Impozitul şi taxa pe teren

Tratat în Titlul IX “Taxe şi impozite locale” din Codul fiscal, regimul obligaţiilor fiscale în legătură cu terenurile prevede, de principiu, obligaţia proprietarului de teren de a plati impozitul anual, sau taxa pe teren datorată de concesionari, locatari, titlulari ai dreptului de administrare sau de folosinţă, pentru terenurile proprietate publică sau privată a statului ori a unităţilor administrativ-teritoriale, concesionate, închiriate, date în administrare sau în folosinţă.

Terenuri în proprietate

● Contribuabili, în cazul impozitului pe teren, sunt proprietarii terenurilor, oriunde ar fi situate acestea în România şi indiferent de categoria de folosinţă a lor, atât pentru cele din intravilan, cât şi pentru cele din extravilan. Identificarea proprietăţilor atât în cazul clădirilor, cât şi în cel al terenurilor cu sau fără construcţii, situate în intravilanul localităţilor rurale şi urbane, precum şi identificarea domiciliului fiscal al contribuabililor se fac potrivit Codului de procedură fiscală.

● Se consideră proprietari de terenuri şi acei contribuabili cărora, în condiţiile Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi ale Legii nr. 1/2000, cu modificările şi completările ulterioare, li s-a constituit ori reconstituit dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole sau forestiere, după caz, de la data punerii în posesie constatată prin procese-verbale, fişe sau orice alte documente de punere în posesie întocmite de comisiile locale, potrivit dispoziţiilor legale în vigoare, chiar dacă nu este emis titlul de proprietate.

● În cazul terenului care este deţinut în comun de două sau mai multe persoane, fiecare proprietar datorează impozit pentru partea din teren aflată în proprietatea sa. În cazul în care nu se pot stabili părţile individuale ale proprietarilor în comun, fiecare proprietar în comun datorează o parte egală din impozitul pentru terenul respectiv. Precizările din Norme, referitoare la asemenea situaţii, fac trimitere la rezolvările în cazul clădirilor, pentru aplicare corespunzătoare în ce priveşte terenurile deţinute în comun. Astfel, în cazul clădirilor se disting următoarele situaţii: clădire aflată în proprietate comună, dar fiecare dintre contribuabili au determinate cotele-părţi din clădire, caz în care impozitul pe clădiri se datorează de fiecare contribuabil proporţional cu partea din clădire corespunzătoare cotelor-părţi respective; clădire aflată în proprietate comună, dar fără să aibă stabilite cotele-părţi din clădire pe fiecare contribuabil, caz în care impozitul pe clădiri se împarte la numărul de coproprietari, fiecare dintre aceştia datorând în mod egal partea din impozit rezultată în urma împărţirii.

Terenuri proprietate publică sau privată a statului ori a unităţilor administrativ-teritoriale, concesionate, închiriate, date în administrare ori în folosinţă

● În cazul terenurilor aflate în una din aceste situaţii, se stabileşte taxa pe teren care reprezintă sarcina fiscală a concesionarilor, locatarilor, titularilor dreptului de administrare sau de folosinţă, după caz, în condiţii similare impozitului pe teren.

● Dacă o persoană juridică – concesionar, locatar, titular al dreptului de administrare ori de folosinţă – încheie ulterior contracte de concesiune, închiriere, administrare sau folosinţă pentru acelaşi teren cu alte persoane, taxa pe teren va fi datorată de utilizatorul final.

Terenuri date cu chirie sau concesionate

● Dacă o persoană juridică – concesionar, locatar, titular al dreptului de administrare ori de folosinţă – încheie ulterior contracte de concesiune, închiriere, administrare sau folosinţă pentru acelaşi teren cu alte persoane, taxa pe teren va fi datorată de utilizatorul final.

● În cazul în care terenul, proprietate privată a persoanelor fizice sau juridice este dat cu chirie, concesionat sau arendat în baza unui contract de închiriere, de concesiune ori de arendare, după caz, impozitul pe teren se datorează de către proprietar, cu excepţia cazurilor în care terenul face obiectul unui contract de leasing financiar.

Teren deţinut în baza unui contract de leasing financiar

Prin modificările aduse Codului fiscal prin Legea nr. 343/2006, cu aplicare de la 1 ianuarie 2007, contractul de leasing financiar este orice contract de leasing care îndeplineşte cel puţin una dintre următoarele condiţii:

– riscurile şi beneficiile dreptului de proprietate asupra bunului care face obiectul leasingului sunt transferate utilizatorului la momentul la care contractul de leasing produce efecte;

– contractul de leasing prevede expres transferul dreptului de proprietate asupra bunului ce face obiectul leasingului către utilizator la momentul expirării contractului;

– utilizatorul are opţiunea de a cumpăra bunul la momentul expirării contractului, iar valoarea reziduală exprimată în procente este mai mică sau egală cu diferenţa dintre durata normală de funcţionare maximă şi durata contractului de leasing, raportată la durata normală de funcţionare maximă, exprimată în procente;

– perioada de leasing depăşeşte 80% din durata normală de funcţionare maximă a bunului care face obiectul leasingului; în înţelesul acestei definiţii, perioada de leasing include orice perioadă pentru care contractul de leasing poate fi prelungit;

– valoarea totală a ratelor de leasing, mai puţin cheltuielile accesorii, este mai mare sau egală cu valoarea de intrare a bunului.

● În cazul unui teren care face obiectul unui contract de leasing financiar, pe întreaga durată a acestuia, impozitul pe teren se datorează de locatar.

● Dacă, însă, contractul de leasing încetează, altfel decât prin ajungerea la scadenţă, impozitul pe teren este datorat de locator. Normele de aplicare precizează că, în cazul contractelor de leasing financiar care se reziliază, impozitul pe teren este datorat de locator începând cu data încheierii procesului-verbal de predare a bunului sau a altor documente similare care atestă intrarea bunului în posesia locatorului ca urmare a rezilierii contractului de leasing.

