În motivarea unei excepții de neconstituționalitate s-a susţinut că aplicarea prevederilor Legii nr. 17/2014 și în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ duce la desființarea dreptului de creanță al promitentului-cumpărător, dobândit în mod valabil.

În drept, critica de neconstituţionalitate adusă spre soluţionare la CCR priveşte dispozițiile art. 3-5 și art. 9 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului.

În motivarea excepției de neconstituționalitate, s-au adus ca argumente, în principal următoarele.

– Aplicarea dispozițiilor art. 5 din actul normativ criticat (vezi Documentarul legal de la sfârşitul materialului) și antecontractelor încheiate înainte de intrarea în vigoare a acestei legi creează posibilitatea exercitării dreptului de preempțiune cu privire la același teren, în detrimentul promitentului-cumpărător, ceea ce duce la anihilarea efectelor antecontractului de vânzare-cumpărare și la lipsirea de eficiență juridică a dreptului de creanță născut în mod valabil în patrimoniul promitentului- cumpărător.

– Promitentul-cumpărător nu poate cere în numele său înscrierea terenului în cartea funciară, în condițiile în care acesta nu este înscris, întrucât aceste operațiuni sunt condiționate de dovada dreptului de proprietate. Chiar dacă, în principiu, este posibil ca în timpul procesului instanța să abiliteze reclamantul să efectueze aceste formalități, totuși, această operațiune necesită un termen îndelungat și costuri extrem de mari, iar instanțele nu dispun întotdeauna o astfel de măsură. Pe de altă parte, în multe zone din țară nu sunt actualizate hărțile cadastrale în sistem digital, astfel încât terenurile nu pot fi înregistrate. Astfel, întrucât imobilul nu poate fi înscris în cartea funciară și la rolul fiscal, acțiunea promovată în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare devine inadmisibilă, fără ca promitentul-cumpărător de bună- credință să fie culpabil în vreun fel pentru această situație, întrucât condițiile care au determinat inadmisibilitatea nu erau prevăzute de lege la data încheierii antecontractului.

– Este încălcat accesul liber la justiție, ca urmare a faptului că instanțele judecătorești resping ca inadmisibile acțiunile având ca obiect pronunțarea unor hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, în cazul în care nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de Legea nr. 17/2014. Or, impunerea prin lege a unor exigențe sau condiții pentru valorificarea de către titular a dreptului său subiectiv constituie o îngrădire a accesului liber la justiție, care trebuie să aibă o justificare, prin prisma finalității urmărite, iar exigențele astfel instituite trebuie să fie rezonabile, astfel încât să nu antreneze o restrângere excesivă a dreptului, de natură să pună sub semnul întrebării însăși existența acestuia.

Argumentele de respingere, aduse de CCR

Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea a respins-o, ca neîntemeiată, cu argumente dintre care reţinem cele ce urmează, cu precizarea că aceste considerente se bazează inclusiv pe jurisprudenţa CCR.

– Aplicarea prevederilor Legii nr. 17/2014, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, respectiv la data pronunțării hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare, nu echivalează cu încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, ci este în concordanță cu principiul activității legii civile. Întrucât promisiunea de vânzare nu este translativă de proprietate, nu se poate reține încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, având în vedere că legea nu retroactivează, ci vizează doar condițiile privind transferul dreptului de proprietate a terenurilor agricole situate în extravilan după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014.

– Beneficiarul unei promisiuni neexecutate de vânzare este titularul unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumate de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat. Cu alte cuvinte, valabilitatea antecontractului de vânzare este supusă legii în vigoare la data încheierii sale, iar efectul specific al acestuia, referitor la transmiterea în viitor a dreptului de proprietate, respectiv la momentul încheierii contractului de vânzare, este supus legii în vigoare la data încheierii acestui din urmă contract. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior – încheierea antecontractului de vânzare -, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.

– Art. 5 din Legea nr. 17/2014 stabilește atribuțiile de natură procedurală ale instanței de judecată de a verifica, pe lângă îndeplinirea condițiilor de validitate ale antecontractului, și condițiile reglementate de art. 3, 4 și 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, după caz. Așadar, de aplicare imediată în domeniul temporal propriu al Legii nr. 17/2014 sunt condițiile necesar a fi întrunite pentru transferul dreptului de proprietate, art. 5 stabilind în sarcina instanței de judecată obligația verificării îndeplinirii acestora la momentul pronunțării hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic.

– Problema garantării și ocrotirii constituționale a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ce face obiectul promisiunii de vânzare nu se poate invoca în favoarea unei persoane care nu este titularul acestui drept, ce ar urma să se nască ulterior. Or, autorii excepției de neconstituționalitate se află în această ipoteză, întrucât promisiunea de vânzare nu este translativă de proprietate.

Decizia nr. 758/2019 a CCR, pronunțată în ședința din data de 28 noiembrie 2019, a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 170 din 2 martie 2020

Documentar legal

Obiectul excepției de neconstituționalitate, astfel cum a fost reţinut de CCR, îl reprezintă prevederile art. 3-5 și art. 9 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului:

– Art. 3:

„(1) Terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării Negre, către interior, precum și cele situate în extravilan la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuții în domeniul siguranței naționale, prin structurile interne specializate menționate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea națională a României, cu modificările și completările ulterioare.

(2) Prevederile alin. (1) nu se aplică preemptorilor.

(3) Avizele prevăzute la alin. (1) vor fi comunicate în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura și alte elemente privind obținerea avizului specific al Ministerului Apărării Naționale se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligații de a emite avizul, se consideră ca fiind favorabil.

(4) Terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura și alte elemente privind obținerea avizului specific al Ministerului Culturii se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligații, avizul se consideră ca fiind favorabil.”;

– Art. 4:

„(1) Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.

(2) Prin excepție de la dispozițiile alin. (1), înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare.

(3) Solicitarea și utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credințe atât a părților din contract, cât și pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.„;

– Art. 5:

„(1) În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare – cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.

(2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege.”;

– Art. 9: „Avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 de hectare, de către structura centrală.”