17 August, 2019

Obligaţii de plată la asociaţia de proprietari

Frecvent întâlnită la asociaţiile de proprietari, situaţia pe care o prezentăm a primit clarificări la întrebările preliminare cu care a fost sesizată, de instanţa de judecată, Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept. 

Discuţia priveşte acţiunea promovată în justiţie de către furnizorul de servicii – în calitate de creditor – care nu îşi încasează facturile de la asociaţia de proprietari (debitor).

Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a luat în examinare sesizarea formulată de Tribunalul Mureș – Secția civilă în vederea dezlegării următoarei chestiuni de drept: Modul de interpretare și aplicare a art. 781 alin. (5) lit. a) din Codul de procedură civilă, art. 46-48 din Legea nr. 230/2007 și art. 12 pct. B lit. c) din Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007 privind existența sau inexistența unei afectațiuni speciale în ceea ce privește sumele datorate lunar de terțul poprit debitoarei asociația de proprietari, în cererile având ca obiect validarea popririi înființate asupra sumelor de bani datorate de către membrii asociației de proprietari cu titlu de cheltuieli lunare de întreținere, în cazurile în care debitoare este asociația de proprietari, creditor un terț, iar membrii asociației de proprietari sunt terți popriți.

În situaţia în speţă, creditoarea A, prin lichidator B, a solicitat instanţei de judecată, în contradictoriu cu debitoarea C (asociaţie de proprietari) și terțul poprit D, ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună validarea popririi până la concurența sumei stabilite conform titlului executoriu, reprezentat de Ordonanța pronunțată de Judecătorie, astfel cum rezultă din adresa de înființare a popririi.

- Judecătoria Târgu Mureș – Secția civilă a respins cererea formulată de creditoarea A în contradictoriu cu debitorul C și terțul poprit D, privind validarea popririi înființate în Dosarul de executare al E ca neîntemeiată, a desființat poprirea înființată de E în Dosarul de executare cu privire la terțul poprit D și a respins cererea de amendare a terțului poprit ca neîntemeiată.

În motivare s-a reținut că, pentru soluționarea cauzei, nu prezintă importanță dacă membrii asociației de proprietari au achitat sau nu partea care le-ar fi revenit din contractul de prestări servicii încheiat de către debitoare cu creditoarea, poprirea fiind înființată în virtutea calității terțului poprit de membru al asociației de proprietari, respectiv de debitor al asociației pentru tot ce se include în cotele la întreținere în mod generic. Ceea ce contează în procedura validării este doar dacă terțul poprit datorează bani debitorului sau nu, indiferent cu ce titlu, indiferent de obiectul sau momentul nașterii obligației.

- S-a mai arătat că, în speță, raportul juridic obligațional între terțul poprit și debitoare rezultă din obligațiile reglementate de art. 12 pct. B lit. c) din Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007, conform cărora proprietarii trebuie să contribuie la constituirea mijloacelor bănești și materiale ale asociației de proprietari și să achite, în termenul stabilit, cota de contribuție care le revine în cadrul cheltuielilor asociației de proprietari.

- Cu toate acestea, instanța a reținut că terțul poprit nu este debitor al C pentru sumele pe care le achită lunar.

● S-a reținut în motivarea soluției că, potrivit art. 46 din Legea nr. 230/2007, “Toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari”.

● Terțul poprit are obligația de a achita cotele de întreținere către C, însă asociației i-a fost recunoscut acest drept prin lege, actualmente Legea nr. 230/2007, fiind un intermediar între proprietarul care beneficiază de utilități și prestatorii de utilități, nu numai în condițiile art. 28 din Legea nr. 230/2007, când se facturează consumul individual pentru fiecare proprietar, dar și pentru plata utilităților ce sunt facturate pentru toți proprietarii pe numele asociației. În acest sens, art. 25 din Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007 dispune că: ” (…) În vederea respectării termenelor legale de plată a facturilor către furnizorii de utilități, administratorii au obligația de a afișa lista de plată în termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin poștă, certificată prin înscrisul de pe ștampila poștei, sau de la data confirmării de primire, în cazul transmiterii facturii prin curier/delegat (…). “

● Destinația sumelor datorate lunar cu titlu de cheltuieli de întreținere de către terțul poprit este, în principal, plata furnizorilor de utilități.

● Deci, pentru sumele de bani pe care terțul poprit, în calitate de proprietar al unui apartament situat în condominiu administrat de asociația de proprietari debitoare, trebuie să le achite în cadrul cotelor la întreținere, în fapt proprietarul nu este debitor al asociației, ci al furnizorilor acestor utilități sau față de cei care prestează servicii și pentru aceste sume nu se poate dispune validarea popririi, întrucât nu asociația, ca persoană juridică distinctă, beneficiază de aceste sume de bani, ci cei care prestează serviciile și care au dreptul la încasarea contravalorii utilităților, respectiv a salariilor sau remunerațiilor contractate.

