CCR a declarat drept neconstituţionale unele dispoziţii din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, date cu titlu de excepţie de la dispoziţiile din Legea asociaţiilor de proprietari.
Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în Monitorul oficial nr. 490/2007, cu modificările şi completările ulterioare spune că o clădire-bloc de locuinţe-condominiu este proprietatea imobiliară formată din proprietăţi individuale, definite ca apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţe, şi proprietatea comună indiviză. Într-un condominiu, proprietatea comună este constituită din toate părţile din respectiva clădire sau bloc de locuinţe care nu sunt apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.
După aceste câteva reglementări generale, intrăm în fondul problemei asupra căreia atragem atenţia. Art. 39 din Legea nr. 230/2007 prevede că proprietatea comună poate fi utilizată de către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune.
Sursa foto: Lege5.ro
Faţă de cele de mai sus, Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996 prevedea, prin alineatele (3)-(6) ale articolului 45 (devenit prin renumerotare art. 26), anumite derogări, cu proceduri în consecinţă. Reamintim, renumerotarea a fost operată în temeiul Legii nr. 133/2012 (M.Of. nr. 506/2012) dată pentru aprobarea O.U.G. nr. 64/2010 privind modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.
(3) Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (2) şi prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările ulterioare, încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat, cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.
(4) În cazul prevăzut la alin. (3), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită şi temporară. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.
(5) În cazurile prevăzute la alin. (3) şi (4), coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare au dreptul la o despăgubire justă, stabilită pe cale convenţională ori, în caz de neînţelegere, pe cale judecătorească.
(6) Constatarea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru aceste părţi se face prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.
Sursa foto: Lege5.ro
În legătură cu aceste dispoziţii, Curtea Constituţională a fost sesizată cu o excepţie de neconstituţionalitate ridicată de municipiul Braşov, ca persoană juridică de drept public, prin primar, şi de primarul municipiului Braşov, în calitate de autoritate executivă a administraţiei publice locale a municipiului Braşov. Excepţia a fost ridicată într-o cauză de contencios administrativ având ca obiect remiterea autorizaţiei de construcţie, conform certificatului de urbanism, pentru o locuinţă rezultată din mansardarea terasei unui bloc.
În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate, autorii acesteia susţin că prevederile incriminate contravin art. 1 alin. (3) din Constituţie, deoarece nu se bucură de o precizie a reglementării şi de accesibilitatea acesteia. Astfel, arată că textul de lege criticat nu respectă aceste exigenţe ale statului de drept dată fiind imprecizia, caracterul vag al termenilor utilizaţi, imposibilitatea de a materializa, potrivit normelor legale, hotărârea adunării generale a asociaţiei, întrucât "această hotărâre nu are caracter translativ de proprietate şi nu îndeplineşte condiţiile de validitate ale unui act apt de a fi înscris în cartea funciară, în condiţiile art. 48 din Legea nr. 7/1996".
De asemenea, autorii excepţiei arată că reglementarea criticată nu determină "momentul în care operează transferul dreptului de proprietate de la proprietarul care nu a fost de acord cu respectivul transfer, moment ce trebuia raportat la justa despăgubire generată de pierderea dreptului de proprietate pe cale silită." Aşa fiind, textul de lege contestat "nu respectă exigenţele statului de drept şi nu apără principiul încrederii legitime a subiectelor de drept destinatare ale normelor juridice în opera normativă a statului."
Totodată, autorii excepţiei de neconstituţionalitate consideră că dreptul de proprietate nu este garantat, aşa cum prevede art. 44 alin. (2) din Constituţie, în situaţia în care hotărârea majorităţii calificate de 2/3 poate înstrăina ori ipoteca un bun ce aparţine celeilalte părţi de 1/3 dintre coproprietari, apreciind că în această situaţie este vorba despre vânzarea bunului altuia. Mai mult, arată că prevederile art. 45 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 "se abat de la prealabila despăgubire, lăsând coproprietarilor care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare calea de a obţine justa despăgubire ulterior, adresându-se justiţiei."
În final, s-a apreciat că textul de lege criticat este neconstituţional, operând o restrângere a dreptului de coproprietate forţată, prin încetarea destinaţiei de folosinţă pentru părţile comune, atunci când înstrăinarea sau ipotecarea acestora are loc cu o majoritate de 2/3 din numărul coproprietarilor, fără ca această măsură să fie justificată de necesitatea satisfacerii vreuneia dintre motivele limitativ prevăzute de art, 53 din Constituţie.
Examinând excepţia de neconstituţionalitate, din perspectiva criticilor formulate de autorii acesteia, Curtea a constatat că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 contravin dispoziţiilor referitoare la dreptul de proprietate privată, prevăzut de art. 44 din Constituţie. În acest sens, a fost pronunţată Decizia nr. 1514/2011, publicată în Monitorul oficial nr. 24 din 24.01.2012.
***
Reţinem, pentru cei interesaţi, câteva dintre constatările făcute de CCR în analiza prilejuită de pronunţarea acestei decizii.
• Referitor la cazul coproprietăţii forţate asupra dotărilor şi utilităţilor comune dintr-un imobil cu mai multe locuinţe, incident în prezenta speţă fiind acoperişul, Curtea constată că, potrivit art. 3 lit. c) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, obiectul proprietăţii comune forţate îl constituie toate părţile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.
• Au fost invocate şi prevederile art. 649 din Codul civil în care se arată ce părţi comune fac obiectul coproprietăţii forţate din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente:
a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit laturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite;
b) fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele;
c) instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.
Coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii sunt considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii.
• Niciun act de dispoziţie nu poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte indiviză din coproprietate a forţată decât odată cu înstrăinarea bunului principal, astfel cum prevede şi art. 651 din Codul civil, potrivit căruia "Cota-parte din dreptul de proprietate asupra părţilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spaţiului din clădire care constituie bunul principal; înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului care constituie bunul principal."
Aşa fiind, nu se poate vorbi de coproprietate forţată şi perpetuă, fără a avea în vedere proprietatea exclusivă asupra bunurilor principale pe lângă care cele aflate în coproprietate forţată sunt accesorii.
Textul integral al Deciziei CCR nr. 1514/2011 poate fi consultat pe Lege5.ro, noul serviciu online de documentare legislativă realizat de Indaco Systems.