O întrebare privind limitele dreptului de proprietate asupra construcţiilor ne-a determinat să facem o scurtă abordare a prevederilor în materie, din Codul civil. Sublinierile în text ne aparţin – E.S.
Lucrările realizate parțial asupra imobilului autorului
– În cazul lucrării cu caracter durabil realizate cu bună-credință parțial asupra imobilului autorului și parțial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă poate cere înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuției fiecăruia.
– Dacă lucrarea a fost realizată cu rea-credință, proprietarul terenului vecin poate opta între a cere ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, dacă este cazul, și a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-părți se va ține seama de valoarea terenului proprietarului vecin și de jumătate din valoarea contribuției autorului lucrării.
– În caz de neînțelegere între părți, instanța de judecată va stabili valoarea contribuției fiecăreia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-părți din dreptul de proprietate.
– Lucrările provizorii. Când lucrarea are caracter provizoriu, în absența unei înțelegeri contrare, autorul ei va fi obligat să o desființeze, cu respectarea dispozițiilor legale în materie, și, dacă este de rea-credință, să plătească despăgubiri pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosință.
– Înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară. Ori de câte ori dobândirea dreptului de proprietate, exclusivă sau pe cote-părți, este condiționată de înscrierea în cartea funciară, înscrierea se face prin convenția părților, încheiată în formă autentică, sau, după caz, în temeiul hotărârii judecătorești.
În ce condiţii are drept la indemnizaţie autorul lucrării
– Prescripția dreptului la acțiune al autorului lucrării privind plata indemnizației nu curge cât timp el este lăsat de proprietar să dețină imobilul.
– Autorul lucrării de bună-credință are un drept de ipotecă legală asupra imobilului pentru plata indemnizației și poate cere înscrierea dreptului de ipotecă în baza convenției încheiate în formă autentică sau a unei hotărâri judecătorești.
Când poate fi obligat autorul lucrării să cumpere imobilul
– Ori de câte ori proprietarul optează pentru obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului, în absența înțelegerii părților, proprietarul poate cere instanței judecătorești stabilirea prețului și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
– Proprietarul inițial al imobilului are un drept de ipotecă legală asupra acestuia pentru plata prețului de către autorul lucrării.
– Pasivitatea proprietarului pe durata realizării lucrării. Autorul de rea-credință al lucrării nu poate să opună proprietarului terenului pasivitatea pe care ar fi vădit-o pe durata realizării lucrării.
Limitele juridice ale dreptului de proprietate privată
– Interesul public și interesul privat. Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat.
– Limitele legale în interes privat pot fi modificate ori desființate temporar prin acordul părților. Pentru opozabilitate față de terți este necesară îndeplinirea formalităților de publicitate prevăzute de lege.
Regulile privind protecția mediului și buna vecinătate. Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
– Picătura streșinii. Proprietarul este obligat să își facă streașina casei sale astfel încât apele provenind de la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin.
Distanța și lucrările intermediare cerute pentru anumite construcții, lucrări și plantații
Distanța minimă în construcții. Orice construcții, lucrări sau plantații se pot face de către proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanțe minime de 60 de cm față de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanța minimă se poate face prin acordul părților exprimat printr-un înscris autentic.
– Distanța minimă pentru arbori. În lipsa unor dispoziții cuprinse în lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului locului, arborii trebuie sădiți la o distanță de cel puțin 2 metri de linia de hotar, cu excepția acelora mai mici de 2 metri, a plantațiilor și a gardurilor vii.
- În caz de nerespectare a distanței, proprietarul vecin este îndreptățit să ceară scoaterea ori, după caz, tăierea, la înălțimea cuvenită, a arborilor, plantațiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
- Proprietarul fondului peste care se întind rădăcinile sau ramurile arborilor aparținând proprietarului vecin are dreptul de a le tăia, precum și dreptul de a păstra fructele căzute în mod natural pe fondul său.
Vederea asupra proprietății vecinului
– Fereastra sau deschiderea în zidul comun. Nu este permis să se facă fereastră sau deschidere în zidul comun decât cu acordul proprietarilor.
– Distanța minimă pentru fereastra de vedere. Este obligatorie păstrarea unei distanțe de cel puțin 2 metri între fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparținând proprietarului vecin și fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond.
Fereastra de lumină. Proprietarul are dreptul de a-și deschide, fără limită de distanță, ferestre de lumină dacă sunt astfel construite încât să împiedice vederea spre fondul învecinat.
Documentar legal
– Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor în construcţii. Din modificările survenite în acest an, menţionăm :
- Legea nr. 7/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (regimul lucrărilor de utilitate publică) publicată în Monitorul Oficial, nr. 8 din 08 ianuarie 2020 ;
- Legea nr. 149/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (dispoziţii privind drepturile asociaţiei de proprietari) publicată în Monitorul Oficial nr. 658 din 24 iulie 2020 ;
- Legea nr. 171/2020 pentru modificarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (referitor la contravenţii) publicată în Monitorul Oficial nr. 730 din 12 august 2020
– Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, aprobată prin ordinul ministrului dezvoltării regionale şi locuinţei nr. 839/2009, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 797bis din 23 noiembrie 2009
