a ocupat nicio suprafață de teren din terenul reclamantei.

Pârâtul a arătat că  este proprietarul unei suprafețe de teren pe care a cumpărat-o de la vânzătorul D prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. X/05.11.2002. Pe suprafața de teren pe care pârâta a cumpărat-o se afla o magazie construită de vânzătorul D. După ce a cumpărat acest teren, pe terenul menționat în locul vechii magazii pârâtul a construit un garaj, exact pe amplasamentul unde se aflase magazia, chiar pe linia de hotar, construind și un gard. Toate aceste lucrări au fost efectuate de către pârât cu acordul fostului proprietar, numitul D. 

Reclamanta a devenit vecinul pârâtului abia în anul 2010, când garajul și gardul erau deja construite. Astfel, pârâtul a susținut că nu a ocupat din terenul reclamantei și nici nu a modificat nimic din configurația imobilului.

Cu privire la cererea pentru granițuire, pârâtul a solicitat respingerea acesteia, deoarece linia de hotar este clar stabilită, încă din anul 2002, când pârâtul a construit gardul împreună cu fostul proprietar.

Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat şi cum a argumentat hotărârea respectivă?

Prin sentinţa civilă nr. zxw/01.12.2012, instanţa de judecată a respins ca neîntemeiată acțiunea introductivă de instanță.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa a avut în vedere următoarele considerente:

Privitor la fondul cauzei, art. 6 alin.6 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil prevede că „Dispozițiile legii noi sunt de asemenea aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acesteia, derivate din starea și capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiație, adopție și obligația legală de întreținere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, și din raporturile de vecinătate, dacă aceste situații juridice subzistă după intrarea în vigoare a legii noi”.

Față de prevederile sus invocate, referitor la cererea în revendicare devin aplicabile prevederile art. 563 alin.1 din Codul civil (Legea nr. 287/2009), conform cărora „Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deține fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul”.

Alineatul 3 al aceluiași articol prevede că „Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credință, în condițiile legii, este pe deplin recunoscut”.

În doctrină, acțiunea în revendicare a fost definită ca fiind o acțiune reală, prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar. Prin acțiunea în revendicare o persoană cere să i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui lucru de care a fost deposedată. În cadrul unei astfel de acțiuni, reclamantul revendicant este dator să dovedească faptul că el este proprietarul bunului revendicat și că acest bun este deținut pe nedrept de către pârât.

Din probele administrate, a rezultat că pârâtul B a devenit proprietarul situat în localitatea X, județul Y în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu X/05.11.2002 și, imediat după cumpărarea imobilului pârâtul a construit gardul despărțitor și, în locul magaziei, acesta a construit un garaj.

Reclamanta A a cumpărat, prin contractul autentificat cu nr. abc/01.09.2010, imobilul (casă de locuit și 225,21 m.p. teren real măsurat) situat în aceeași localitate, imobil învecinat pe latura de nord cu imobilul cu nr. cadastral provizoriu X/1/2 (proprietatea pârâtului B).

Atât pârâtul, cât și reclamanta au cumparat imobilele de la același vânzător, numitul D.

Din probele administrate, cu precădere din rapoartele de expertiză efectuate de către expertul VAS, a rezultat că pârâtul deține în realitate suprafața de 112 m.p. teren (față de 102 m.p. teren, cât are înscris în actul de proprietate), iar reclamanta deține în realitate suprafața de 197 m.p. teren (față de 225 m.p. teren, cât are înscris în actul său de proprietate).

Așadar, pârâtul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului cu mult timp înainte de data la care reclamanta a cumpărat imobilul. Tot cu mult timp înainte ca reclamanta să fi cumpărat imobilul, pârâtul a construit gardul despărțitor, precum și garajul în locul magaziei. Rezultă că, la data la care reclamanta a cumpărat imobilul, erau deja construite atât gardul despaărțitor de pe latura învecinată cu imobilul cumpărat de pârât, cât și garajul amplasat pe terenul proprietatea pârâtului.

Această situație există la data când reclamanta a cumpărat imobilul de la vânzătorul D, situație recunoscută în instanță, la termenul din 20.02.2014, de către reclamanta A.

Totodată, amplasamentul pe care îl avea gardul despărțitor dintre imobilele proprietatea părților la data când reclamanta a cumpărat imobilul, a rămas neschimbat până în prezent.

În aceastaă situație, reclamanta nu poate pretinde că pârâtul B i-ar fi ocupat vreo suprafață din terenul proprietatea sa.

Practica judiciară a statuat că, în cazul în care linia de hotar dintre două proprietăți este neschimbată, atunci este inadmisibilă promovarea unei acțiuni în revendicare de către persoana care are mai puțin teren decât figurează în titlul de proprietate, chiar dacă pârâtul ar deține o suprafață mai mare de teren decât cea trecută în actele sale de proprietate.