Scutiri

Potrivit art. 257 Cod fiscal, impozitul pe teren nu se datorează pentru:

– terenul aferent unei clădiri, pentru suprafaţa de teren care este acoperită de o clădire;

– orice teren al unui cult religios recunoscut de lege şi al unei unităţi locale a acestuia, cu personalitate juridică;

– orice teren al unui cimitir, crematoriu;

– orice teren al unei instituţii de învăţământ preuniversitar şi universitar, autorizată provizoriu sau acreditată;

– orice teren al unei unităţi sanitare de interes naţional care nu a trecut în patrimoniul autorităţilor locale;

– orice teren deţinut, administrat sau folosit de către o instituţie publică, cu excepţia suprafeţelor folosite pentru activităţi economice;

– orice teren proprietate a statului, a unităţilor administrativ-teritoriale sau a altor instituţii publice, aferent unei clădiri al cărui titular este oricare din aceste categorii de proprietari, exceptând suprafeţele acestuia folosite pentru activităţi economice;

– orice teren degradat sau poluat, inclus în perimetrul de ameliorare, pentru perioada cât durează ameliorarea acestuia;

– terenurile care prin natura lor şi nu prin destinaţia dată sunt improprii pentru agricultură sau silvicultură, orice terenuri ocupate de iazuri, bălţi, lacuri de acumulare sau căi navigabile, cele folosite pentru activităţile de apărare împotriva inundaţiilor, gospodărirea apelor, hidrometeorologie, cele care contribuie la exploatarea resurselor de apă, cele folosite ca zone de protecţie definite în lege, precum şi terenurile utilizate pentru exploatările din subsol, încadrate astfel printr-o hotărâre a consiliului local, în măsura în care nu afectează folosirea suprafeţei solului;

– terenurile legate de sistemele hidrotehnice, terenurile de navigaţie, terenurile aferente infrastructurii portuare, canalelor navigabile, inclusiv ecluzele şi staţiile de pompare aferente acestora, precum şi terenurile aferente lucrărilor de îmbunătăţiri funciare, pe baza avizului privind categoria de folosinţă a terenului, emis de oficiul judeţean de cadastru şi publicitate imobiliară;

– terenurile ocupate de autostrăzi, drumuri europene, drumuri naţionale, drumuri principale administrate de Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România – S.A., zonele de siguranţă a acestora, precum şi terenurile din jurul pistelor reprezentând zone de siguranţă;

– terenurile parcurilor industriale, ştiinţifice şi tehnologice, potrivit legii;

– terenurile trecute în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale în lipsă de moştenitori legali sau testamentari;

– terenurile aferente clădirilor prevăzute la art. 250 alin. (1) pct. 6 şi 7, cu excepţia celor folosite pentru activităţi economice.

– terenul aferent clădirilor restituite potrivit art. 16 din Legea nr. 10/2001 pe durata pentru care proprietarul este obligat să menţină afectaţiunea de interes public;

– terenul aferent clădirilor retrocedate potrivit art. 1 alin. (6) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 94/2000 pe durata pentru care proprietarul este obligat să menţină afectaţiunea de interes public;

– terenul aferent clădirilor restituite potrivit art. 6 alin. (5) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 83/1999 (privind restituirea unor bunuri imobile care au aparţinut comunităţilor cetăţenilor aparţinând minorităţilor naţionale din România), astfel cum această dispoziţie a fost introdusă în O.U.G. nr.83/1999 prin Legea nr.247/2005 (privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente), începând cu 25.07.2005.

Dobândiri şi transferuri de teren, precum şi alte modificări aduse terenului

● Pentru un teren dobândit de o persoană în cursul unui an, impozitul pe teren se datorează de la data de întâi a lunii următoare celei în care terenul a fost dobândit. În situaţia inversă, persoana care şi-a transferat dreptul de proprietate încetează a mai datora impozitul pe teren începând cu prima zi a lunii următoare celei în care a fost efectuat transferul dreptului de proprietate asupra terenului. În oricare din cele două situaţii, impozitul pe teren se recalculează pentru a reflecta perioada din an în care impozitul se aplică acelei persoane.

● Dacă încadrarea terenului în funcţie de poziţie şi categorie de folosinţă se modifică în cursul unui an sau în cursul anului intervine un eveniment care modifică impozitul datorat pe teren, impozitul datorat se modifică începând cu data de întâi a lunii următoare celei în care a intervenit modificarea.

● Dacă în cursul anului se modifică rangul unei localităţi, impozitul pe teren se modifică pentru întregul teren situat în intravilan corespunzător noii încadrări a localităţii, începând cu data de 1 ianuarie a anului următor celui în care a intervenit această modificare.

● Orice persoană care dobândeşte teren are obligaţia de a depune o declaraţie privind achiziţia terenului la compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale în termen de 30 de zile, inclusiv, care urmează după data achiziţiei.

● Orice persoană care modifică folosinţa terenului are obligaţia de a depune o declaraţie privind modificarea folosinţei acestuia la compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale în termen de 30 de zile, inclusiv, care urmează după data modificării folosinţei.

● În cazul în care terenul este administrat sau folosit de alte persoane decât titularul dreptului de proprietate şi pentru care locatarul, concesionarul ori arendaşul datorează chirie, redevenţă sau arendă în baza unui contract de închiriere, locaţiune, concesiune sau arendare, după caz, impozitul/taxa pe teren se datorează de către proprietar, în măsura în care proprietarul nu este scutit de această obligaţie sau pentru terenul respectiv nu se datorează impozit sau taxă.