21 Octombrie, 2019

Studiu de caz – Acordul coproprietarilor pentru atribuirea în folosință exclusivă a unei părți din terenul aflat în coproprietate

Prin cererea de chemare în judecată formulată (completată și precizată) reclamanta A., în contradictoriu cu paraţii B.,D, E și F a solicitat instanței de judecată să oblige pârâţii să își dea acordul pentru edificarea de către reclamantă a unei extinderi la imobilul proprietatea acesteia din urmă, situat în B., str. L.B., nr. xx, ap. x, judeţul B., înscris în CF nr. x – B., nr. top [(xxx4/2 – xxx5/2/1)/I]/1/1/I, potrivit specificaţiilor certificatului de urbanism nr. x/13.09.2012 eliberat de Primăria Municipiului B., iar în caz de refuz hotărârea să țină locul acordului solicitat.

În drept, reclamanta și- a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 650 Cod civil

Ce apărări concrete au formulat pârâții în cauză? 

Pârâtul B a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiata, nefiind îndeplinite condițiile textului de lege.

Pârâtul B a arătat în întâmpinarea depusă că natura juridică a terenului aflat în coproprietate forţată nu permite realizarea unei extinderi ce reprezintă mai mult decât o atribuire în folosinţă exclusivă.

În motivarea întâmpinării s-a mai arătat că reclamanta urmăreşte să dobândească calitatea de proprietar exclusiv pe suprafaţa de teren că este scoasă ilegal din coproprietatea comună, iar conform art. 652 Cod civil să-şi mărească cota parte din părţile de uz comun.

Pârâtul B a apreciat și că acţiunea reclamantei este şi lipsită de interes atâta timp cât are acordul majorităţii coproprietarilor. 

Ce a decis instanţa de fond în cazul mai sus menţionat? 

Prin sentinţa civile nr. 8056 din 25.06.2014 pronunţată în cauză de Judecătoria Braşov, instanţa de fond a respins cererea de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu paraţii B., D., E și F.

și a obligat reclamanta la plata cheltuielilor de judecată. 

Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către vreo parte şi, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată sau infirmată de instanţa superioară? 

Da, sentinţa instanţei de fond a fost atacată cu apel de către reclamanta A, iar instanţa superioară a admis apelul declarat de apelanta reclamantă A. împotriva sentinţei civile nr. 8056 din 25.06.2014 pronunţată în cauză de Judecătoria Braşov, pe care a modificat-o în parte în sensul că a admis cererea de chemare în judecată formulată, completată și precizată de reclamanta A., în contradictoriu cu paraţii B., cu domiciliul procesual ales la cabinetul avocatului C. din B., […] și D., domiciliată în B., […] și, în consecinţă:

A obligat pe pârâţii B. și D. să își dea acordul pentru edificarea de către reclamantă a unei extinderi la imobilul proprietatea acesteia din urmă, situat în B., str. L.B., nr. xx, ap. x, judeţul B., înscris în CF nr. xxx46 – B., nr. top [(xxx4/2 – xxx5/2/1)/I]/1/1/I, potrivit specificaţiilor certificatului de urbanism nr. xxx2/13.09.2012 eliberat de Primăria Municipiului B., iar în caz de refuz hotărârea să țină locul acordului solicitat.

A luat act de renunţarea reclamantei la judecată față de pârâta E

A înlăturat din dispozitivul sentinţei apelate dispoziţia de respingere a cererii de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu paraţii B., D. şi E., precum și pe aceea de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

A menţinut dispoziţia de respingere a cererii de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu pârâtul F. 

Dacă hotărârea instanţei de apel a fost atacată cu recurs de către vreo parte şi, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată sau infirmată de instanţa superioară?

Da, sentinţa instanţei de apel a fost atacată cu recurs de către pârâtul B, iar instanţa superioară a respins recursul declarat și a păstrat ca legală și temeinică hotărârea instanței de apel.

