20 Septembrie, 2017

Imobil aflat pe două proprietăţi învecinate

De curând, pe Forum Legestart  a apărut o întrebare legată de regimul unui imobil (« un garaj de chirpici », cum spune utilizatorul), aflat pe două proprietăţi învecinate. După ce a existat acolo mulţi ani, garajul a fost demolat de vecin care i-a cerut ulterior utilizatorului nostru să participe la cheltuielile de demolare. Utilizatorului nostru nu i se pare normal ca, după ce a rămas fără garaj, să fie obligat să contribuie la demolare.
 
Apelul pe Forum a fost eliptic, fără detalii care să permită o discuţie la obiect. Nu se spune dacă au existat acte pentru construcţie, cui a aparţinut imobilul sau dacă a fost în coproprietate, pentru a putea discuta despre eventualitatea unei acţiuni în justiţie.

Ne folosim, însă, de acest prilej pentru a reaminti unele dispoziţii apropiate subiectului enunţat, astfel cum sunt prezentate în Codul civil.

Prezumţiile în favoarea proprietarului imobilului

Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară. Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.

Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia

Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu bună-credinţă. În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:
  • să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării; sau
  • să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinţă. În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:
  • să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; sau
  • să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia; sau
  • să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Desfiinţarea lucrării se face, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, pe cheltuiala autorului acesteia, care este ţinut totodată să repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinţă.

Lucrările realizate parţial asupra imobilului autorului

În cazul lucrării cu caracter durabil realizate cu bună-credinţă parţial asupra imobilului autorului şi parţial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă poate cere înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuţiei fiecăruia.

Dacă lucrarea a fost realizată cu rea-credinţă, proprietarul terenului vecin poate opta între a cere ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, dacă este cazul, şi a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-părţi se va ţine seama de valoarea terenului proprietarului vecin şi de jumătate din valoarea contribuţiei autorului lucrării.

În caz de neînţelegere între părţi, instanţa de judecată va stabili valoarea contribuţiei fiecăreia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-părţi din dreptul de proprietate.

Lucrările provizorii. Când lucrarea are caracter provizoriu, în absenţa unei înţelegeri contrare, autorul ei va fi obligat să o desfiinţeze, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, şi, dacă este de rea-credinţă, să plătească despăgubiri pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinţă.

Dreptul autorului lucrării la indemnizaţie

Prescripţia dreptului la acţiune al autorului lucrării privind plata indemnizaţiei nu curge cât timp el este lăsat de proprietar să deţină imobilul.

Autorul lucrării de bună-credinţă are un drept de ipotecă legală asupra imobilului pentru plata indemnizaţiei şi poate cere înscrierea dreptului de ipotecă în baza convenţiei încheiate în formă autentică sau a unei hotărâri judecătoreşti.

Obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului

Ori de câte ori proprietarul optează pentru obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului, în absenţa înţelegerii părţilor, proprietarul poate cere instanţei judecătoreşti stabilirea preţului şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Proprietarul iniţial al imobilului are un drept de ipotecă legală asupra acestuia pentru plata preţului de către autorul lucrării.

Pasivitatea proprietarului pe durata realizării lucrării

Autorul de rea-credinţă al lucrării nu poate să opună proprietarului terenului pasivitatea pe care ar fi vădit-o pe durata realizării lucrării.

Ai nevoie de Codul Civil? Îl poți obține în varianta actualizată, în format PDF sau MOBI apăsând AICI

comentarii 

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu