Reclamanții A și B au chemat în judecată pe pârâții C și D pentru stabilirea graniţei dintre imobilul proprietatea reclamanţilor şi imobilul proprietatea pârâţilor, ridicarea gardului despărţitor dintre cele două proprietăți şi predarea în deplină proprietate şi posesie a suprafeţei de 26 mp teren deținută de către pârâți din terenul reclamanților; de asemenea, reclamanții au solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța pârâții să fie obligați la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest litigiu.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanții au arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. abc/ 18.03.2003 au cumpărat de la numiţii E și F imobilul situat în localitatea X, jud. Y, înscris în CF nr. 12530 X, nr. top 15040/1, imobil constând în casă din cărămidă, acoperită cu ţiglă, cu 1 cameră, bucătărie, dependinţe şi curte, terenul având suprafaţa totală de 340 mp.
Deși prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. abc/ 18.03.2003 reclamanții au dobândit teren în suprafaţa totală de 340 mp, în realitate, în fapt, reclamanții au doar teren în suprafaţa totală de 314 mp, deci cu 26 mp teren mai puțin, teren ce consideră că se află în posesia pârâților C și D; tocmai având în vedere situația descrisă, reclamanții au înțeles să formuleze prezenta cerere pentru predarea în deplină proprietate şi posesie a suprafeţei de 26 mp teren deținută de către pârâți; având în vedere că actualul gard despărţitor dintre cele două proprietăți se află pe terenul lipsă de 26 mp teren, reclamanții au înțeles să solicite și ridicarea gardului respectiv și stabilirea graniţei corecte dintre imobilul proprietatea reclamanţilor şi imobilul proprietatea pârâţilor.
În probaţiune, reclamantii au precizat că se prevalează de proba cu înscrisuri, martori, interogatorii și expertiză topo.
Ce apărări concrete au formulat pârâții în cauză?
Pârâții C și D au formulat cerere reconvenţională şi au solicitat constituirea dreptului de servitute de trecere auto pe terenul reclamanților.
De asemenea, pârâţii-reclamanţi au formulat și cererea de chemare în garanţie, ulterior precizată, în contradictoriu cu chemaţii în garanţie E si F, G si H, precum și I si J., solicitând obligarea chemaţilor în garanţie la plata de despăgubiri în cazul în care limitele de proprietate care ar rezulta, a fi altele decât cele indicate de vânzători la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat şi cum a argumentat hotărârea respectivă?
Prin sentinţa civilă nr. zsa/ 27.03.2013 a Judecătoriei C., s-a admis în parte acţiunea civilă intentată de reclamanţii A și B în contradictoriu cu pârâţii C și D şi în consecinţă, s-a stabilit graniţa dintre imobilul proprietatea reclamanţilor şi imobilul proprietatea pârâţilor pe linia formată între punctele a-b-c-d-e, care reprezintă gardul cu fundaţie de beton, potrivit anexei nr. 3 din raportul de expertiză, depusă la dosarul cauzai.
S-a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanţii A și B în contradictoriu cu pârâţii C și D., având ca obiect ridicarea gardului despărţitor şi predarea în deplină proprietate şi posesie a suprafeţei de 26 mp. S-a dispus respingerea ca neîntemeiată a cererii reconvenţionale formulată de pârâţii-reclamanţi C și D în contradictoriu cu reclamanţii-pârâţi A și B, având ca obiect constituirea dreptului de servitute de trecere auto.
S-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în garanţie, precizată, formulată de pârâţii-reclamanţi C și D în contradictoriu cu chemaţii în garanţie E si F , G si H, precum și I și J. Au fost compensate parţial cheltuielile de judecată suportate de părţi şi au fost obligați reclamanţii să achite suma de 3.792 lei în favoarea pârâţilor C și D cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând: 3000 lei parte onorariu avocaţial achitat de pârâţi, 782 lei taxa de timbru achitată de pârâţii C si D. pentru cererea de chemare în garanţie, 10 lei timbru judiciar.
Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa a avut în vedere următoarele considerente:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. abc/18.03.2003, reclamanţii A și B au cumpărat de la numiţii I . şi J. imobilul situat în localitatea X, jud. Y, înscris în CF nr. 12530 X, nr. top 15040/1, imobil constând în casă din cărămidă, acoperită cu ţiglă, cu 1 cameră, bucătărie, dependinţe şi curte, terenul având suprafaţa totală de 340 mp.
Prin contractul autentificat sub nr. xxx /27.01.2010, pârâţii C. şi soţia D. au dobândit de la chemaţii în garanţie E şi F. dreptul de proprietate asupra imobilului situat localitatea X, jud. Y, înscris în CF nr. 263357 X, provenită prin conversia de pe hârtie a CF nr. 98238 X, constând în teren în suprafaţă totală de 660 mp cu nr. top 15040/2 cu construcţie.
