26 Aprilie, 2019

ÎCCJ: Admisibilitatea acțiunii privind validarea promisiunii (antecontractului) de vânzare-cumpărare

În Monitorul Oficial al României, Partea I nr. 678/07.09.2015 a fost publicată Decizia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie (ÎCCJ) nr. 12/08.06.2015 privind examinarea recursului în interesul legii formulat de  Colegiul de conducere al Curţii de Apel Suceava referitor la admisibilitatea acţiunii privind validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat, în situaţia în care promitentul-vânzător are doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia.

Recursul în interesul legii s-a impus a fi formulat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Suceava având în vedere că problema de drept ce a format obiectul recursului respectiv fusese soluţionată diferit de către instanţele judecătoreşti, constatându-se existenţa a două orientări jurisprudenţiale divergente, respectiv: cea privind admiterea acţiunii şi pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare sub condiţie rezolutorie şi cea de respingere a acţiunii.

Problema de drept s-a ridicat în litigiile având ca obiect pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de acte autentice de vânzare privind bunuri imobile determinate, în situaţiile în care, prin promisiuni sinalagmatice de vânzare (antecontracte de vânzare-cumpărare), încheiate fie anterior, fie ulterior intrării în vigoare a actualului Cod civil, constatate fie prin înscrisuri sub semnătură privată, fie prin acte autentice notariale, promitenţii-vânzători, având doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra bunului, au promis vânzarea întregului bun, iar părţile au executat anticipat unele dintre obligaţiile viitorului contract, respectiv: promitentul- cumpărător a plătit preţul şi a intrat în posesia imobilului.

În litigiile iniţiate de promitenţii-cumpărători pentru pronunţarea unor hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare, cu efecte constitutive de drepturi, pentru viitor, ceilalţi coproprietari, părţi în litigiu, nu au consimţit la vânzare, până la data pronunţării hotărârii, şi nici nu a fost sistată starea de indiviziune.

ÎCCJ a admis recursul în interesul legii formulat de  Colegiul de conducere al Curţii de Apel Suceava  şi, în consecinţă a constatat că „În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari. ”.

Cu alte cuvinte, putem spune că instanţele de judecată nu pot pronunţa o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare, având ca efect transmiterea imediată a dreptului de proprietate asupra întregului bun, ca efect al acestei hotărâri judecătoreşti, atunci când promitentul-vânzător nu este titularul exclusiv al dreptului de proprietate asupra bunului imobil determinat, ci are doar o cotă ideală şi abstractă din acest drept, iar ceilalţi coproprietari nu consimt la vânzare.

De menţionat că, potrivit art. 517 alin. 4 din Codul de procedură civilă, dezlegarea dată problemelor de drept judecate este obligatorie pentru instanţe de la data publicării Decizei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nr. 12/08.06.2015  în Monitorul Oficial al României, Partea I (adică de la data de 07.09.2015).

Pentru a ajunge la pronunţarea hotărârii mai sus amintite, instanţa supremă a avut în vedere următoarele considerente:

„(…)Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract în temeiul căruia părţile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, în condiţiile şi cu conţinutul determinat deja în înscrisul constatator al promisiunii. Părţile cad de acord nu numai asupra angajamentului de a contracta, dar prestabilesc şi conţinutul esenţial al contractului ce urmează să se încheie (natura contractului, obiectul la care se referă şi preţul).

Cu toate acestea, cele două acte juridice nu se confundă. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu este act de înstrăinare şi nu produce efecte translative de proprietate, ci generează obligaţia personală de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis (…).

Posibilitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, ca remediu pentru neexecutarea promisiunii sinalagmatice de vânzare, este reglementată în prezent prin Codul civil. Alin. (3) teza I al art. 1.279 din Codul civil se referă la soluţia pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract în cazul refuzului uneia dintre părţi de a-şi îndeplini obligaţia de a reitera consimţământul său la contractul promis: “De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.Aceeaşi exprimare se regăseşte şi în alin. (1) al art. 1.669 din Codul civil în materie de promisiuni de vânzare, care vorbeşte de posibilitatea pronunţării hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contractdacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite“.

