Informații utile despre notificarea prevăzută de Legea dării în plată și consecințele sale juridice

Așa după cum este deja arhicunoscut, în Monitorul Oficial al României, Partea I nr. 330/28.04.2016 a fost publicată Legea nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite (denumită în continuare Legea nr. 77/2016), lege ce a intrat deja în vigoare la sfârșitul săptămânii trecute, mai precis la data de 13.05.2016.

Având în vedere importanța unei astfel de legi, mai ales pentru cei care sunt afectați în mod direct de consecințele unui contract de credit ipotecar căruia nu îi mai fac față în prezent, mai precis cei care nu mai pot face față plății unor rate aberante rezultate din contractele de credit ipotecar, în articolul de față ne-am gândit să prezentăm câteva informații utile în legătura cu notificarea prevăzută de Legea nr. 77/2016 și consecințele juridice ale acesteia.

Ce trebuie să facă consumatorul pentru a beneficia de aplicarea Legii nr. 77/2016?

În vederea aplicării legii respective, consumatorul va trebui să transmită creditorului (instituţiilor de credit, instituţiilor financiare nebancare sau cesionarilor creanţelor deţinute asupra consumatorilor), prin intermediul unui executor judecătoresc, al unui avocat sau al unui notar public, o notificare prin care îl informează că a decis să îi transmită dreptul de proprietate asupra imobilului în vederea stingerii datoriei izvorând din contractul de credit ipotecar, detaliind şi condiţiile de admisibilitate a cererii, astfel cum sunt reglementate la art. 4 din Legea nr. 77/2016.

De reținut că notificarea către creditor poate fi trimisă de către debitor, dar şi de către codebitori, precum şi de către garanţii personali sau ipotecari ai consumatorului principal, cu acordul acestuia sau al succesorilor săi¹.

În privința celor prin intermediul cărora se pot trimite notificările prevăzute de Legea nr. 77/2016, facem remarca că avocatul poate acorda consumatorului consultanța necesară înțelegerii exacte a consecințelor juridice a trimiterii unei notificari potrivit Legii nr. 77/2016, poate redacta notificarea respectivă la solicitarea expresă a consumatorului, și, de asemenea, o poate transmite prin intermediul cabinetului de avocat/societății profesionale de avocați în care acesta activează.

În ceea ce privește executorul judecătoresc, acesta, având doar competența expedierii unei astfel de notificări prevăzute de Legea nr. 77/2016, consumatorul va reține că va trebui să se prezinte la executor cu notificarea în prealabil redactată.

În ceea ce privește notarul publicul, acesta poate redacta notificarea respectivă la solicitarea expresă a consumatorului, și, de asemenea, o poate transmite prin intermediul biroului notarial.

Care este conținutul notificării prevăzută de Legea nr. 77/2016 și ce consecințe juridice produce aceasta?

Referitor la conținutul notificării prevăzută de Legea nr. 77/2016, aceasta trebuie să conțină, pe lângă informarea creditorului făcută de către consumator în sensul transmiterii dreptului de proprietate asupra imobilului în vederea stingerii datoriei izvorând din contractul de credit ipotecar, și îndeplinirea condiţiilor de admisibilitate a cererii respective (astfel cum acestea sunt reglementate la art. 4 din Legea nr. 77/2016²), dar şi un interval orar, în două zile diferite, în care reprezentantul legal sau convenţional al instituţiei de credit să se prezinte la un notar public propus de debitor în vederea încheierii actului translativ de proprietate.

Consumatorul trebuie să mai rețină faptul că prima zi de convocare la notarul public nu poate fi stabilită la un termen mai scurt de 30 de zile libere; de la data depunerii notificării legiuitorul a prevăzut expres că se suspendă orice plată către creditor, precum şi orice procedură judiciară sau extrajudiciară demarată de creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile acestuia îndreptată împotriva consumatorului sau a bunurilor acestuia.

De la data primirii notificării prevăzute la art. 5 din Legea nr. 77/2016 se suspendă dreptul creditorului de a se îndrepta împotriva codebitorilor, precum şi împotriva garanţilor personali sau ipotecari.

Cu cel puţin 3 zile libere înainte de prima zi de convocare la notarul public, părţile transmit acestuia informaţiile şi înscrisurile necesare încheierii actului de dare în plată (art. 5 alin. 4 din Legea nr. 77/2016).

Înainte de a începe orice demers conform legii dării in plata, consumatorul trebuie să cunoască și faptul că toate costurile notariale şi, după caz, ale executorului judecătoresc sau ale avocatului se suportă de către debitor (adică de catre consumator).

Contestația creditorului la notificarea primită de la consumator; ce trebuie să cunoască consumatorul în această situație?

În termen de 10 zile de la data comunicării notificării emise în conformitate cu dispoziţiile legale, creditorul poate contesta îndeplinirea condiţiilor de admisibilitate a procedurii reglementate de Legea nr. 77/2016.

Cererea respectivă a creditorului se judecă în procedură de urgenţă, cu citarea părţilor, de judecătoria în circumscripţia căreia domiciliază consumatorul.

Reținem că hotărârea pronunţata referitor la contestaţia creditorului poate fi atacată cu apel de partea interesată; apelul se depune în termen de 15 zile lucrătoare de la comunicare şi se judecă cu celeritate.

