În Ţările de Jos, legislaţia prevede obligaţia de a locui şi interdicţia de a subînchiria bunul, reglementări care au făcut obiectul unei trimiteri preliminare, de către instanţa neerlandeză la CJUE, pentru a clarifica aspecte ce ţin de aprecierea unui eventual caracter abuziv al clauzelor penale în contractile încheiate cu consumatorii.
Ne prevalăm de această semnalare pentru a reaminti şi reglementările noastre privind locuinţa socială.
Cererea de decizie preliminară privește interpretarea punctului 1 litera (e) din anexa la Directiva 93/13/CEE din 5 aprilie 1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii.
Această cerere a fost formulată în cadrul unui litigiu între A, în calitate de locator al unei locuințe sociale, și locatarul său B și sublocatarul C, în legătură în special cu plata, pe de o parte, a penalității contractuale pentru încălcarea obligației de a locui în această locuință și a interdicției de subînchiriere și, pe de altă parte, a unei sume care corespunde profitului obținut în mod necuvenit din subînchiriere de către B.
Litigiul principal și întrebările preliminare
– Printr‑un contract cu efect de la 12 aprilie 2017, A, o fundație care este responsabilă cu închirierea de locuințe sociale, i‑a aprobat lui B luarea în chirie a unei locuințe sociale situate în Amsterdam (Țările de Jos), a cărei chirie lunară este în prezent de 648,96 de euro (denumit în continuare „contractul în cauză”).
Contractul în cauză este supus în special Condițiilor generale ale locuințelor sociale din 2016 (denumite în continuare „condițiile generale”). Acestea din urmă conțin mai multe clauze penale referitoare, printre altele, la interdicția de a subînchiria locuința, la obligația de a o ocupa locatarul însuși și de a o elibera integral la sfârșitul contractului. Potrivit clauzei 7.14 din condițiile generale, în cazul încălcării interdicției de a subînchiria locuința, locatarul este obligat la plata în favoarea locatorului a unei penalități de 5 000 de euro, care este exigibilă în mod direct, fără a se aduce atingere dreptului acestuia din urmă de a solicita repararea integrală a prejudiciului său. Condițiile generale conțin de asemenea o clauză penală generală, numită „reziduală”, aplicabilă în cazul nerespectării de către locatar a uneia dintre obligațiile sale contractuale, în cazul în care nu se aplică nicio clauză penală specială.
– În urma unui control la fața locului, A a formulat o acțiune la instanța de trimitere, Tribunalul din Amsterdam, având ca obiect rezilierea contractului în cauză și expulzarea atât a locatarului, B, cât și a sublocatarului, C, și achitarea chiriei aflate în întârziere de plată, precum și a penalității de 5 000 de euro, pentru încălcarea interdicției de subînchiriere, și restituirea profitului rezultat din aceasta, în măsura în care B a subînchiriat locuința în cauză în schimbul unei chirii mai mari decât cea la plata căreia era obligat el însuși în temeiul contractului.
– Instanța de trimitere a constatat că B nu a respectat obligația de a locui și interdicția de subînchiriere prevăzută în condițiile generale, în special clauza 7.14 din acestea.
– Totuși, această instanţă are îndoieli cu privire la caracterul eventual abuziv al clauzei 7.14 din condițiile generale, în sensul articolului 3 alineatul (1) din Directiva 93/13 și al interpretării sale rezultate din Hotărârea din 21 aprilie 2016, Radlinger și Radlingerová (C‑377/14).
– Astfel, deși apreciază că, luată în considerare în mod izolat, această clauză care impune o penalitate de 5 000 de euro în cazul încălcării interdicției de subînchiriere nu este abuzivă, având în vedere că este vorba despre o locuință socială, instanța menționată ridică totuși problema dacă, în vederea unei asemenea aprecieri, nu ar trebui să ia în considerare ansamblul clauzelor penale cuprinse în contractul în cauză, așa cum ar fi precizat Curtea în hotărârea amintită.
– În acest sens, instanța de trimitere arată că, în ceea ce privește contractul în cauză, sunt dovedite numai două neîndepliniri ale obligațiilor contractuale, strâns legate una de cealaltă, și anume, pe de o parte, o încălcare a obligației locatarului de a ocupa personal locuința ca reședință principală și, pe de altă parte, o încălcare a interdicției de a o subînchiria. Totuși, prin acțiunea formulată, A nu ar urmări decât să obțină plata penalității prevăzute în contractul în cauză ca urmare a subînchirierii, iar cererea sa având ca obiect restituirea profitului realizat de B ar fi întemeiată nu pe contract, ci pe articolul 6:104 din Codul civil neerlandez.
