Impozitul pe clădiri datorat de persoanele juridice

Potrivit art. 253 din Codul fiscal, în cazul persoanelor juridice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de impozitare asupra valorii de inventar a clădirii.

Cota de impozit se stabileşte prin hotărâre a consiliului local şi poate fi cuprinsă între 0,25% şi 1,50% inclusiv. La nivelul municipiului Bucureşti, această atribuţie revine Consiliului General al Municipiului Bucureşti.

● Valoarea de inventar a clădirii este valoarea de intrare a clădirii în patrimoniu, înregistrată în contabilitatea proprietarului clădirii, conform prevederilor legale în vigoare. Valoarea de inventar poate fi dată de :

– costul de achiziţie, pentru clădirile dobândite cu titlu oneros;

– costul de producţie, pentru clădirile construite de persoana juridică;

– valoarea actuală, estimată la înscrierea lor în activ, ţinându-se seama de valoarea clădirilor cu caracteristici tehnice şi economice similare sau apropiate, pentru clădirile obţinute cu titlu gratuit;

– valoarea de aport pentru clădirile intrate în patrimoniu în cazul asocierii/fuziunii, determinată prin expertiză, potrivit legii;

– valoarea rezultată în urma reevaluării, pentru clădirile reevaluate în baza unei dispoziţii legale.

– în cazul persoanelor juridice care aplică Reglementările contabile armonizate cu Directiva a IV-a a CEE şi cu Standardele Internaţionale de Contabilitate, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei de impozitare asupra valorii de inventar a clădirii.

La determinarea valorii de inventar a clădirii se are în vedere însumarea valorilor tuturor elementelor şi instalaţiilor funcţionale ale acesteia, cum sunt: terasele, scările, ascensoarele, instalaţiile de iluminat, instalaţiile sanitare, instalaţiile de încălzire, instalaţiile de telecomunicaţii prin fir şi altele asemenea; aparatele individuale de climatizare nu fac parte din categoria elementelor şi instalaţiilor funcţionale ale clădirii.

● În cazul clădirii la care au fost executate lucrări de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, de către locatar, din punct de vedere fiscal, acesta are obligaţia să comunice locatorului valoarea lucrărilor executate pentru depunerea unei noi declaraţii fiscale, în termen de 30 de zile de la data terminării lucrărilor respective.

În cazul clădirilor care fac obiectul contractelor de concesionare sau de închiriere, valoarea lucrărilor executate de către locatar, de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, este valoarea reală declarată a lucrărilor pentru regularizarea taxei pentru eliberarea autorizaţiei de construire.

● În cazul clădirilor a căror valoare a fost recuperată integral pe calea amortizării, potrivit prevederilor Legii nr. 15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat în active corporale şi necorporale, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 242 din 31 mai 1999, cu modificările şi completările ulterioare, impozitul pe clădiri se calculează pe baza cotei stabilite între 0,25% şi 1,50% inclusiv, care se aplică la valoarea de inventar a clădirii înregistrată în contabilitatea persoanelor juridice, redusă cu 15%.

● În cazul unei clădiri care a fost reevaluată, conform reglementărilor contabile, valoarea impozabilă a clădiri este valoarea contabilă rezultată în urma reevaluării, înregistrată ca atare în contabilitatea proprietarului – persoană juridică. Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal prevăd, în acest sens, că după reevaluare, dacă în ultimii 3 ani anteriori anului fiscal prin procesul verbal încheiat în urma şedinţei Consiliului de Administraţie s-a aprobat noua valoare a clădirii ca urmare a efectuării reevaluării şi aceasta a fost înregistrată în contabilitate, impozitul pe clădiri se calculează pe baza hotărârii consiliului local (Consiliul General, în cazul Municipiului Bucureşti), asupra valorii de inventar a clădirii.

Sunt considerate ca fiind reevaluate şi clădirile la care s-au executat lucrări de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, cu aprobarea Consiliului de Administraţie.

● În cazul unei clădiri care nu a fost reevaluată în ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinţă, potrivit art.253 alin.(6) din Codul fiscal, cota impozitului pe clădiri se stabileşte de consiliul local/Consiliul General al Municipiului Bucureşti între 5% şi 10% şi se aplică la valoarea de inventar a clădirii înregistrată în contabilitatea persoanelor juridice, până la sfârşitul lunii în care s-a efectuat prima reevaluare. Prin prima reevaluare se înţelege reevaluarea cea mai apropiată de anul fiscal 2002. (Mai jos prezentam o decizie a Curţii Constituţionale referitoare la această situaţie)

Fac excepţie clădirile care au fost amortizate potrivit legii, în cazul cărora cota impozitului pe clădiri este cuprinsă între 0,25% şi 1,50% inclusiv.

Normele metodologice disting situaţii specifice, astfel:

– în cazul contribuabililor care nu au efectuat nici o reevaluare a clădirilor în ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinţă, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei între 5% şi 10%, care se aplică la valoarea de inventar a clădirii;

-pentru clădirea a cărei valoare nu a fost recuperată integral pe calea amortizării şi la care s-au efectuat lucrări de modernizare, dar la care nu a fost efectuată reevaluarea în ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinţă, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei stabilite între 5% şi 10%, asupra valorii rezultate din însumarea valorii de inventar a clădirii şi a valorii lucrărilor de modernizare.

