Obligaţii neplătite la termen în contractul de închiriere între profesionişti

Speţa de mai jos – dedusă judecăţii în Polonia – priveşte un contract de închiriere pe durată nedeterminată având ca obiect un spațiu profesional, contract potrivit căruia locatarul este obligat să plătească societății RL, locatorul, o chirie lunară și de asemenea cheltuielile de exploatare corespunzătoare costurilor de întreținere a imobilului până în a zecea zi a fiecărei luni. În conformitate cu contractul menționat, locatarul a plătit societății locatoare şi o garanție locativă. Între luna septembrie a anului 2015 și luna decembrie a anului 2017, locatarul a achitat cu întârziere 16 chirii lunare. Ulterior, locatorul a trimis o notă contabilă care includea de 16 ori echivalentul sumei pentru aceste întârzieri în efectuarea plăților, cu titlu de despăgubire, precum și o declarație referitoare la compensarea parțială efectuată între această creanță și creanța lui locatarului față de locator, constituită prin garanția locativă. Prin cererea introdusă la instanța de trimitere, locatorul a solicitat emiterea unei somații de plată împotriva chiriaşului. Această cerere a fost admisă. Loctarul a formulat opoziție la somația de plată, precum și o cerere reconvențională privind garanția locativă și dobânzile de întârziere, susținând că legea poloneză, care transpune Directiva 2011/7 privind combaterea întârzierii în efectuarea plăților în tranzacțiile comerciale, nu se aplică contractului de închiriere. Acesta nu ar constitui o tranzacție comercială, în sensul articolului 2 punctul 1 din această directivă, din moment ce nu ar conduce la o furnizare de bunuri sau la prestarea unui serviciu, ci la predarea, cu titlu oneros, a unui bun în scopul folosinței temporare. În acest context, instanța de trimitere a solicitat Curţii de Justiţie a UE clarificări: în primul rând, dacă un contract de închiriere încheiat între întreprinderi poate fi calificat drept „tranzacție comercială” care conduce la furnizarea de bunuri sau la prestarea de servicii contra cost, în sensul articolului 2 punctul 1 din Directiva 2011/7. Aceasta arată, pe de o parte, că noțiunile menționate nu sunt definite de această directivă și, pe de altă parte, că doctrina poloneză este împărțită în ceea ce privește interpretarea lor. Potrivit instanței de trimitere, deși interpretarea literală și sistematică a noțiunii de „tranzacție comercială” conduce la concluzia că această noțiune nu include contractele de închiriere, o interpretare „funcțională” a noțiunii menționate presupune, în schimb, ca aceste contracte să intre în domeniul de aplicare al Directivei 2011/7. În al doilea rând, dacă s‑ar da un răspuns afirmativ la această întrebare, instanța de trimitere ridică în esență problema dacă articolul 5 prima teză din Directiva 2011/7, în măsura în care recunoaște dreptul părților de a conveni asupra unor calendare de plată a ratelor, trebuie interpretat în sensul că nu vizează decât tranzacțiile comerciale cu plată unică, deși o astfel de plată poate fi eșalonată în rate, și că exclude, așadar, tranzacțiile comerciale în care plata este periodică și trebuie să fie efectuată la intervale definite în prealabil, cum este chiria lunară aferentă unui contract de închiriere. În aceste condiții, Tribunalul Districtual din Łódź a hotărât să suspende judecarea cauzei și să adreseze Curții următoarele întrebări preliminare: „1) Articolul 2 [punctul 1] din Directiva 2011/7, transpus în dreptul polonez trebuie interpretat în sensul că trebuie considerate tranzacții care conduc la furnizarea de bunuri sau prestarea de servicii contra cost (tranzacții comerciale) și contractele a căror prestație principală rezidă în punerea la dispoziție cu titlu oneros a unui bun în scopul folosinței temporare (de exemplu, contractele de închiriere)? 2) În cazul unui răspuns afirmativ la prima întrebare: articolul 5 din Directiva 2011/7, care a fost transpus în dreptul polonez, trebuie interpretat în sensul că există un acord privind calendarul de plată a ratelor între părțile la o tranzacție comercială dacă a fost convenită prestarea unei plăți periodice în numerar de către debitor, chiar și atunci când contractul a fost încheiat pe durată nedeterminată?” Cu privire la întrebările preliminare - Prin intermediul primei întrebări, instanța de trimitere solicită în esență să se stabilească dacă articolul 2 punctul 1 din Directiva 2011/7 trebuie interpretat în sensul că un contract a cărui prestație principală constă în predarea cu titlu oneros a unui bun imobil în scopul folosinței temporare, precum un contract de închiriere a unui spațiu profesional, constituie o tranzacție comercială în sensul acestei dispoziții și intră, așadar, în domeniul de aplicare material al acestei directive. - În această privință, Curtea reaminteşte că, potrivit articolului 1 alineatul (2) din Directiva 2011/7, aceasta se aplică tuturor plăților efectuate ca remunerații pentru „tranzacții comerciale” și că această noțiune este definită la articolul 2 punctul 1 din Directiva 2011/7 ca fiind „tranzacții între întreprinderi sau între întreprinderi și autorități publice care conduc la furnizarea de bunuri sau prestarea de servicii contra cost”. Această din urmă dispoziție trebuie interpretată în lumina considerentelor (8) și (9) ale directivei menționate, din care reiese că vizează toate plățile efectuate ca remunerații pentru tranzacții comerciale, inclusiv cele între întreprinderi private, cu excluderea tranzacțiilor cu consumatorii și a altor plăți. - Curtea a statuat, în Hotărârea din 15 decembrie 2016, Nemec (C‑256/15), că o tranzacție care se referă la o activitate economică poate intra în sfera noțiunii de „tranzacție comercială”, în sensul articolului 2 punctul 1 din Directiva 2011/7, cu condiția ca persoana care efectuează tranzacția să acționeze în calitate de „întreprindere”, în sensul articolului 2 punctul 3 din această directivă. Rezultă că un contract a cărui prestație principală constă în predarea cu titlu oneros a unui bun imobil în scopul folosinței temporare, precum un contract de închiriere a unui spațiu profesional, poate constitui o „furnizare de bunuri” sau o „prestare de servicii” în sensul acestei dispoziții. - Curtea a precizat deja că închirierea imobiliară constituie o prestare de servicii furnizată în schimbul unei remunerații, în sensul articolului 57 TFUE, fără ca împrejurarea că această prestație se întinde pe mai mulți ani să se opună acestei calificări. - Ținând seama de această definiție largă a noțiunii de „serviciu”, prevăzută la articolul 57 TFUE, astfel cum a fost interpretată de Curte, un contract de închiriere a cărui prestație principală constă în predarea unui bun imobil, cu titlu oneros, dar fără transfer de proprietate, în scopul utilizării pentru o perioadă determinată sau nedeterminată, precum un contract de închiriere a unui spațiu profesional, implică prestarea unui „serviciu” în sensul articolului 57 TFUE. Din această perspectivă, o tranzacție care se referă la un astfel de contract poate conduce la o „prestare de servicii” în sensul articolului 2 punctul 1 din Directiva 2011/7. - Cea de a doua întrebare trebuie înțeleasă în sensul că urmărește să se stabilească în esență dacă, din moment ce un contract pe durată determinată sau nedeterminată, care prevede o plată periodică la intervale definite în avans, precum chiria lunară aferentă unui contract de închiriere a unui spațiu profesional, intră în domeniul de aplicare material al Directivei 2011/7, ca tranzacție comercială care conduce la o prestare de servicii contra cost, în sensul articolului 2 punctul 1 din această directivă, articolul 5 din aceasta trebuie interpretat în sensul că, pentru ca un astfel de contract să poată genera, în cazul unor rate neplătite la data convenită, drepturile la dobânzile și la compensația prevăzute la articolul 3 și la articolul 6 din directiva menționată, trebuie să se considere că acesta constituie un acord asupra unor calendare de plată a ratelor, în sensul aceluiași articol 5. - În această privință, trebuie să se arate, pe de o parte, că, potrivit articolului 5 din Directiva 2011/7, ea nu aduce atingere dreptului părților de a conveni, în limitele dispozițiilor corespunzătoare din legislația internă aplicabilă, asupra unor calendare de plată a ratelor. În astfel de cazuri, dacă unele rate nu sunt plătite la data convenită, dobânzile și compensațiile prevăzute în această directivă se calculează exclusiv pe baza sumelor exigibile. Considerentul (22) al directivei menționate arată că aceasta nu ar trebui să împiedice plățile în rate sau plățile eșalonate și precizează că fiecare rată sau plată ar trebui să fie plătită la termenele convenite și ar trebui să se supună normelor privind efectuarea cu întârziere a plăților prevăzute în aceeași directivă. - În tranzacțiile comerciale dintre întreprinderi, dobânzile pentru efectuarea cu întârziere a plăților prevăzute la articolul 3 din Directiva 2011/7 sunt exigibile atunci când sunt îndeplinite condițiile prevăzute la alineatul (1) al acestuia. În acest scop, creditorul trebuie să își fi îndeplinit obligațiile contractuale și legale și să nu fi primit suma datorată la scadență, cu excepția cazului în care debitorul nu este responsabil de întârziere. Prin urmare, această dispoziție nu subordonează dreptul de a percepe dobândă pentru efectuarea cu întârziere a plăților condiției ca, în ipoteza unui contract cu plată periodică, părțile să fi convenit asupra unor calendare de plată a ratelor, în temeiul articolului 5 din Directiva 2011/7. - De asemenea, conform articolului 6 din Directiva 2011/7, în tranzacțiile comerciale dintre întreprinderi, dreptul la compensație pentru cheltuielile de recuperare este exigibil doar atunci când și dobânzile pentru efectuarea cu întârziere a plăților sunt exigibile, în conformitate cu articolul 3 din această directivă. Astfel, în ipoteza unui contract care prevede o plată periodică, acest drept nu este nicidecum subordonat condiției ca părțile la tranzacția comercială să fi convenit asupra unor calendare de plată a ratelor, în temeiul articolului 5 din Directiva 2011/7. Având în vedere ansamblul considerațiilor din care am preluat extrase în această semnalare, CJUE a dat următorul răspuns la întrebările preliminarre care i-au fost adresate: 1) Articolul 2 punctul 1 din Directiva 2011/7/UE a Parlamentului European și a Consiliului din 16 februarie 2011 privind combaterea întârzierii în efectuarea plăților în tranzacțiile comerciale trebuie interpretat în sensul că un contract a cărui prestație principală constă în predarea cu titlu oneros a unui bun imobil în scopul folosinței temporare, precum un contract de închiriere a unui spațiu profesional, constituie o tranzacție comercială care conduce la o prestare de servicii, în sensul dispoziției menționate, cu condiția ca această tranzacție să fie efectuată între întreprinderi sau între întreprinderi și autorități publice. 2) Din moment ce un contract pe durată determinată sau nedeterminată, care prevede o plată periodică la intervale definite în avans, precum chiria lunară aferentă unui contract de închiriere a unui spațiu profesional, intră în domeniul de aplicare material al Directivei 2011/7, ca tranzacție comercială care conduce la o prestare de servicii contra cost, în sensul articolului 2 punctul 1 din directiva menționată, articolul 5 din aceasta trebuie interpretat în sensul că, pentru ca un astfel de contract să poată genera, în cazul unor rate neplătite la data convenită, drepturile la dobânzile și la compensația prevăzute la articolul 3 și la articolul 6 din directiva menționată, nu trebuie să se considere în mod necesar că acesta constituie un acord asupra unor calendare de plată a ratelor, în sensul acestui articol 5. Hotărârea CJUE din 9 iulie 2020 în cauza C‑199/19, având ca obiect o cerere de decizie preliminară formulată de Tribunalul Districtual din Łódź, în procedura RL sp. z o.o. împotriva J. M.

Rapid actualizată, platforma legislativă Indaco Lege5 este instrumentul ideal pentru urmărirea modificărilor legislative, mai ales în contexul decretării stării de urgență pe teritoriul României.

Obligaţii neplătite la termen în contractul de închiriere între profesionişti

Noua platformă de informare juridică dezvoltată de Indaco este aici!