În aceste condiții, Tribunalul din Amsterdam a hotărât să suspende judecarea cauzei și să adreseze Curții următoarele întrebări preliminare:
„1) Cum trebuie interpretată Directiva 93/13, în special principiul efectului cumulativ conținut de aceasta, pentru a aprecia dacă suma solicitată drept compensație de la consumatorul care nu și‑a îndeplinit obligațiile (în speță, o clauză penală) este disproporționat de mare, în sensul punctului 1 litera (e) din anexa la această directivă, într‑un caz în care este vorba despre clauze penale legate de diverse situații de nerespectare a obligațiilor de natură diferită care, prin natura lor, nu trebuie în mod necesar să se producă simultan și care, într‑adevăr, în speță nu s‑au produs simultan?
2) În acest context, este relevant că pentru nerespectarea obligației în baza căreia se solicită penalitatea se solicită și o compensație în sensul cedării profitului realizat în mod nelegal?”
Cu privire la întrebările preliminare şi hotărârea CJUE
– Cu titlu introductiv, trebuie arătat de la bun început că toate părțile din litigiul principal intră în domeniul de aplicare personal al Directivei 93/13, deși A, reclamantul din litigiul principal, este o fundație care are sarcina de a oferi spre închiriere locuințe sociale.
– Astfel, potrivit articolului 2 din Directiva 93/13, prin „profesionist”, în sensul acesteia, se înțelege „orice persoană fizică sau juridică care, în cadrul contractelor reglementate de prezenta directivă, acționează în scopuri legate de activitatea sa profesională, publică sau privată”. În speță, cererea de decizie preliminară nu conține nicio indicație care ar putea sugera că activitatea de închiriere a acestei fundații nu ar fi decât secundară sau nu ar constitui activitatea sa profesională.
– Prin intermediul celor două întrebări, care trebuie analizate împreună, instanța de trimitere solicită în esență să se stabilească dacă articolul 3 alineatele (1) și (3), precum și articolul 4 alineatul (1) din Directiva 93/13 trebuie interpretate în sensul că, atunci când o instanță națională examinează caracterul eventual abuziv al unei clauze dintr‑un contract încheiat cu un consumator în sensul acestor dispoziții, trebuie să se țină seama de toate clauzele acestui contract sau numai de unele dintre acestea și, pentru a aprecia în special caracterul disproporționat de mare al cuantumului compensației solicitate consumatorului, în sensul punctului 1 litera (e) din anexa la această directivă, o asemenea examinare trebuie să le privească numai pe cele care au legătură cu aceeași neîndeplinire a obligațiilor.
– În speță, întrebările menționate se înscriu în cadrul unui litigiu în care, pe lângă rezilierea contractului în cauză și expulzarea ocupanților, locatorul solicită plata penalității contractuale care sancționează interdicția de subînchiriere, precum și cesiunea profiturilor obținute din această subînchiriere.
– În acest sens, astfel cum rezultă din decizia de trimitere, pe de o parte, contractul în cauză conține o clauză expresă care interzice subînchirierea. Pe de altă parte, restituirea fructelor provenite din subînchiriere este solicitată în temeiul reglementării naționale în materia răspunderii civile, în speță articolul 6:104 din Codul civil.
– În această privință, trebuie amintit că Directiva 93/13 obligă statele membre să prevadă un mecanism care să asigure că orice clauză contractuală care nu a făcut obiectul unei negocieri individuale poate fi controlată în vederea aprecierii eventualului său caracter abuziv.
Am reluat, din cuprinsul hotărârii, numai consideraţiile introductive din analiza efectuată de Curte, precum şi răspunsul dat instanţei naţionale la întrebările preliminare, astfel:
Articolul 3 alineatele (1) și (3), precum și articolul 4 alineatul (1) din Directiva 93/13/CEE a Consiliului din 5 aprilie 1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii trebuie interpretate în sensul că, atunci când o instanță națională examinează caracterul eventual abuziv al unei clauze dintr‑un contract încheiat cu un consumator, în sensul acestor dispoziții, trebuie să țină seama, printre clauzele care intră în domeniul de aplicare al acestei directive, de gradul de interacțiune a stipulației în cauză cu alte clauze, în special în funcție de domeniul lor de aplicare respectiv. Pentru a aprecia eventualul caracter disproporționat de mare al cuantumului compensației impuse consumatorului în sensul punctului 1 litera (e) din anexa la directiva menționată, trebuie acordată o importanță semnificativă acelor clauze care privesc aceeași neîndeplinire a obligațiilor.
Hotărârea CJUE din 10 septembrie 2020 în cauza C-738/19, ca răspuns la cererea de decizie preliminară formulată Tribunalul din Amsterdam, Țările de Jos, în procedura A împotriva B, C
Documentar de legislaţie românească privind locuinţele sociale
Codul administrativ din 03.07.2019, în vigoare de la 5 iulie 2019, publicat în Monitorul oficial nr. 555 din 5 iulie 2019
Art. 129 – Atribuţiile consiliului local
[…]
7) În exercitarea atribuțiilor prevăzute la alin. (2) lit. d), consiliul local asigură, potrivit competenței sale și în condițiile legii, cadrul necesar pentru furnizarea serviciilor publice de interes local privind:
[…]
- q) locuințele sociale și celelalte unități locative aflate în proprietatea unității administrativ-teritoriale sau în administrarea sa;
(8) În exercitarea atribuțiilor prevăzute la alin. (2) lit. d), consiliul local:
[…]
- b)aprobă construirea locuințelor sociale, criteriile pentru repartizarea locuințelor sociale și a utilităților locative aflate în proprietatea sau în administrarea sa.
Art. 343 – Încheierea contractului de închiriere prin licitaţie publică
(1) Contractul de închiriere cuprinde clauze de natură să asigure folosința bunului închiriat, potrivit specificului acestuia.
(2) Contractul se încheie în formă scrisă, sub sancțiunea nulității.
(3) Contractul cuprinde clauze privind despăgubirile, în situația denunțării contractului înainte de expirarea termenului.
[…]
Art. 362 – Modalitățile de exercitare a dreptului de proprietate privată
(1) Bunurile proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale pot fi date în administrare, concesionate ori închiriate.
(2) Bunurile proprietate privată a unităților administrativ- teritoriale pot fi date în folosință gratuită, pe termen limitat, după caz, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfășoară activitate de binefacere sau de utilitate publică, ori serviciilor publice.
(3) Dispozițiile privind darea în administrare, concesionarea, închirierea și darea în folosință gratuită a bunurilor aparținând domeniului public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale se aplică în mod corespunzător.
[…]
Locuinţa socială
Art. 38. –
Construcțiile de locuințe sociale se pot realiza, în orice localitate, pe amplasamentele prevăzute în documentațiile de urbanism și în condițiile prezentei legi.
Constituirea fondului de locuințe sociale se face prin realizarea de construcții noi și prin reabilitarea unor construcții existente.
Consiliile locale controlează și răspund de fondul de locuințe sociale situate pe teritoriul unităților administrativ-teritoriale respective.
Art. 39. –
Locuințele sociale aparțin domeniului public al unităților administrativ-teritoriale.
[…]
Art. 43. –
Locuințele sociale se repartizează de către autoritățile administrației publice locale care le au în administrare pe baza criteriilor stabilite anual de acestea, în condițiile prevederilor prezentului capitol, și de ele pot beneficia, în ordinea de prioritate stabilită potrivit legii, următoarele categorii de persoane: persoanele și familiile evacuate sau care urmează a fi evacuate din locuințele retrocedate foștilor proprietari, tinerii care au vârsta de până la 35 de ani, tinerii proveniți din instituții de ocrotire socială și care au împlinit vârsta de 18 ani, invalizii de gradul I și II, persoanele cu handicap, pensionarii, veteranii și văduvele de război, beneficiarii prevederilor Legii recunoștinței față de eroii-martiri și luptătorii care au contribuit la victoria Revoluției române din decembrie 1989, precum și față de persoanele care și-au jertfit viața sau au avut de suferit în urma revoltei muncitorești anticomuniste de la Brașov din noiembrie 1987 nr. 341/2004, cu modificările și completările ulterioare, și ai prevederilor Decretului-lege nr. 118/1990 privind acordarea unor drepturi persoanelor persecutate din motive politice de dictatura instaurată cu începere de la 6 martie 1945, precum și celor deportate în străinătate ori constituite în prizonieri, republicat, cu modificările și completările ulterioare, alte persoane sau familii îndreptățite.
[…]
Art. 47. –
Locuințele sociale realizate potrivit prezentei legi nu pot fi vândute.
Art. 49. –
Beneficiarii locuințelor sociale nu au dreptul să subînchirieze, să transmită dreptul de locuire sau să schimbe destinația spațiului închiriat, sub sancțiunea rezilierii contractului de închiriere și a suportării eventualelor daune aduse locuinței și clădirii, după caz.