● În cazul unei clădiri care face obiectul unui contract de leasing financiar, pe întreaga durată a acestuia se aplică următoarele reguli:

– impozitul pe clădiri se datorează de locatar;

– valoarea care se ia în considerare la calculul impozitului pe clădiri este valoarea din contract a clădirii, aşa cum este ea înregistrată în contabilitatea locatorului sau a locatarului, conform prevederilor legale în vigoare;

– în cazul în care contractul de leasing încetează altfel decât prin ajungerea la scadenţă, impozitul pe clădiri este datorat de locator.

Normele metodologice precizează că impozitul pe clădiri datorat de persoanele juridice pe perioada de leasing financiar se determină pe baza valorii negociate între părţi, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, şi înscrise în contract, aşa cum este ea înregistrată în contabilitatea locatorului sau a locatarului. În cazul contractelor în care valoarea negociată este în valută, plata impozitului pe clădiri se face în lei la cursul Băncii Naţionale a României din data efectuării plăţii.

În cazul în care contractul de leasing încetează altfel decât prin ajungerea la scadenţă, impozitul pe clădiri este datorat de locator, iar impozitul pe clădiri se determină pe baza valorii înregistrată în contabilitate.

● Impozitul pe clădiri se aplică pentru orice clădire deţinută de o persoană juridică aflată în funcţiune, în rezervă sau în conservare, chiar dacă valoarea sa a fost recuperată integral pe calea amortizării. Sunt aplicabile, aici,  prevederile Legii nr. 15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat în active corporale şi necorporale, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 242 din 31 mai 1999, cu modificările şi completările ulterioare.

Studiu de caz

Într-o cauză aflată în stare de judecată, partea pârâtă a ridicat excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 253 alin. (6) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, în motivarea căreia autorul a susţinut, în esenţă, că prevederile legale criticate reprezintă în realitate o supraimpozitare, care nu îşi are locul într-o economie echilibrată, generând o aşezare injustă a sarcinilor fiscale.

Curtea Constituţională a reţinut că obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie dispoziţiile art. 253 alin. (6) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 927 din 23 decembrie 2003, cu modificările şi completările ulterioare, care au următorul cuprins:

– Art. 253 alin. (6):

“(6) În cazul unei clădiri care nu a fost reevaluată în ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinţă, cota impozitului pe clădiri se stabileşte de consiliul local/Consiliul General al Municipiului Bucureşti între 5% şi 10% şi se aplică la valoarea de inventar a clădirii înregistrată în contabilitatea persoanelor juridice, până la sfârşitul lunii în care s-a efectuat prima reevaluare. Fac excepţie clădirile care au fost amortizate potrivit legii, în cazul cărora cota impozitului pe clădiri este cea prevăzută la alin. (2).”

În opinia autorului excepţiei de neconstituţionalitate, acest text de lege contravine prevederilor constituţionale ale art. 56 alin. (3) referitor la contribuţii financiare.

Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea a observat că dispoziţiile legale criticate reglementează plata impozitului pe clădiri în cazul clădirilor care nu au fost reevaluate în ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinţă. Stabilirea unui anumit cuantum al acestui impozit, în ipoteza reglementată de norma legală criticată, nu încalcă prevederile art. 56 din Constituţie, care prevăd că cetăţenii au obligaţia să contribuie, prin impozite şi prin taxe, la cheltuielile publice, iar sistemul legal de impuneri asigură aşezarea justă a sarcinilor fiscale, fiind interzise doar alte prestaţii, în afara celor stabilite prin lege. Nu se poate ignora motivul esenţial al reglementării, şi anume acela al obligaţiei contribuabilului de a-şi reevalua clădirile şi a plăti impozitul aferent diferenţei rezultate din recalculare, astfel încât textul apare mai degrabă ca o sancţiune aplicabilă celor care nu au respectat obligaţia de a-şi reevalua clădirile.

Potrivit dispoziţiilor constituţionale, impozitele, taxele şi orice alte venituri ale bugetului de stat se stabilesc numai prin lege, în sensul că este dreptul exclusiv al legiuitorului de a stabili impozitele datorate bugetului de stat, precum şi cuantumul acestora. Numai legiuitorul poate acorda anumite scutiri sau reduceri de impozite în favoarea anumitor categorii de contribuabili şi în anumite perioade de timp, în funcţie de situaţiile conjuncturale, dar, evident, şi în raport cu situaţia economico-financiară a ţării în perioadele respective. Aşa fiind, legiuitorul, dând expresie politicii fiscale şi bugetare adoptate la un moment dat, are deplina libertate de a stabili impozite, taxe şi cuantumul acestora, bineînţeles cu condiţia ca acestea să fie rezonabile şi echitabile.

Pentru considerentele expuse mai sus, Curtea a respins, ca neîntemeiată, excepţia de neconstituţionalitate, prin Decizia nr.118 din 1.02.2911, definitivă şi general obligatorie. Decizia a fost publicată în M.Of. nr. 309 din 5 mai a.c.