Evicţiunea, sau riscul pierderii, în tot sau în parte, de către cumpărător a dreptului de proprietate, este posibilă, dar se prescrie în termenul şi în condiţiile prevăzute Codul de procedură civilă. Au existat şi păreri potrivit cărora reglementarea prescripţiei ar fi părtinitoare, aşa cum puteţi vedea din materialul de mai jos.

Potrivit prevederilor art. 857 şi urm. din Codul de procedură civilă din 2010, prin adjudecarea imobilului adjudecatarul devine proprietar. De la această dată, adjudecatarul are dreptul la fructe şi venituri, datorează dobânzile până la plata integrală a preţului şi suportă toate sarcinile imobilului.

Prin intabulare, adjudecatarul dobândeşte dreptul de a dispune de imobilul cumpărat, potrivit regulilor de carte funciară.

De la data intabulării, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanţă, creditorii putându-şi realiza aceste drepturi numai din preţul obţinut. Dacă preţul de adjudecare se plăteşte în rate, sarcinile se sting la plata ultimei rate.

Ipotecile şi celelalte sarcini reale, precum şi drepturile reale intabulate după notarea urmăririi în cartea funciară se vor radia din oficiu, cu excepţia celor pentru care adjudecatarul ar conveni să fie menţinute.

Dacă imobilul a fost adjudecat cu plata preţului în rate, adjudecatarul nu îl va putea înstrăina sau greva, fără încuviinţarea creditorilor urmăritori şi a debitorului, dacă este cazul, înainte de plata integrală a preţului.

Locaţiunea şi celelalte acte juridice privitoare la imobilul adjudecat rămân în fiinţă sau, după caz, încetează, potrivit dispoziţiilor art. 828 alin. (1) şi (2).

Plăţile făcute înainte de scadenţă de către locatar sau alte persoane interesate sunt supuse dispoziţiilor art. 828 alin. (3), dispoziţie potrivit căreia plăţile de chirii sau arenzi efectuate debitorului urmărit înainte de scadenţă nu pot fi opuse creditorilor urmăritori şi adjudecatarului decât dacă sunt notate în cartea funciară.

Stingerea acţiunilor contra adjudecatarului

În cazul imobilelor înscrise pentru prima dată în cartea funciară, în condiţiile art. 829 alin. (2), cererea de evicţiune se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară. Această prescripţie curge şi împotriva minorilor şi persoanelor puse sub interdicţie judecătorească.

Mai este posibilă şi introducerea cererii de evicţiune înainte de împărţeala preţului din adjudecare, situaţie în care instanţa de executare, la solicitarea adjudecatarului, va putea să suspende împărţeala preţului, cu sau fără cauţiune, până la judecarea definitivă a cererii de evicţiune.

Când cererea de evicţiune va fi făcută după împărţeala preţului adjudecării, se va urma procedura de drept comun.

Cum se aplică prescripţia terţului adjudecatar?

Excepţia de neconstituţionalitate la care ne referim în continuare, aşa cum a fost formulată, priveşte Codul de procedură civilă din 1865, dar decizia dată de Curtea Constituţională este aplicabilă şi textului actual, pe care l-am prezentat mai sus. 

Prin Încheierea din 5 noiembrie 2014, Curtea de Apel Piteşti – Secţia I civilă a sesizat Curtea Constituţională pentru soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 520 din Codul de procedură civilă din 1865, excepţie ridicată într-o cauză având ca obiect soluţionarea recursului formulat împotriva unei decizii civile a Tribunalului Vâlcea prin care a fost admis apelul şi schimbată sentinţa în sensul admiterii excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune şi respingerii acţiunii.

În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate se susţine, în esenţă, că dispoziţiile legale criticate sunt neconstituţionale în măsura în care se interpretează că sunt aplicabile şi terţului adjudecatar de rea-credinţă, protejându-l şi pe acesta, întocmai ca pe terţul adjudecatar de bună-credinţă, cu un termen special de prescripţie de 3 ani, derogator de la principiul imprescriptibilităţii. Susţine că se încalcă şi dreptul de proprietate în măsura în care instanţa aplică dispoziţiile art. 520 din Codul de procedură civilă din 1865 în orice situaţie, fără a se face distincţie între un terţ adjudecatar de bună-credinţă şi un terţ adjudecatar de rea-credinţă.

Autorea susţine că art. 520 din Codul de procedură civilă din 1865 ar fi constituţional numai în măsura în care în raportul dintre proprietarul anterior vânzării silite şi terţul adjudecatar s-ar acorda protecţie printr-un termen special de prescripţie de 3 ani al formulării unei cereri de evicţiune doar terţului adjudecatar de bună-credinţă care nu a cunoscut la momentul licitaţiei situaţia litigioasă a bunului.

Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate, astfel cum rezultă din încheierea de sesizare a Curţii Constituţionale, îl reprezintă dispoziţiile art. 520 din Codul de procedură civilă din 1865, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 459/2006 pentru modificarea şi completarea Codului de procedură civilă. Însă, având în vedere că textul legal criticat, reglementând un termen special de prescripţie, reprezintă o normă de drept substanţial al cărei regim juridic este dat de legea în vigoare la data naşterii raportului juridic, Curtea reţine ca obiect al excepţiei dispoziţia legală în vigoare la data încheierii actului de adjudecare, respectiv 17 martie 2005, prin care a fost respins recursul formulat de autoarea excepţiei de neconstituţionalitate.

Aşadar, obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl reprezintă dispoziţiile art. 520 din Codul de procedură civilă din 1865, în redactarea anterioară modificării acestora prin Legea nr. 459/2006, texte de lege care aveau următorul cuprins:

“Orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind imobilul adjudecat se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară. Această prescripţie curge şi împotriva dispăruţilor, minorilor şi a persoanelor puse sub interdicţie.

Curtea observă că în prezenta cauză fiind vorba despre o procedură execuţională, procedură care se desfăşoară în condiţiile legii, persoana îndreptăţită la realizarea efectivă a dreptului său recunoscut prin lege, şi care apelează la o astfel de procedură, nu poate fi prezumată de rea-credinţă. Totodată, persoana care dobândeşte bunul valorificat prin vânzarea la licitaţie publică (adjudecatarul) are convingerea că a participat la o procedură legală, derulată cu respectarea strictă a normelor privind executarea silită, mediată de un executor judecătoresc.

Aşadar, Curtea reţine că actul de adjudecare este un act de autoritate publică, întocmit de executorul judecătoresc cu respectarea normelor şi formalităţilor legale, fiind diferit de actul juridic civil caracterizat prin manifestarea de voinţă a subiectelor de drept făcută cu intenţia de a produce efecte juridice, unde buna-credinţă este esenţială pentru valabilitatea actului juridic. Cu alte cuvinte, în cadrul procedurii execuţionale se pune problema legalităţii actelor procesuale de executare şi nu problema bunei- sau relei-credinţe a participanţilor la o asemenea procedură.

Curtea a respins critica de neconstituţionalitate, pentru considerentele pe care le găsiţi în detaliu în Decizia nr. 388/2015, publicată în Monitorul oficial nr. 530/2015.

Ai nevoie de Codul de procedură civilă? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF, de AICI!

comentarii

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here