Notarea litigiului asupra unui teren are vreo influență asupra emiterii autorizației de construire?

Prin acţiunea introductivă de instanţă, aşa cum a fost completată ulterior, reclamantul A. a chemat în judecată Primăria Municipiului F., Primarul Municipiului F.numitul B. şi Municipiul F. – Prin Primar, solicitând anularea Autorizaţiei de construire nr. 106/12.05.2010 emisă de Primăria F. şi a Certificatului de urbanism nr. 88/03.03.2010 emis de Primăria F..

În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că Primăria F. a eliberat certificat de urbanism şi autorizaţie de  construire numiţilor N.G., N.I. şi N.C. în vederea edificării unui imobil construcţie, de tip duplex, în localitatea F., strada Pietrari, nr. 2.

La momentul emiterii acestor acte administrative, Primăria F. a fost notificată de existenţa unui litigiu privind revendicarea unei părţi din terenul proprietatea familiei A, precum şi constituirea unei servituţi de trecere pentru restul de suprafaţă din localitatea F., strada Pietrari, nr. 2, către locul înfundat, aflat în proprietatea acestuia.

Acest aspect este confirmat chiar de certificatul de urbanism atacat, nr. 88/03.03.2010, care cuprinde menţiunea la Rubrica „regimul juridic” că asupra  imobilului teren există un litigiu ce face obiectul dosarului nr. 125/227/2010 al Judecătoriei F., precizând că litigiul iniţial era notat în Cartea Funciară încă din 15.01.2010.

Reclamantul consideră că actele notariale de vânzare – cumpărare  din data de 07.01.2010 au fost întocmite fără respectarea cadrului legal, practic acceptându-se vânzarea unui bun ce nu aparţinea vânzătorilor, procesul verbal  de vecinătate  necesar pentru intabulare a fost semnat în fals cu numele reclamantului de către vânzător, respectiv mandatarul I.V.

Reclamantul a mai invocat faptul că autorizaţia de construire are la bază o documentaţie incompletă, elaborată defectuos, care nu respectă prevederile conţinutului cadru pentru întocmirea documentaţiei tehnice, stabilit prin anexa 1 la Legea nr. 50/1991. Astfel, planul de situaţie nu are la bază o ridicare topo, obligatorie pentru autorizare într-un municipiu, nu cuprinde vecinătăţile, regimul de aliniere, frontul stradal existent, eventualele construcţii existente, procentul de ocupare a terenului, elemente tehnice obligatorii pentru autorizarea în intravilanul unei localităţi urbane.

În drept, reclamantul a invocat  art. 1 din Legea nr. 554/2004, art. 46 alin. (4) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991, aprobate prin Ordinul MDRL nr. 839/2009.

În probaţiune reclamantul a solicitat proba cu înscrisuri. 

Ce apărări concrete au formulat pârâții în cauză?

Deşi au fost legal citați cu această menţiune, pârâții nu a depus întâmpinare şi nu au fost prezenți în instanţă pentru a-şi formula apărări.

În schimb, în cauză au intervenit N.G., N.I. şi N.C. (denumiți în continuare intervenienți) care au formulat  întâmpinare  prin care aceștia au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului în promovarea acţiunii în contencios administrativ ce vizează anularea autorizaţiei de construcţie nr. 106/2010 şi a certificatului de urbanism nr. 88/2010, aratând că reclamantul nu justifică existenţa vreunui drept sau interes legitim, născut şi actual care să-i fi fost vătămat prin emiterea autorizaţiei de construcţie şi a certificatului de urbanism, interesul invocat de el în prezenta cauză fiind doar unul eventual, condiţionat de admiterea acţiunii în servitute aflată în prezent pe rolul Judecătoriei F. 

Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat şi cum a argumentat hotărârea respectivă?

Prin sentinţa nr. 888/07.02.2011 tribunalul a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active şi acţiunea reclamantului ca nefondată.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa de fond a avut în vedere următoarele considerente:

Examinând cu prioritate excepţia invocată, instanţa de fond a constatat următoarele:

Reclamantul este proprietarul unei suprafeţe de 19.700 mp teren conform titlurilor de proprietate nr.1698/1998 şi nr.1699/1998, în dispută aflându-se o suprafaţă de 425 mp teren pe care reclamatul o revendică de la intervenienţi, situaţie în care indiscutabil cele două fonduri se învecinează, astfel că reclamantul justifică un interes practic, imediat, ce-i permite să pornească o acţiune judiciară în cazul în care consideră că dreptul său ori interesul legitim a fost vătămat prin emiterea unui act administrativ, precum în speţă autorizaţia de construire.

Sub aspectul fondului, instanţa a reţinut că reclamantul a revendicat în contradictoriu cu intervenienţii  suprafaţa de 425 mp teren din parcela 2A, constituindu-se dosarul nr. 125/227/2010 al Judecătoriei F., precum şi stabilirea unei servituţi de trecere pe terenul situat în municipiul F., str. Pietrari, nr. 2, către terenul proprietatea sa ce reprezintă un loc înfundat, cerere ce formează obiectul dosarului nr. 1026/227/2010 al Judecătoriei F. Primul litigiu a fost notat  în CF 31533  UAT F. având ca proprietari pe N.G., N.I. şi N.C. prin Încheierea OCPI -BCPI localitatea F. nr.388/18.01.2010, iar cel de-al doilea a fost notat prin Încheierea OCPI -BCPI localitatea F. nr. 2899 din 07.04.2010.