Legiuitorul a prevăzut că până la soluţionarea definitivă a contestaţiei formulate de creditor se menţine suspendarea oricărei plăţi către acesta, precum şi a oricărei proceduri judiciare sau extrajudiciare demarate de creditor sau de persoanele care se subrogă în drepturile acestuia împotriva debitorului.

În situaţia în care se admite contestaţia formulată de creditor, părţile vor fi puse în situaţia anterioară îndeplinirii demersurilor prevăzute de Legea nr. 77/2016.

Astfel, în situaţia admiterii definitive a contestaţiei formulată de creditor, acesta poate demara sau, după caz, relua orice procedură judiciară sau extrajudiciară atât împotriva debitorului, cât şi împotriva altor garanţi personali sau ipotecari.

În schimb, in termen de 10 zile de la data respingerii definitive a contestaţiei, creditorul are obligaţia să se prezinte, în conformitate cu notificarea prealabilă, la notarul public indicat în cuprinsul acesteia.

Subliem și faptul că dispoziţiile art. 5 alin. 4 din Legea nr. 77/2016 mai sus amintite sunt aplicabile atât în vederea transmiterii informaţiilor şi a înscrisurilor, cât şi în vederea stabilirii datei exacte a semnării actului de dare în plată.

Ce poate face consumatorul în cazul în care creditorul nu se conformează dispoziţiilor prevăzute de Legea nr. 77/2016? Ce trebuie să cunoască consumatorul în această situație?

În situaţia în care creditorul nu se conformează dispoziţiilor legale, și anume acesta nu se prezintă la notar conform celor menţionate în notificare, deși i-a fost respinsă în mod  definitiv contestaţia de catre instanța de judecată, menționam că și intr-un astfel de caz legiuitorul a prevăzut ce trebuie să faca debitorul, dar și ceilalti (codebitori, garanţi personali sau ipotecari ai consumatorului principal); astfel, debitorul (dar și ceilalți) poate cere instanţei să pronunţe o hotărâre prin care să se constate stingerea obligaţiilor născute din contractul de credit ipotecar şi să se transmită dreptul de proprietate către creditor.

În ceea ce privește cererea respectivă reținem că aceasta se judecă cu celeritate, cu citarea părţilor, de către judecătoria în circumscripţia căreia domiciliază debitorul.

Ce este foarte important de reținut este faptul că acţiunea respectivă este scutită de plata taxei judiciare de timbru și că, până la soluţionarea definitivă a cererii respective, se menţine suspendarea oricărei plăţi către creditor, precum şi a oricărei proceduri judiciare sau extrajudiciare demarate de creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile acestuia împotriva debitorului.

Important! Dreptul de a cere instanţei să constate stingerea datoriilor izvorâte din contractele de credit aparţine şi consumatorului care a fost supus unei executări silite a imobilului ipotecat, indiferent de titularul creanţei, de stadiul în care se află ori de forma executării silite care se continuă contra debitorului.

Reținem că hotărârea pronunţata referitor la cererea debitorului (dar și a celorlalti) poate fi atacată cu apel de partea interesată, acesta depunandu-se în termen de 7 zile de la comunicare.

În fine, de la data pronunţării hotărârii judecătoreşti definitive într-o astfel de situație va fi stinsă orice datorie a debitorului (inclusiv a codebitorului sau fideiusorului care a garantat obligaţia debitorului principal) faţă de creditor, acesta din urmă neputând solicita sume de bani suplimentare.

Ce efecte produce încheierea actului translativ de proprietate dintre consumator și creditor la notarul public?

Prin încheierea actului translativ de proprietate dintre consumator si instituţia de credit (creditor) se stinge orice datorie a debitorului (inclusiv a codebitorului sau fideiusorului care a garantat obligaţia debitorului principal), principal, dobânzi, penalităţi, izvorând din contractul de credit ipotecar, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 77/2016, creditorul neputând solicita sume de bani suplimentare.

___________________________________

¹ Acţiunea în regres împotriva debitorului principal va putea fi formulată numai după stingerea integrală a datoriei izvorând din contractul de credit, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 77/2016.

² Potrivit art. 4 alin. 1 din Legea nr. 77/2016, pentru stingerea creanţei izvorând dintr-un contract de credit şi a accesoriilor sale prin dare în plată trebuie îndeplinite, în mod cumulativ, următoarele condiţii:

a) creditorul şi consumatorul fac parte din categoriile prevăzute la art. 1 alin. (1)[ Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea nr. 77/2016, prezenta lege se aplică raporturilor juridice dintre consumatori şi instituţiile de credit, instituţiile financiare nebancare sau cesionarii creanţelor deţinute asupra consumatorilor ], astfel cum acestea sunt definite de legislaţia specială;

b) cuantumul sumei împrumutate, la momentul acordării, nu depăşea echivalentul în lei al 250.000 euro, sumă calculată la cursul de schimb publicat de către Banca Naţională a României în ziua încheierii contractului de credit;

c) creditul a fost contractat de consumator cu scopul de a achiziţiona, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinaţie de locuinţă sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puţin un imobil având destinaţia de locuinţă;

d) consumatorul să nu fi fost condamnat printr-o hotărâre definitivă pentru infracţiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită aplicarea Legii nr. 77/2016.

Ai nevoie de Legea nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF, de AICI!