Față de considerentele arătate, instanța a apreciat că cererea prin care reclamanta a revendicat de la pârât suprafața de 25 m.p. teren, este neîntemeiată, deoarece nu s-a dovedit că pârâtul ar fi ocupat fără titlu vreo suprafață de teren din imobilul pe care l-a cumpărat reclamanta.

Nefiind îndeplinite condițiile acțiunii în revendicare imobiliară, cererea în revendicare imobiliară formulată de reclamanta A urmează să fie respinsă.

Privitor la cererea prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtului să ridice construcțiile edificate pe terenul proprietatea reclamantei situat în localitatea X, județul Y sau, în cazul în care pârâtul va refuza îndeplinirea acestei obligații, să fie autorizată reclamanta să ridice ea aceste construcții, pe cheltuiala pârâtului,  art. 585 alin.1-2 din Codul civil (Legea nr. 287/2009) prevede că:  „(1) Autorul lucrării este de bună-credință dacaă se întemeiază fie pe cuprinsul cărții funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezultă din cartea funciară și nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său.

 (2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credință cel care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de lege”.

Din probele administrate a rezultat că pârâtul B a edificat cu bună-credință atât gardul despărțitor, cât și garajul; în plus, garajul este amplasat pe suprafața de teren pe care a cumpărat-o pârâtul. În aceste condiții, nu se impune ca pârâtul B să ridice (să desființeze) construcțiile. Această concluzie se impune deoarece pârâtul a construit gardul și garajul anterior datei la care reclamanta a devenit proprietara imobilului.

Față de considerentele arătate, se va respinge, ca neîntemeiată, cererea prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtului să ridice construcțiile edificate pe terenul proprietatea reclamantei din localitatea X, județul Y sau, în cazul în care pârâtul va refuza îndeplinirea acestei obligații, să fie autorizată reclamanta să ridice ea aceste construcții, pe cheltuiala pârâtului.

Privitor la cererea prin care reclamanta a solicitat să se dispună granițuirea imobilului proprietatea reclamantei, de imobilul proprietatea pârâtului, art. 560 din Codul civil prevede că „Proprietarii terenurilor invecinate sunt obligați să contribuie la granițuire prin reconstituirea hotarului și fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta”.

Din probele administrate în cauză, a rezultat că imobilul proprietatea reclamantei și imobilul proprietatea pârâtului sunt despărțite printr-un gard, construit de pârat, gard care există deja la data la care reclamanta a cumpărat imobilul.

În condițiile arătate, nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru grănițuirea imobilelor, motiv pentru care cererea prin care reclamanta a solicitat granițuirea imobilului proprietatea reclamantei, de imobilul proprietatea pârâtului va fi respinsă ca neîntemeiată.

Potrivit art. 274 alin.1 Cod.proc.civ. (1865), cheltuielile de judecată efectuate în proces de către reclamanta vor rămâne în sarcina acesteia.

Pârâtul a solicitat ca reclamanta să îi plătească cheltuielile de judecată efectuate în proces (onorariul avocatului care l-a asistat); instanța a constatat că pârâtul nu a făcut dovada plății onorariul avocatului, motiv pentru care se va respinge cererea pârâtului privind plata cheltuielilor de judecată.

Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către reclamanta A şi, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată sau infirmată de instanţa superioara?

Da, sentinţa civilă nr. zxw/01.12.2012 a instanţei de fond a fost atacată de către reclamanta A, dar instanţa superioară a menţinut hotărârea respectivă, reţinându-se temeinicia şi legalitatea acesteia.

(P) Caută orice dosar aflat în instanţă în Lege5 Online! Lege5 este un soft de documentare legislativă disponibil în variantele Online, Desktop şi Mobile.

comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: madalinamoceanu@yahoo.com

Comentarii

  • Răspunde
    Pompiliu
    mai 18 2015

    Foarte interesant! Am crezut ca este dosaruk meu. O situatie trasa la indigo dar in cazul meu s-a hotarit exact pe dos. Degeaba am venit cu martori, fotografii, semne clare ca gardul nu a fost mutat niciodata. In cazul meu mai tari au fost relatiile reclamantului care a pus la bataie ceea ce are el mai muly decit mine:bani. Asa se face ca acum am in acte mai putin teren decit in acte. Justitia romana …….

  • Răspunde
    Cris
    septembrie 20 2016

    Pare tra sla indigo si cu dosarul meu. La fel ca si la Pompiliu au contat relatiile si banii. Asa ca am ramas si eu cu mai putin teren decat in acte. Am totusi de gand sa nu las asa lucrurile, am chitante in original si am intentia de a ma adresa la CEDO. Nu se poate sa mai rabdam asemenea situatii. Trebuie sa raspunda cineva pentru asemenea decizi. Nu este o situatie normala.

Scrie un comentariu