Cele două suprafeţe de teren aparţinând părţilor, au constituit iniţial o singură parcelă în suprafaţă de 1.000 mp înscris în CF nr. 12530 X, nr. top 15040, pe care aceştia prin contractul de partaj şi de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. yyy/ 16.06.1993, au împărţit-o în două parcele de 340 mp având nr. top 15040/1 şi alta de 660 mp având nr. top 15040/2 şi apoi au vândut parcela mai mare numiţilor Z. şi soţia W., care au vândut-o chemaţilor în garanţie G. şi H., care la rândul lor au vândut-o chemaţilor în garanţie E. şi F. în anul 2001.
Din interogatoriile părţilor şi a chemaţilor în garanţie, soţii I si J, dar si. F., precum şi din declaraţia martorului V., a rezultat că atunci când s-a împărţit suprafaţa de 1.000 mp proprietatea lui I și J (familie), aceştia au stabilit împreună cu primii cumpărători, care au fost soţii Z și W., amplasamentul gardului dintre terenuri şi au întocmit o schiţă anexă la contractul de vânzare-cumpărare, după care familia formată din I și J a plecat în concediu, timp în care cumpărătorul Z a construit gardul, deviindu-se de la amplasamentul convenit, în anul 2003. Terenul cu nr. top 15040/1 a rămas în proprietatea familiei formata din I și J., până la data de 18.03.1993, când a fost vândut reclamanţilor, cumpărătorii cunoscând la momentul cumpărării că lipseau 25-26 mp de teren, limitele dintre cele două parcele fiind evidenţiate printr-un gard cu fundaţie de beton edificat în anul 1993.
Din concluziile raportului de expertiză efectuat de expertul XX, a rezultat că imobilul proprietatea reclamanţilor are suprafaţa de 314 mp, în timp ce imobilul proprietatea pârâţilor are suprafaţa de 688 mp.
La momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în CF nr. 12530, nr. top 15040/1, reclamanţii au cunoscut suprafaţa efectivă a terenului cumpărat, şi graniţa cu terenul vecin care era stabilită încă din anul 1993 prin gard cu fundaţie de beton. Diferenţa dintre suprafaţa înscrisă în actul de dobândire şi suprafaţa faptică, nu justifică modificarea limitelor stabilite şi avute în vedere de părţi la momentul încheierii contractului, situaţie în care prima instanţă a reţinut că limita dintre terenul reclamanţilor şi al pârâţilor este reprezentată de gardul de beton edificat de Z., limită ce nu a fost modificată din anul 1993.
Instanţa de fond a stabilit graniţa dintre imobilul proprietatea reclamanţilor şi imobilul proprietatea pârâţilor, pe linia formată de punctele a-b-c-d-e, care reprezintă gardul cu fundaţie de beton, astfel cum este el reprezentat pe anexa nr. 3 din raportul de expertiză.
Deşi potrivit raportului de expertiză, terenul cumpărat de reclamanţi de 340 mp este cu 26 mp mai mic decât suprafaţa înscrisă în cartea funciară, capătul de cerere având ca obiect revendicare imobiliară a fost respins, deoarece limitele dintre cele două terenuri au fost avute în vedere de reclamanţi la cumpărarea imobilului, graniţa fiind stabilită încă de la momentul partajului realizat de chemaţii în garanţie I și J cu ocazia vânzării terenului lui Z și W., care au construit gardul ce delimitează cele două proprietăţi pe altă limită decât cea convenită cu familia formata din I și J, iar această delimitare greşită din anul 1993, nu a fost contestată până la prezentul litigiu.
În calitate de proprietari, soţii I și J. aveau dreptul să obţină revendicarea diferenţei de 26 mp, însă ei au stat în pasivitate şi au recunoscut implicit noua delimitare a terenului, aspect confirmat de atitudinea lor de la momentul vânzării, când le-au adus la cunoştinţă reclamanţilor că terenul se vinde „aşa cum este”.
Dreptul de proprietate asupra diferenţei de 26 mp nu s-a putut transmite reclamanţilor, deoarece la momentul vânzării, proprietarii de atunci ai terenului înscris sub nr. 15040/2 care erau chemaţii în garanţie E. şi F. exercitau o posesie utilă asupra acestui teren.
Suprafaţa de teren predată de vânzătorii I. şi J. în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. abc/18.03.2011, a fost de 314 mp.
În drept sunt aplicabile dispoziţiile art. 1329 Cod civil, şi întrucât diferenţa de teren lipsă era mai mare decât a douăzecea parte, reclamanţii aveau dreptul să le pretindă vânzătorilor I și J. fie o scădere de preţ, fie rezoluţiunea contractului conform prevederilor art. 1331 şi art. 1334 Cod civil.
În situaţia în care obiectul contractului de vânzare-cumpărare al unui imobil nu a fost predat în întregime, cumpărătorii nu pot obţine decât răspunderea contractuală a vânzătorilor.
