Relaţiile dintre vecinii de construcţii, din punct de vedere legal

Vorbind despre construcţiile învecinate, în afară de “picătura streşinii”, care nu trebuie să se scurgă pe terenul sau casa vecinului, mai sunt încă multe obligaţii pe care este bine să le avem în vedere şi care sunt precizate de Codul civil.

Distanţa minimă în construcţii

Orice construcţii, lucrări sau plantaţii se pot face de către proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 de cm faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanţa minimă se poate face prin acordul părţilor exprimat printr-un înscris autentic.

Distanţa minimă pentru arbori

În lipsa unor dispoziţii cuprinse în lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului locului, regula cea mai generală prevede că arborii trebuie sădiţi la o distanţă de cel puţin 2 metri de linia de hotar, cu excepţia acelora mai mici de 2 metri, a plantaţiilor şi a gardurilor vii. Este bine de verificat dacă, de la caz la caz, nu se aplică alte dispoziţii legale, dacă regulamentul de urbanism local nu are alte prevederi şi, nu mai puţin, dacă nu cumva se aplică obiceiul locului, acceptat ca principiu de Codul civil.

În caz de nerespectare a distanţei, proprietarul vecin este îndreptăţit să ceară scoaterea ori, după caz, tăierea, la înălţimea cuvenită, a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.

Proprietarul fondului peste care se întind rădăcinile sau ramurile arborilor aparţinând proprietarului vecin are dreptul de a le tăia, precum şi dreptul de a păstra fructele căzute în mod natural pe fondul său.

De asemenea, proprietarul este obligat să permită folosirea fondului său pentru efectuarea unor lucrări necesare fondului învecinat, precum şi accesul vecinului pe terenul său pentru tăierea crengilor şi culegerea fructelor, în schimbul unei despăgubiri, dacă este cazul.

Vederea asupra proprietăţii vecinului

Fereastra sau deschiderea în zidul comun. Nu este permis să se facă fereastră sau deschidere în zidul comun decât cu acordul proprietarilor.

Fereastra de vedere. Este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond.

Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări neparalele cu linia de hotar spre fondul învecinat sunt interzise la o distanţă mai mică de un metru.

Distanţa se calculează de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faţa zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar. Distanţa, şi în cazul lucrărilor neparalele, se măsoară tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar şi până la această linie.

Fereastra de lumină. Codul civil permite, totuşi, proprietarului să îşi deschidă, fără limită de distanţă, ferestre de lumină dacă sunt astfel construite încât să împiedice vederea spre fondul învecinat.

Dreptul de trecere

Proprietarul terenului (sau ”fondului” cum îl denumeşte, generic Codul civil, incluzând aici clădiri sau/şi terenuri – care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i să permită trecerea pe proprietatea vecinului său pentru exploatarea fondului propriu.

Trecerea trebuie să se facă în condiţii de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra terenului ce are acces la calea publică; în cazul în care mai multe proprietăţi vecine au acces la calea publică, trecerea se va face pe terenul căruia i s-ar aduce cele mai puţine prejudicii.

Dreptul de trecere este imprescriptibil. El se stinge în momentul în care fondul dominant, adică terenul i s-a acordat dreptul de trecere, dobândeşte un alt acces la calea publică.

Exercitarea dreptului de trecere în situaţii speciale. Dacă lipsa accesului provine din vânzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerută decât celor care au dobândit partea de teren pe care se făcea anterior trecerea.

Când, din diverse motive, lipsa accesului este imputabilă proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilită numai cu consimţământul proprietarului terenului care are acces la calea publică şi – ATENŢIE – cu plata dublului despăgubirii.

Întinderea şi modul de stabilire a dreptului de trecere. Întinderea şi modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin înţelegerea părţilor, prin hotărâre judecătorească sau printr-o folosinţă continuă pe timp de 10 ani.

Prescripţia acţiunii în despăgubire şi restituirea despăgubirii încasate. În cazul în care încetează dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit este dator să restituie despăgubirea încasată, cu deducerea pagubei suferite în raport cu durata efectivă a dreptului de trecere. Termenul de prescripţie pentru dreptul la acţiunea în despăgubire pe care o are proprietarul fondului aservit împotriva proprietarului fondului dominant începe să curgă din momentul stabilirii dreptului de trecere.

Dreptul de trecere pentru utilităţi. Deşi depăşim tema propusă, trebuit reţinut că proprietarul este obligat să permită trecerea prin fondul său a reţelelor edilitare ce deservesc fonduri învecinate sau din aceeaşi zonă, de natura conductelor de apă, gaz sau altele asemenea, a canalelor şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, după caz, precum şi a oricăror alte instalaţii sau materiale cu acelaşi scop.

Această obligaţie subzistă numai pentru situaţia în care trecerea prin altă parte ar fi imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare.

În toate cazurile, proprietarul are dreptul la plata unei despăgubiri juste. Dacă este vorba despre utilităţi noi, despăgubirea trebuie să fie şi prealabilă.

Clădirile, curţile şi grădinile acestora sunt exceptate de la acest drept de trecere, dacă ea are ca obiect conducte şi canale subterane, în cazul în care acestea sunt utilităţi noi.

Ai nevoie de Codul Civil? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF, de AICI!