Pentru a pronunţa hotărârea în recurs instanţa superioară a avut în vedere următoarele considerente:

Motivul de recurs priveşte modul de aplicare a prevederilor art. 649 şi următoarele Cod civil în legătură cu acordul pentru atribuirea în folosinţă exclusivă a unui teren aflat în coproprietate comună.

Susţinerile recurentului pârât în legătură cu natura juridică a terenului pe care urmează a fi solicitată extinderea propusă de intimata reclamantă sunt neîntemeiate, având în vedere că acest teren face parte din părţile de uz comun generale, indiferent dacă reprezintă o curte interioară, sau o suprafaţă excedentară aflată în coproprietate obişnuită, potrivit art. 649 Cod civil. Conform datelor de CF, terenul aflat în proprietate comună are suprafaţa de 816 mp, iar suprafaţa ce se solicită a fi atribuită este de 30 mp. Aşa cum rezultă din schiţele existente la dosar, din răspunsul la interogatorii şi din procesul-verbal de cercetare locală, suprafaţa din litigiu este ocupată de mai mulţi ani de o magazie şi de o grădină folosită exclusiv de reclamantă, astfel că aceasta nu are destinaţia de curte interioară în accepţiunea prevăzută de art. 649 lit. b) din Codul civil, ci de cea de teren excedentar aflat în coproprietate obişnuită potrivit art. 649 lit. a) teza finală Cod civil astfel cum corect a reţinut instanţa de apel.

Aspectele legate de posibilitatea ca pe terenul în litigiu să treacă reţele de utilităţi nu au fost invocate la fond şi nici în apel, astfel că nu pot fi analizate pentru prima oară în recurs, cu atât mai mult cu cât nu s-a depus nici o probă în acest sens. Expertiza tehnică administrată la instanţa de fond a arătat că pe terenul din litigiu se poate edifica o extindere întrucât se respectă dispoziţiile Codului civil şi ale certificatului de urbanism referitoare la distanţă, regim de înălţime, urmând ca avizele şi acordurile pentru alimentarea cu apă, energie electrică şi gaz să fie depuse pentru emiterea autorizaţiei de construcţie. Expertiza a indicat faptul că extinderea va avea un acoperiş ce nu va depăşi înălţimea acoperişului existent şi nu va obtura vederea de pe terasa tronsonului 2.

Prin acţiunea formulată, intimata reclamantă a solicitat acordul coproprietarilor pentru atribuirea în folosinţă exclusivă şi nu încetarea folosinţei comune a coproprietăţii. Însă realizarea unei extinderi pe un teren aflat în folosinţă comună presupune atât atribuirea în folosinţă exclusivă cât şi încetarea folosinţei comune a proprietăţii pe acest teren, aspect corect invocat de recurentul pârât, dar această împrejurare nu e de natură a modifica hotărârea instanţei de apel în condiţiile în care sunt îndeplinite condiţiile de atribuire prevăzute de art. 650 Cod civil existând acordul a două treimi din coproprietari. Chiar şi dispoziţiile art. 658 alin. (1) Cod civil în forma actuală, permit încetarea destinaţiei folosinţei comune cu acordul tuturor coproprietarilor. De altfel, şi în cazul încetării destinaţiei de folosinţă comună în condiţiile art. 658 alin. (1) Cod civil, devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită, în acest sens fiind dispoziţiile alin. (2), ceea ce înseamnă că terenul rămâne în coproprietate comună şi nu în proprietatea exclusivă a reclamantei.

Într-adevăr, în temeiul principiului libertăţii contractuale şi în virtutea dreptului său de proprietate devălmaşă asupra cotei indivize din terenul aflat în coproprietate comună, recurentul pârât are, potrivit art. 641 alin. (4) din noul Cod civil, libertatea să îşi dea sau nu acordul la edificarea pe teren a unei extinderi în modalitatea convenită cu ceilalţi coproprietari însă, în măsura în care refuzul consimţământului este nejustificat sau îmbracă forma abuzului de drept, partea interesată poate solicita instanţei să dispună obligarea coproprietarului la exprimarea consimţământului. Aplicarea strictă a regulii unanimităţii a făcut deja obiectul analizei instanţei de la Strasbourg, reţinându-se că în anumite situaţii aplicarea acestei reguli poate aduce atingere substanţei drepturilor garantate de Convenţie, astfel că este admisibilă o acţiune în justiţie pentru suplinirea acordului unui coproprietar atunci când refuzul acestuia nu este unul serios şi legitim.

În mod corect instanţa de apel a reţinut, faţă de răspunsurile la interogatoriu ale pârâtului, că împotrivirea acestuia la realizarea extinderii nu are un interes serios şi legitim. Aspectele învederate de către pârât în sensul că nu va mai avea aceeaşi vizibilitate spre T. sau că geamurile extinderii vor da în curtea interioară au fost corect înlăturate ca nejustificate în condiţiile în care s-a dovedit că din locuinţa sa oricum nu avea vizibilitate spre T. şi că geamurile actualei proprietăţi a reclamantei dau tot în curtea interioară, astfel că extinderea nu-i afectează drepturile de proprietate mai mult decât până acum. De altfel, corect a reţinut instanţa de apel că acelaşi pârât a recunoscut că pe suprafaţa respectivă de teren se află amplasată o cămară şi o grădină folosită exclusiv de reclamantă de mai mulţi ani şi că acest aspect nu i-a afectat dreptul de proprietate până în prezent, astfel că nici realizarea unei extinderi în locul cămării nu va afecta drepturile recurentului. Având în vedere că nici prin motivele de recurs pârâtul nu şi-a justificat în mod convingător refuzul, soluţia pronunţată de instanţa de apel este corectă.

În ceea ce priveşte folosirea abuzivă de către reclamantă a terenului de 30 mp, se constată că acest aspect nu se susţine atâta timp cât toţi ceilalţi coproprietari, mai puţin pârâtul, şi-au dat acordul cu privire la atribuirea în folosinţă exclusivă a terenului respectiv către reclamantă, iar această folosinţă exclusivă s-a bucurat de o recunoaştere tacită şi din partea pârâtului de-a lungul mai multor ani, acesta nesolicitând demolarea construcţiei, respectiv a cămării existente pe terenul aflat în proprietate comună. Existenţa unor relaţii conflictuale dintre părţi reprezintă aspecte ce nu fac obiectul prezentului litigiu atâta timp cât nu au legătură cu realizarea extinderii.

În privinţa lipsei elementelor de identificare în plan a terenului, susţinerile recurentului pârât sunt nefondate faţă de raportul de expertiză existent la dosar, de planurile şi proiectul tehnic privind extinderea şi care menţionează atât amplasamentul extinderii pe o suprafaţă de 30 mp cât şi regimul de construire. Nerespectarea certificatului de urbanism şi depăşirea suprafeţei de 30 mp pentru realizarea extinderii reprezintă aspecte ce nu pot fi cenzurate în prezentul litigiu.

În ceea ce priveşte posibilitatea ca prin atribuirea în folosinţă a suprafeţei de teren de 30 mp să crească cota parte de proprietate a reclamantei, criticile recurentului pârât urmează a fi înlăturate având în vedere că o modificare a cotelor părţi a coproprietarilor potrivit art. 652 Cod civil nu poate fi realizată decât prin modificarea titlurilor de proprietate şi nu prin raportare la suprafaţa utilă cum greşit apreciază recurentul. Ori o modificare a titlurilor de proprietate a tuturor coproprietarilor nu formează obiectul litigiului şi nici nu poate fi realizată decât cu acordul acestora, ceea ce excede prezentei judecăţi. 

Extras din Decizia civilă nr. 78/R/24.02.2016, Curtea de Apel Brașov.

Ai nevoie de Codul civil? Poți cumpăra actul la zi, în format PDF şi MOBI, de AICI!

 comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: madalinamoceanu@yahoo.com

Fara comentarii

Scrie un comentariu