ÎCCJ: Nu este obligatorie forma autentică (notarială) la încheierea unui antecontract pentru a se obține ulterior o hotărâre care să țină loc de act autentic referitor la un imobil

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie (ÎCCJ) a decis prin Decizia nr. 23/03.04.2017 că: În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi șiart. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic.

De dată relativ recentă, Decizia ÎCCJ nr. 23/03.04.2017 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I nr.  365/17.05.2017 și menţionăm faptul că, potrivit art. 521 alin. 3 din Codul de procedură civilă, dezlegarea dată chestiunilor de drept este obligatorie pentru instanţa care a solicitat dezlegarea de la data pronunţării deciziei, iar pentru celelalte instanţe, de la data publicării deciziei în Monitorul Oficial al României, Partea I (adică de la data de 17.05.2017). 

Prin Cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Blaj la data de 17.02.2016 cu nr. 173/191/2016 reclamanta S.C. A – S.R.L. i-a chemat în judecată pe pârâții B și C, reprezentați prin mandatar, solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să constate că între părți a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare înregistrată la data de 20 ianuarie 2016 pentru terenul situat în comuna Șona, județul Alba; că a efectuat plata prețului negociat conform borderoului de plată din data de 27 aprilie 2015; să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, precum și intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren de 4,86 ha cuprinsă în extrasul de carte funciară; fără cheltuieli de judecată.

În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că între părți a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare prin care părțile și-au manifestat consimțământul cu privire la vânzarea suprafeței de teren de 4,86 ha, la aceeași dată reclamanta procedând la plata prețului; că rămânea de rezolvat problema actului autentic cerut de normele imperative ale legislației în materia proprietății, dar datorită lipsei de disponibilități materiale necesare deplasării și suportării cheltuielilor notariale, pârâții au refuzat prezentarea la un birou notarial pentru a semna actul în formă autentică, refuzul neavând legătură cu consimțământul pentru înstrăinarea terenului, dat prin semnarea contractului încheiat sub semnătură privată.

În drept, a invocat dispozițiile art. 1.516, 1.483 și 1.279 din Codul civil și art. 194 și următoarele din Codul de procedură civilă.

Prin Sentința civilă nr. 267/27.04.2016 Judecătoria Blaj a respins ca neîntemeiată acțiunea civilă având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa de fond a avut în vedere următoarele considerente:

• Prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „Act de vânzare-cumpărare” la data de 20.01.2016, reclamanta S.C. A – S.R.L. a cumpărat de la numitul D, în calitate de mandatar al pârâților, suprafața de teren arabil extravilan de 4,86 ha situată pe raza localității Șona, județul Alba.
• Convenția încheiată de părți, neîndeplinind condiția „ad validitatem” a formei autentice, este nulă ca și act de vânzare- cumpărare, însă valorează antecontract de vânzare, în baza principiului conversiunii actelor juridice, generând în sarcina ambelor părți o obligație de a face, anume de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Astfel, instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.279 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la înscrierea la rolul fiscal și în cartea funciară a suprafeței de teren ce face obiectul antecontractului, precum exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești.

Potrivit dispozițiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, cu modificările și completările ulterioare (Legea nr. 17/2014), în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, iar conform art. 4 din Legea nr. 17/2014 înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.

Art. 4 alin. (1) și (3) din Legea nr. 17/2014 impune respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de către Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, a existenței cărții funciare privind terenurile pentru care se cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, precum și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului.

De asemenea, în conformitate cu dispozițiile art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil și ale art. 1.669 alin. (1) teza finală din Codul civil, antecontractul supus analizei trebuia încheiat în forma autentică, având în vedere că acesta prefigurează încheierea unui contract având ca obiect transmiterea unui drept real imobiliar.

Art. 1.179 alin. (2) din Codul civil dispune că, în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile. Art. 1.244 din Codul civil prevede că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv. Astfel, trebuie subliniat faptul că necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (formă și fond) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare și/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, cum este și cazul în speță, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă este îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare.

Analizând înscrisurile depuse la dosarul cauzei, instanța a constatat că terenul este înscris în cartea funciară, precum și că reclamanta a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempțiune, în sensul parcurgerii procedurii prevăzute de art. 6 și următoarele din Legea nr. 17/2014.

De asemenea, instanța a reținut că, pentru a se putea suplini consimțământul părții care nu își îndeplinește în mod culpabil obligațiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condițiile prevăzute de art. 1.179 din Codul civil privind valabilitatea convențiilor, precum și cele specifice contractului de vânzare-cumpărare, raportat la dispozițiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil.

Or, în cauză, instanța a reținut că promisiunea bilaterală de vânzare intervenită între părți nu îndeplinește cerința formei autentice, fiind doar un înscris sub semnătură privată.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta, solicitând admiterea apelului și desființarea sentinței atacate, cu consecința admiterii acțiunii așa cum a fost formulată.

Prin Încheierea de sesizare din data de 10.11.2016, pronunțată în Dosarul nr. 173/191/2016, Tribunalul Alba – Secția I civilă a constatat admisibilitatea sesizării Înaltei Curți de Casație și Justiție, în conformitate cu dispozițiile art. 519 din Codul de procedură civilă, motivat de următoarele aspecte:

• De lămurirea modului de interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil depinde soluționarea cauzei, întrucât obiectul litigiului privește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, iar de modul de interpretare a dispozițiilor legale menționate depinde soluționarea definitivă a cererii de chemare în judecată.

Ai nevoie de Codul Civil sau de Codul de procedură civilă? Le poți obține actualizate la zi în format .PDF sau MOBI apăsând AICI!