Cererea reconvenţională formulată de pârâţii C şi D. având ca obiect stabilirea unui drept de servitute de trecere, a fost susţinută doar în ipoteza în care s-ar admite stabilirea unor noi limite de proprietate ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare cu privire la suprafaţa de 26 mp, dar întrucât grăniţuirea s-a admis pe linia despărţitoare existentă, iar revendicarea s-a respins, urmează ca în baza art. 744 din noul Cod civil să se respingă cererea reconvenţională având ca obiect stabilirea servituţii de trecere.
Faţă de soluţia dată acţiunii principale, pârâţii nefiind căzuţi în pretenţii, s-au respins cererile de chemare în garanţie formulate de pârâţii C si D în contradictoriu cu chemaţii în garanţie E si F , G si H, precum si I si J.
Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către reclamanţii A si B şi, în caz afirmativ, ce au decis instanţele de judecată si cum au argumentat hotărârile respective?
Da, sentinţa civilă zsa/ 27.03.2013 a Judecătoriei C. a fost atacată de către reclamanţii A și B atât cu apel (care a fost respins ca nefondat, motivația instanței de apel fiind aceea că instanța de fond a pronunțat o hotărâre legală și temeinică), cât şi cu recurs.
Instanța de recurs, examinând recursul astfel cum a fost formulat, a admis recursul reclamanţilor împotriva deciziei tribunalului, care a fost modificată şi rejudecând, a admis apelul reclamanţilor împotriva sentinţei judecătoriei care a fost schimbată în parte, în sensul că s-a stabilit graniţa dintre imobilul proprietatea reclamanţilor şi imobilul proprietatea pârâţilor , pe aliniamentul pct. z-w-y-z din varianta I-a anexa 4 a raportului de expertiză efectuat de expertul topo, expertiză ce face parte integrantă din hotărârea respectiva. De asemenea, s-au admis capetele de cerere din acţiunea reclamanţilor având ca obiect obligarea pârâţilor C. si D. să ridice gardul despărţitor amplasat şi să le lase în deplină proprietate şi posesie suprafaţa de 26 mp teren apartinand reclamantilor delimitată prin punctele a-c-e-f-x. Instanţa de recurs a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa de recurs a avut în vedere următoarele considerente:
Instanţele de fond au greşit atunci când au reţinut că întrucât reclamanţii au cumpărat o suprafaţă îngrădită „determinată prin semne exterioare, cu cel primordial”, reclamanţii au cumpărat 314 mp şi nu 340 mp, căci hotarul aşa-zis „primordial”, a fost stabilit greşit, de primul proprietar al parcelei cu nr. top nou 15040/2, prin ocuparea fără niciun drept a 26 mp din parcela cu nr. top nou 15040/1.
Cererea reconvenţională formulată de pârâţii C și D având ca obiect stabilirea servituţii de trecere auto, în mod corect a fost respinsă de prima instanţă, însă instanţa de recurs va substitui motivarea judecătoriei cu considerente ce ţin de neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 616 Cod civil, precum şi de concluziile expertului CDR din suplimentul la raportul de expertiză, conform cărora „Nicio variantă de grăniţuire propusă în raport, nici varianta propusă în suplimentul la raportul iniţial de expertiză nu au ca efect transformarea fondului pârâţilor în loc înfundat, fiind posibilă intrarea cu autoturismul din strada …, în oricare din variantele prezentate”.
Respingerea cererii de chemare în garanţie formulate de pârâţii C și D în contradictoriu cu chemaţii în garanţie E și F , G și H, precum și I și J., au fost de asemenea corect respinse, doar că prima instanţă le-a respins raportat la soluţia dată acţiunii principale, în timp ce instanţa de recurs le -a menţinut respinse pentru considerente legate de neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 60 alin.1 Cod procedura civila, pârâţii C și D solicitând obligarea chemaţilor în garanţie la plata de despăgubiri în cazul în care limitele de proprietate care ar rezulta, a fi altele decât cele indicate de vânzători la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
În realitate, chemaţii în garanţie nu le-au vândut pârâţilor C și D. suprafaţa de 668 mp ci numai 660 mp, aşadar, chemaţii în garanţie nu pot fi obligaţi să garanteze vânzarea unei suprafeţe mai mari decât cea vândută, aşa cum pretind pârâţii C si D.; pârâţii nu vor fi evinşi nici măcar parţial prin admiterea acţiunii, din dreptul de proprietate în suprafaţă de 660 mp cât au cumpărat.
Fiind căzuţi în pretenţii, pârâţii C si D au fost obligaţi de instanta de recurs la plata cheltuielilor de judecată în favoarea recurenţilor A si B. în sumă de 4.280,75 lei la prima instanţă, în sumă de 406 lei în apel şi în sumă de 2.408,5 lei în recurs.
(P) Caută orice dosar aflat în instanţă în Lege5 Online! Lege5 este un soft de documentare legislativă disponibil în variantele Online, Desktop şi Mobile.