În ceea ce priveşte cerinţa ca bunul promis spre vânzare să fie proprietatea exclusivă a promitentului-vânzător la momentul formulării unei asemenea acţiuni sau cel târziu la momentul soluţionării acesteia, nici vechea reglementare, nici reglementarea actuală nu conţin o soluţie explicită.

Instanţele care au admis acţiunile având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare sub condiţie rezolutorie au avut în vedere argumentele opiniei doctrinare majoritare, care a recunoscut valabilitatea actului de înstrăinare a bunului în materialitatea sa de către un coproprietar, fără acordul celorlalţi, sub condiţia rezolutorie ca bunul să fie inclus la partaj în lotul coproprietarului care nu a participat la actul de înstrăinare.

Or, soluţia menţionată priveşte situaţia în care actul de vânzare a fost deja încheiat, fiind analizate efectele actului de înstrăinare a bunului de către unul dintre coproprietari/coindivizari, în timp ce problema de drept ce trebuie dezlegată prin prezentul recurs în interesul legii se iveşte în etapa premergătoare momentului încheierii contractului, când se pune problema executării silite în natură a promisiunii, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari.

Soluţia de admitere a acţiunii şi de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru întregul imobil, deşi promitentul-vânzător este titularul unei cote- părţi asupra bunului, hotărâre sub condiţie rezolutorie, ignoră faptul că hotărârea judecătorească este un act jurisdicţional specific, pronunţat de instanţe prevăzute de lege şi învestite cu atribuţii de judecată, care tranşează litigiul dintre părţi şi îl finalizează astfel încât acesta nu mai poate fi repus în discuţie.

Hotărârea pronunţată de o instanţă de judecată este fundamental diferită de un contract încheiat între părţi, îndeplinind funcţii diferite, dar având fiecare un regim juridic specific.

Contractul reprezintă acordul de voinţă al părţilor, încheiat cu scopul de a produce efecte juridice, părţile având drepturi şi obligaţii ce pot fi afectate de termene, sarcini şi condiţii, inclusiv de o condiţie rezolutorie.

Or, în ceea ce priveşte o hotărâre judecătorească, aceasta reprezintă actul jurisdicţional de dispoziţie al instanţei, prin care judecătorul se dezînvesteşte de soluţionarea litigiului concret ce i-a fost dedus judecăţii. Hotărârea judecătorească se bucură de autoritate de lucru judecat, este executorie şi tranşează definitiv litigiul dintre părţi, răspunzând nevoii de securitate juridică, interzicând părţilor readucerea litigiului în faţa instanţei.

În acest context este de neconceput pronunţarea unei hotărâri a instanţei sub condiţie rezolutorie, pentru că ar însemna că litigiul dintre părţi nu a fost tranşat, existând posibilitatea reluării sale la îndeplinirea condiţiei.

Pronunţând hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor acestuia în înţelegerea acestora şi, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părţi era nejustificat, atunci instanţa pronunţă hotărârea care să suplinească această cerinţă.

Hotărârea judecătorească pronunţată în acest caz asigură executarea silită a obligaţiei de a face, legal asumată prin promisiunea de vânzare, şi nu împrumută natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare. Prin hotărârea pronunţată de instanţă se valorifică dreptul creditorului (promitent- cumpărător) de a obţine în natură executarea obligaţiei de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitent-vânzător), hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuşi contractul de vânzare, în sens de negotium.

Pe de altă parte, din perspectiva actualului Cod civil, prin mecanismul pronunţării hotărârii care ţine loc de contract pentru întregul imobil, deşi promisiunea de vânzare a fost făcută doar de către un coproprietar, se ajunge să se creeze coproprietarilor vătămaţi o situaţie juridică defavorabilă, comparativ cu situaţia în care aceştia s-ar fi aflat dacă s-ar fi încheiat însuşi contractul de vânzare.

Astfel, chiar dacă promisiunea nu se confundă cu vânzarea propriu-zisă, elementele esenţiale ale acesteia (lucrul vândut şi preţul) trebuie să fie convenite de părţi încă de la data promisiunii. Atât sub imperiul vechii reglementări, cât şi din perspectiva actualului Cod civil, promisiunea trebuie să conţină toate clauzele esenţiale ale contractului promis, în lipsa cărora promisiunea nu ar putea fi executată.

În situaţia analizată, promitentul-vânzător îşi asumă obligaţia de a încheia contract de vânzare-cumpărare şi de a transmite proprietatea asupra întregului imobil, deşi, la momentul încheierii promisiunii de vânzare, el deţine doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate.

Pentru a-şi putea executa promisiunea de vânzare a întregului bun, promitentul-vânzător ar trebui ca, anterior încheierii contractului promis, să devină proprietar exclusiv al bunului (fie prin partaj, fie într-o altă modalitate juridică), întrucât, în situaţia în care ar încheia totuşi un contract de vânzare pentru întregul bun, deşi nu este proprietar decât pe o cotă-parte, ar nesocoti principiul instituit de art. 641 alin. (4) din Codul civil (principiu recunoscut şi anterior în materia coproprietăţii), respectiv acela potrivit căruia actele de dispoziţie cu privire la bunul comun nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor.

Conform prevederilor actualului Cod civil, sancţiunea actului juridic încheiat cu încălcarea acestui principiu este inopozabilitatea actului faţă de coproprietarul care nu a consimţit, expres sau tacit, la încheierea acestuia [art. 642 alin. (1) din Codul civil].

Din examinarea hotărârilor judecătoreşti în care s-au pronunţat soluţii de admitere a acţiunilor rezultă că reclamantul, promitent-cumpărător, i-a chemat în judecată şi pe ceilalţi coproprietari. De altfel, chiar dacă reclamantul ar fi omis chemarea în judecată a acestora, instanţa ar fi trebuit să pună în discuţie introducerea lor forţată în proces, nefiind posibilă pronunţarea unei hotărâri care să vizeze întregul bun în lipsa celorlalţi coproprietari.

Or, în contextul acestui cadru procesual pasiv şi având în vedere regulile care guvernează efectele hotărârilor judecătoreşti, acestea sunt obligatorii pentru părţile litigante. Coproprietarii care nu au consimţit la încheierea actului vor fi nevoiţi să respecte realitatea juridică statuată prin hotărârea judecătorească, nemaiputând invoca inopozabilitatea actului de vânzare validat prin hotărârea pronunţată în procesul în care au avut calitate procesuală pasivă. Astfel, se ajunge ca prin mecanismul pronunţării hotărârii care să ţină loc de contract să se creeze coproprietarilor vătămaţi o situaţie juridică mai grea decât atunci când s-ar fi încheiat contractul de vânzare fără concursul instanţei de judecată, contrar normelor şi principiilor care guvernează regimul coproprietăţii.

Nici soluţia admiterii în parte a acţiunii, în limita cotei de proprietate a coproprietarului promitent, nu poate fi avută în vedere, în situaţia în care instanţa este învestită exclusiv cu cererea privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract pentru întregul bun. Conform principiului disponibilităţii, promitentul-cumpărător este singurul în măsură să opteze între obţinerea unei hotărâri pentru o cotă-parte ideală din imobil (situaţie în care promisiunea de vânzare fiind astfel valorificată, promitentul-cumpărător nu ar mai putea să ceară rezoluţiunea acesteia) sau să ceară rezoluţiunea promisiunii, cu daune- interese, în situaţia în care nu este interesat să dobândească o cotă-parte ideală (intenţia sa la data încheierii promisiunii fiind aceea de a dobândi bunul individual, în întregime)”.

(P) Caută orice dosar aflat în instanţă în Lege5 Online! Lege5 este un soft de documentare legislativă disponibil în variantele Online, Desktop şi Mobile.

comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: madalinamoceanu@yahoo.com

Fara comentarii

Scrie un comentariu