Facem, mai întâi, o referire la dispoziţiile cu caracter general conţinute în art. 2.339 şi urm. din Codul civil, reglementări potrivit cărora creanţele privilegiate asupra anumitor bunuri mobile sunt următoarele:

- creanţa vânzătorului neplătit pentru preţul bunului mobil vândut unei persoane fizice este privilegiată cu privire la bunul vândut, cu excepţia cazului în care cumpărătorul dobândeşte bunul pentru serviciul sau exploatarea unei întreprinderi;

- creanţa celui care exercită un drept de retenţie este privilegiată cu privire la bunul asupra căruia se exercită dreptul de retenţie, atât timp cât acest drept subzistă.

În caz de concurs, privilegiile se exercită în ordinea prevăzută la alin. (1). Orice stipulaţie contrară se consideră nescrisă.

Dacă prin lege nu se prevede altfel, privilegiul special se stinge prin înstrăinarea, transformarea sau pieirea bunului.

În caz de concurs între privilegii sau între acestea şi ipoteci, creanţele se satisfac în ordinea următoare:

- creanţele privilegiate asupra unor bunuri mobile, prevăzute la art. 2.339;

- creanţele garantate cu ipotecă sau gaj.

- creditorul care beneficiază de un privilegiu special este preferat titularului unei ipoteci mobiliare perfecte dacă îşi înscrie privilegiu la arhivă înainte ca ipoteca să fi devenit perfectă. Tot astfel, creditorul privilegiat este preferat titularului unei ipoteci imobiliare dacă îşi înscrie privilegiul în cartea funciară mai înainte ca ipoteca să fi fost înscrisă.

ATENŢIE! Subliniem dispoziţia din art. 2.334 Cod civil, potrivit căreia privilegiile sunt opozabile terţilor fără să fie necesară înscrierea lor în registrele de publicitate, dacă prin lege nu se prevede altfel.

După această privire generală, ne întoarcem la subiectul enunţat, astfel cum această materie este tratată în Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial nr. 490/2007, cu modificările şi completările ulterioare.

Legea prevede că asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.

Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate.

Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul arătat sunt scutite de taxă de timbru.

Norma de aplicare a Legii nr. 230/2007, publicată în Monitorul Oficial nr. 88/2008 precizează în acest sens că privilegiul imobiliar se înscrie în partea a III-a a Cărţii funciare, conform procedurii publicităţii imobiliare prevăzute în titlul II din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, şi în Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 633/2006, cu modificările ulterioare.

Privilegiul imobiliar se înscrie la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari. Cererea se adresează biroului de cadastru şi publicitate imobiliară în a cărui circumscripţie este situat imobilul şi va cuprinde numele, prenumele/denumirea şi domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul înscrierii, indicarea actului sau a actelor în măsură să justifice cererea, localitatea în care este situat imobilul, numărul cadastral al imobilului şi numărul de carte funciară, după caz.

În cazul în care nu există deschisă carte funciară pentru imobilul asupra căruia se solicită înscrierea privilegiului, se va face menţiune despre aceasta în cerere, urmând ca privilegiul să fie înscris în vechile registre de publicitate imobiliară, în conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicată.

La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizată a extrasului de pe listele lunare de plată a cotelor de contribuţie, din care rezultă suma datorată.

Cererea şi extrasele de pe listele de plată vor purta ştampila asociaţiei de proprietari şi, după caz, semnătura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a preşedintelui asociaţiei, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora.

ATENŢIE! Privilegiul imobiliar este opozabil celorlalţi creditori numai de la data îndeplinirii formalităţilor de publicitate imobiliară.

Privilegiul imobiliar se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate.