Dreptul de preempțiune în cazul promisiunii de vânzare-cumpărare privind terenurile agricole situate în extravilan

Potrivit unui comunicat de presă de pe site-ul instanței supreme, la data de 26.09.2016, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie (ÎCCJ) a luat mai multe decizii privind dezlegarea unor chestiuni de drept în materie civilă, dar, în prezentul material, ne vom opri atenția doar asupra uneia din deciziile pronunțate la data respectivă, decizie pe care o considerăm de interes pentru cititorii noștri. 

Astfel, prin Decizia nr. 24/26.09.2016 pronunțată în dosarul nr.1765/1/2016 ÎCCJ– Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în materie civilă a admis sesizarea formulată de Tribunalul Giurgiu – Secţia civilă, în dosarul nr. 4929/236/2014, privind pronunţarea unei hotărâri prealabile şi, în consecinţă, a stabilit că: 

“Dispoziţiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării – cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările ulterioare, se aplică promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan, încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ[1], indiferent de momentul sesizării instanţei. 

Instanţa de judecată poate dispune îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute la art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, de la autorităţile competente şi parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 din acelaşi act normativ, în cursul judecăţii”.  

Menționăm că, după redactarea considerentelor şi semnarea deciziei mai sus menționate, Decizia ÎCCJ nr. 24/26.09.2016 va fi publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I. 

Potrivit art. 521 alin. 3 din Codul de procedură civilă, dezlegarea dată chestiunilor de drept este obligatorie pentru instanţa care a solicitat dezlegarea de la data pronunţării deciziei, iar pentru celelalte instanţe, de la data publicării deciziei în Monitorul Oficial al României, Partea I. 

Care este conținutul textelor legale menționate de instanța supremă în Decizia nr. 24/26.09.2016? 

Art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014: În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară. 

Art. 3 din Legea nr. 17/2014:

(1) Terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuţii în domeniul siguranţei naţionale, prin structurile interne specializate menţionate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea naţională a României, cu modificările şi completările ulterioare.

(2) Prevederile alin. (1) nu se aplică preemptorilor.

(3) Avizele prevăzute la alin. (1) vor fi comunicate în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura şi alte elemente privind obţinerea avizului specific al Ministerului Apărării Naţionale se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligaţii de a emite avizul, se consideră ca fiind favorabil.

(4) Terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura şi alte elemente privind obţinerea avizului specific al Ministerului Culturii se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligaţii, avizul se consideră ca fiind favorabil. 

Art. 4 din Legea nr. 17/2014:

(1) Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.

(2)Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (1), înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare.

(3)Solicitarea şi utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credinţe atât a părţilor din contract, cât şi pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.

Art. 9 din Legea nr. 17/2014:

Avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafa
ţa de peste 30 de hectare, de către structura centrală. 

Ce trebuie să înțelegeți din decizia instanței supreme mai sus amintite?

În situația în care avem un antecontract privind vânzarea unui teren agricol situat în extravilan, antecontract încheiat chiar înainte de data de 11.04.2014 (data intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014), iar promitentul-vânzător nu mai dorește să vândă de bună voie la notarul public terenul respectiv, promitentul-cumpărător se poate adresa instanței de judecată solicitând pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, dar, într-o astfel de situație, indiferent de momentul sesizării instanţei, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul respectiv respectă condiţiile de fond şi de formă prevăzute de Codul civil, dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din  Legea nr. 17/2014 (mai sus prezentate) referitoare la dreptul de preempţiune și dacă terenul agricol extravilan ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

De asemenea, reținem că, potrivit Deciziei ÎCCJ nr. 24/26.09.2016, în cazul deschiderii unui astfel de litigiu, instanţa de judecată poate dispune în cursul judecăţii si îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute la art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014.

Ai nevoie de Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF sau MOBI, de AICI!