Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept

Prevederile din Codul de procedură civilă pornesc de la premisa că dreptul  locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză.

Locator şi locatar

În cazul în care dreptul locatarului de a folosi imobilul s-a stins, în una din situaţiile arătate mai sus, locatorul doreşte să intre în posesia imobilului va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.

Dacă imobilul este închis, toate notificările, citaţiile şi celelalte acte de procedură emise se afişează la uşa imobilului.

Dacă locaţiunea este pe durată nedeterminată, locatorul poate face un act de denunţare pentru încetarea contractului. Denunţarea va fi considerată şi notificare de evacuare a imobilului. Codul civil precizează, în art. 1.816, că dacă locaţiunea a fost făcută fără determinarea duratei, oricare dintre părţi poate denunţa contractul prin notificare. Notificarea făcută cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanţe nu produce efecte decât de la împlinirea acelui termen. La împlinirea termenului de preaviz, obligaţia de restituire a bunului devine exigibilă, iar contractul de locaţiune constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu cu privire la această obligaţie.

Când locaţiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel. Conform art. 1.809 din Codul civil, contractul de locaţiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă. În privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului. Dispoziţiile se aplică în mod corespunzător şi contractului încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent.

Proprietar şi ocupant

Codul de procedură civilă distinge şi situaţia în care proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe ocupantul acestuia, definit ca fiind cel care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului. Dată fiind această situaţie specială, deci ocuparea imobilului fără drept sau după ce dreptul de ocupare a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de numai 5 zile de la comunicarea notificării.

Procedura de evacuare

Evacuarea voluntară. Dacă locatarul sau ocupantul (calificat aşa cum am arătat mai sus) care a fost notificat a părăsit imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare. Se prezumă că imobilul este părăsit în caz de încetare a activităţii economice ori de încetare a folosirii imobilului de către locatar sau ocupant ori de către persoanele aflate sub controlul lor, precum şi în cazul returnării cheilor imobilului, ridicării echipamentelor, mărfurilor sau altor bunuri mobile din imobil.

Sesizarea instanţei. Dacă locatarul sau ocupantul notificat refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.

Cererea de evacuare se judecă cu citarea părţilor, în afară de cazul în care evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau a arenzii se solicită în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu, potrivit legii.

Cererea de evacuare se judecă de urgenţă, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă s-a dat cu citarea părţilor. Întâmpinarea nu este obligatorie.

Dacă s-a solicitat şi plata chiriei ori a arenzii exigibile, instanţa, cu citarea părţilor, va putea dispune odată cu evacuarea şi obligarea pârâtului la plata acestora, inclusiv a sumelor devenite exigibile în cursul judecăţii.

Hotărârea de evacuare este executorie şi poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la pronunţare, dacă s-a dat cu citarea părţilor, sau de la comunicare, când s-a dat fără citarea lor.

Pârâtul poate invoca apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt şi de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.

Împotriva executării hotărârii de evacuare cei interesaţi pot introduce contestaţie la executare, în condiţiile legii.

Suspendarea executării. Executarea hotărârii de evacuare nu va putea fi suspendată. Cu toate acestea, în cazul evacuării pentru neplata chiriei sau a arenzii se va putea dispune suspendarea executării hotărârii în cadrul contestaţiei la executare sau a apelului exercitat de către pârât numai dacă acesta consemnează în numerar, la dispoziţia creditorului, chiria sau arenda la care a fost obligat, suma stabilită pentru asigurarea ratelor de chirie sau arendă datorate până la data cererii de suspendare, precum şi cea aferentă ratelor de chirie sau arendă ce ar deveni exigibile în cursul judecăţii procesului.

Suspendarea încetează de drept dacă, la expirarea termenului pentru care chiria sau arenda a fost astfel acoperită, debitorul nu cere şi nu depune suma ce se va fixa de instanţa de executare pentru acoperirea unor noi rate, în condiţiile arătate.

Caracterul facultativ al procedurii

Materia la care ne-am referit este conţinută în Codul de procedură civilă, titlul IX – Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept, articolele 1033-1044. Această procedură are un caracter facultativ, întrucât, potrivit art. 1034 Cod proc. civilă, reclamantul are posibilitatea să aleagă între această procedură şi procedura de drept comun prevăzută de art. 192 şi următoarele din acelaşi cod, care tratează procedura prin sesizarea instanţelor de judecată.

O critică de neconstituţionalitate privind dreptul de recurs

Cei interesaţi, pot consulta o recentă Decizie a Curţii Constituţionale care a respins critica de neconstituţionalitate prin care autorul acesteia a pretins o omisiune legislativă, respectiv faptul că hotărârea pronunţată nu este supusă recursului.

Decizia nr. 25/2015, la care ne referim, a fost publicată în Monitorul oficial nr. 215/2015.

Ai nevoie de Codul de procedură civilă? Poţi cumpăra actul la zi, în format .pdf, de AICI!