Cu adresa înregistrată la Primăria F. la data de 08.03.2010, reclamantul a comunicat autorităţii locale existenţa litigiilor şi notarea lor în cartea funciară, solicitând a nu se emite nicio autorizaţie de construire pentru terenul în cauză.

Urmare a cererii nr. 5081 din 03.03.2010 s-a emis certificatul de urbanism nr. 88/03.03.2010 pentru imobilul situat în municipiul F., str. Pietrari nr. 2, în vederea elaborării documentaţiei pentru emiterea autorizaţiei de construire, făcându-se menţiune, la regimul juridic al imobilului, că există acţiune în instanţă înregistrată sub nr. 125/227/2010 din 15.01.2010, conform certificatului de grefă eliberat de Judecătoria F.

Urmare a cererii înregistrate sub nr. 10.491 din 06.05.2010, Primarul municipiului F. a emis autorizaţia de construire nr. 106 din 12.05.2010, beneficiari fiind NG.N.I. şi N.C., prin care aceştia au fost autorizaţi să execute lucrări de construire locuinţă S+P+M pe terenul situat în municipiul F.i, str. Pietrari nr. 2, înscris în CF 31533 UAT localitatea F., pe baza documentaţiei tehnice întocmite de SC „X” SRL.

Analizând documentaţia care a stat la baza emiterii actului administrativ contestat, prin prisma cerinţelor prevăzute la art. 7 din Legea nr. 50/1991,  instanţa a reţinut că în speţă s-a depus certificatul de urbanism, dovada titlului asupra imobilului, extrasul de plan cadastral actualizat la zi şi extrasul de carte funciară de informare actualizat la zi, documentaţia tehnică cu avizele şi acordurile stabilite prin certificatul de urbanism, dovada privind achitarea taxelor aferente certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de construire.

Împrejurarea că în speţă există litigiu asupra terenului pe care intervenienţii intenţionează să execute lucrări de construcţie şi că acesta a fost notat în Cartea funciară nu este un impediment la emiterea autorizaţiei de construire, câtă vreme legea nu instituie o asemenea interdicţie în mod expres şi nici nu s-a pronunţat vreo hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă care să confere reclamantului vreun drept asupra imobilului.

Reclamantul s-a prevalat de disp. art. 46 alin.(4) din Ordinul MDRL nr. 839/2009, potrivit cărora autoritatea administraţiei publice locale competente, emitentă a autorizaţiei de construire, nu este responsabilă pentru eventualele prejudicii ulterioare cauzate de existenţa la momentul emiterii actului a unor litigii aparţinând solicitantului, aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti, privind imobilul – teren şi/sau construcţii -, situaţie în care responsabilitatea revine exclusiv solicitantului, cu excepţia cazului în care litigiul a fost notat în cartea funciară şi este evidenţiat în extrasul de carte funciară depus de solicitant.

Or, din textul de lege invocat rezultă că autoritatea emitentă devine responsabilă, alături de solicitant, în ipoteza în care litigiul a fost notat în Cartea funciară, pentru eventualele prejudicii ulterioare cauzate unor terţi vătămaţi prin emiterea autorizaţiei de construire.

A interpreta altfel acest text de lege ar însemna a goli de conţinut normele constituţionale şi comunitare ce garantează dreptul de proprietate, fiind de neconceput ca dreptul de a dispune liber de bunul său să fie limitat sine die, până la epuizarea căilor de atac în litigiul ce poartă asupra imobilului. De altfel, aparenţa dreptului de proprietate al reclamantului poate fi cercetată în cadrul altor acţiuni, ce se caracterizează prin judecarea urgentă, în care se poate solicita suspendarea executării lucrărilor de construire, situaţie în care instanţa va aprecia în mod concret dacă reclamantul justifică luarea acestei măsuri.

În ce priveşte întocmirea defectuoasă a planului de situaţie, instanţa a apreciat că nerespectarea conţinutului cadru pentru întocmirea documentaţiei aferente autorizaţiei de construire atrage sancţiuni disciplinare, civile ori penale, după caz, în sarcina arhitectului şi proiectantului general, în acest cadru procesual fiind imposibil a se decela, în lipsa unei expertize tehnice de specialitate, dacă planul de situaţie exprimă sau nu realitatea din teren. 

Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către reclamant şi, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată sau infirmată de instanţa superioară?

Da, sentinţa civilă nr. nr. 888/07.02.2011 a instanţei de fond a fost atacată de către reclamant, dar instanţa superioară a respins recursul reclamantului ca nefondat și a menţinut hotărârea respectivă, reţinându-se temeinicia şi legalitatea acesteia.

Ai nevoie de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF, de AICI!

comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: madalinamoceanu@yahoo.com

Fara comentarii

Scrie un comentariu