16. Prin urmare, nu asociația beneficiază personal de cotele de întreținere ce trebuie să fie achitate lunar de proprietar și nici nu are drept de dispoziție asupra acestora, astfel că, față de prevederile art. 781 alin. (5) lit. a) din Codul de procedură civilă, conform cărora nu pot face obiectul executării silite prin poprire sumele care sunt destinate unei afectațiuni speciale prevăzute de lege și asupra cărora debitorul este lipsit de drept de dispoziție, instanța a apreciat că, în privința acestor sume, nu se poate proceda nici la validarea popririi, neputând fi reținut raportul juridic tripartit caracteristic popririi.

- Prin Cererea de apel înregistrată pe rolul Tribunalului Mureș, creditoarea A, în faliment, prin lichidator B, a solicitat schimbarea în tot a sentinței menționate în sensul admiterii cererii de validare a popririi formulate și obligării terțului poprit la suportarea cheltuielilor de judecată.

- Tribunalul Mureș – Secția civilă a constatat admisibilă sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la chestiunea de drept ce face obiectul prezentei întrebări preliminare și a dispus suspendarea judecății conform prevederilor art. 520 alin. (2) din Codul de procedură civilă.

Pentru considerente din hotărârea pronunţată, ÎCCJ a admis sesizarea formulată de Tribunalul Mureș privind pronunțarea unei hotărâri prealabile și a stabilit că:

În interpretarea dispozițiilor art. 781 alin. (5) lit. a) din Codul de procedură civilă, art. 46-48 din Legea nr. 230/2007, art. 12 pct. B lit. c) din Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007, sumele datorate lunar de terțul poprit, membru al asociației de proprietari, debitoarei asociația de proprietari, cu titlu de cheltuieli de întreținere, au afectațiunea specială corespunzătoare diferitelor componente ale acestor cheltuieli, astfel cum sunt determinate de legislația în materie.

Decizia nr. 84/2018 privind examinarea sesizării formulate de Tribunalul Mureș – Secția civilă în vederea dezlegării unei chestiuni de drept a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 84 din 1 februarie 2019. 

Documentar legal

Normele de drept intern care formează obiectul sesizării Înaltei Curți de Casație și Justiție cu privire la pronunțarea unei hotărâri prealabile

● Art. 781 alin. (5) din Codul de procedură civilă:

“(5) Nu sunt supuse executării silite prin poprire:

a) sumele care sunt destinate unei afectațiuni speciale prevăzute de lege și asupra cărora debitorul este lipsit de dreptul de dispoziție;

b) sumele reprezentând credite nerambursabile ori finanțări primite de la instituții sau organizații naționale și internaționale pentru derularea unor programe ori proiecte;

c) sumele aferente plății drepturilor salariale viitoare, pe o perioadă de 3 luni de la data înființării popririi. Atunci când asupra aceluiași cont sunt înființate mai multe popriri, termenul de 3 luni în care se pot efectua plăți aferente drepturilor salariale viitoare se calculează o singură dată de la momentul înființării primei popriri.”

Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare:

“Art. 46. -

Toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.

Art. 47. -

(1) Cheltuielile asociației de proprietari sunt următoarele:

a) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale;

b) cheltuieli pe consumuri individuale;

c) cheltuieli pe cotă-parte indiviză, în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale;

d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari;

e) cheltuieli pe consumatori tehnici;

f) cheltuieli de altă natură.

(2) Asociațiile de proprietari pot hotărî exceptarea de la plata cheltuielilor prevăzute la alin. (1) lit. b) pentru copiii cu vârsta de până la 3 ani.

Art. 48. -

(1) Stabilirea și repartizarea sumei care privește proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac proporțional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.

(2) Cheltuielile efectuate de asociația de proprietari pentru plata unor servicii de utilități publice sau de altă natură, legate de proprietățile individuale din condominiu și care nu se facturează individual pe fiecare dintre acestea, se repartizează după același criteriu care a stat la baza emiterii facturii, în conformitate cu prevederile contractului încheiat cu furnizorul respectivului serviciu.”

Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari:

“Art. 12. -

Proprietarii membri ai asociației, pe lângă drepturile și îndatoririle prevăzute în statutul asociației de proprietari, au și următoarele drepturi și obligații:

[...] pct. B [...] lit. c) să contribuie la constituirea mijloacelor bănești și materiale ale asociației de proprietari și să achite în termenul stabilit cota de contribuție care le revine în cadrul cheltuielilor asociației de proprietari;”.

Ai nevoie de Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007? Poți cumpăra actul la zi, în format PDF şi MOBI, de AICI!
comentarii

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu