Potrivit Codului de procedură civilă, în proces, chiriaşul pârât nu poate emite pretenţii proprii împotriva locatorului reclamant. Mai jos găsiţi detalii de procedură, precum şi o interpretare respinsă de Curtea Constituţională.
Încetarea locaţiunii
Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
Dacă locaţiunea este pe durată nedeterminată, denunţarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată şi notificare de evacuare a imobilului, în condiţiile prezentului articol.
Când locaţiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.
Notificarea ocupantului
Atunci când proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.
Dacă locatarul sau ocupantul care a fost notificat în condiţiile prezentului titlu a părăsit imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare.
Procedura pe cale judecătorească
Dacă locatarul sau ocupantul notificat refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.
Calea de atac. Potrivit art.1043 din Codul de procedură civilă, cererea de evacuare se judecă cu citarea părţilor, în afară de cazul în care evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau a arenzii se solicită în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu.
Cererea de evacuare se judecă de urgenţă, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă s-a dat cu citarea părţilor, iar întâmpinarea nu este obligatorie.
Dacă s-a solicitat şi plata chiriei ori a arenzii exigibile, instanţa, cu citarea părţilor, va putea dispune odată cu evacuarea şi obligarea pârâtului la plata acestora, inclusiv a sumelor devenite exigibile în cursul judecăţii.
Hotărârea de evacuare este executorie şi poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la pronunţare, dacă s-a dat cu citarea părţilor, sau de la comunicare, când s-a dat fără citarea lor.
Apărările pârâtului în cazul judecării cu citare. Codul de procedură civilă prevede, la art. 1043 că pârâtul chemat în judecată nu poate formula cerere reconvenţională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanţie, pretenţiile sale urmând a fi valorificate numai pe cale separată.
Pârâtul poate, însă, invoca apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt şi de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.
Pretenţiile proprii ale chiriaşului pârât împotriva reclamantului locatar
Într-o cauză având ca obiect soluţionarea unei cereri de evacuare dintr-un imobil folosit sau ocupat fără drept, chiriaşul pârât a ridicat excepţia de neconstitiţionalitate a dispoziţiilor art. 1042 şi 1043 din Codul de procedură civilă, susţinând, în esenţă, că posibilitatea judecării procedurii de evacuare fără citarea părţilor, în regim de urgenţă, fără ca întâmpinarea să fie obligatorie, fără oferirea posibilităţii de formulare a cererii reconvenţionale constituie elemente de natură a conduce la neconstituţionalitatea dispoziţiilor legale criticate. A mai susţinut că dispoziţiile legale criticate îi conferă reclamantului locator privilegiul de a obţine evacuarea fără respectarea normelor legale referitoare la preavizarea încetării contractului, rezilierea contractului şi a somaţiei privind evacuarea voluntară. Dreptul la apărare este încălcat şi prin prevederea care impune efectuarea unei cercetări judecătoreşti sumare.
Curtea a arătat că dispoziţiile legale criticate reglementează procedura de judecată şi calea de atac, precum şi apărările permise pârâtului în cadrul procedurii speciale a evacuării din imobile folosite sau ocupate fără drept, iar împotriva hotărârilor judecătoreşti, părţile interesate şi Ministerul Public pot exercita căile de atac, în condiţiile legii.
Potrivit procedurii speciale, pârâtul chemat în judecată nu poate formula cerere reconvenţională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanţie, pretenţiile sale urmând a fi valorificate numai pe cale separată. Procedura se justifică prin caracterul urgent al soluţionării cererii principale şi prin caracterul sumar al dezbaterilor care privesc condiţiile în care pârâtul ocupă imobilul, precum şi obligaţia acestuia de a părăsi imobilul. Însă pârâtul poate invoca apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt şi de drept ale cererii.
Curtea a mai reţinut că cererile menţionate de dispoziţia legală criticată pot fi promovate în cadrul unui litigiu distinct.
Prin urmare, faptul că pârâtul nu poate formula cerere reconvenţională, deci nu poate emite pretenţii proprii împotriva reclamantului, nu este de natură a afecta caracterul echitabil al procedurii, având în vedere că, potrivit art. 1.043 şi următoarele din Codul de procedură civilă, procedura evacuării este una contradictorie, în cadrul căreia pârâtul poate depune întâmpinare şi are posibilitatea de a-şi formula apărările necesare.
În această situaţie, Curtea a constatat că dispoziţia legală criticată nu încalcă dreptul la un proces echitabil, iar pârâţii nu pot fi consideraţi dezavantajaţi faţă de reclamant în cadrul procedurii speciale a evacuării, având la îndemână mijloacele necesare şi suficiente pentru a-şi
formula apărarea.
Dispoziţiile legale criticate nu aduc atingere nici dreptului la apărare. Textul de lege criticat nu conţine norme care prin natura lor ar îngrădi posibilitatea autoarei excepţiei de a se apăra, aceasta putându-se prevala de toate garanţiile dreptului la apărare în cadrul unui proces echitabil.
CCR a respins, ca neîntemeiată, excepţia de neconstituţionalitate, prin Decizia nr. 488/2016, publicată în Monitorul oficial nr. 842/2016.
Ai nevoie de Codul de procedură civilă? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF, de AICI!
