Veniturile din cedarea folosinţei bunurilor sunt veniturile, în bani şi/sau în natură, provenind din cedarea folosinţei bunurilor mobile şi imobile, obţinute de către proprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal, altele decât veniturile din activităţi independente.

Potrivit Normelor de aplicare a Codului fiscal, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 84/2013, în categoria veniturilor impozabile din cedarea folosinţei bunurilor se cuprind veniturile din închirieri şi subînchirieri de bunuri mobile şi imobile, precum şi veniturile din arendarea bunurilor agricole, din patrimoniul personal.

În ce priveşte închirierea, potrivit art. 61 Cod fiscal, persoanele fizice care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor din derularea unui număr mai mare de cinci contracte de închiriere la sfârşitul anului fiscal, începând cu anul fiscal următor califică aceste venituri în categoria venituri din activităţi independente şi le supun regulilor de stabilire a venitului net pentru această categorie.

Sursa foto: Lege5 Online / Atenţie: numai abonaţii Lege5 au acces la actele normative în forma consolidată.

Sunt considerate venituri din cedarea folosinţei bunurilor şi veniturile obţinute de către proprietar din închirierea camerelor situate în locuinţe proprietate personală, având o capacitate de cazare în scop turistic cuprinsă între una şi cinci camere inclusiv. În categoria venituri din cedarea folosinţei bunurilor se cuprind şi cele realizate de aceşti din urmă contribuabili care, în cursul anului fiscal, obţin venituri din închirierea în scop turistic a unui număr mai mare de cinci camere de închiriat, situate în locuinţe proprietate personală.

ATENŢIE: De la data producerii evenimentului, respectiv de la data depăşirii numărului de cinci camere de închiriat, şi până la sfârşitul anului fiscal, determinarea venitului net se realizează în sistem real potrivit regulilor de stabilire prevăzute în categoria venituri din activităţi independente.

Veniturile obţinute din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, având o capacitate de cazare mai mare de cinci camere de închiriat, sunt calificate ca venituri din activităţi independente pentru care venitul net anual se determină pe bază de normă de venit sau în sistem real şi se supun impunerii ca venituri din activităţi independente.

Prin aceeaşi hotărâre de guvern, Normele modificate precizează că veniturile obţinute din închirieri şi subînchirieri de bunuri imobile sunt cele din cedarea folosinţei locuinţei, caselor de vacanţă, garajelor, terenurilor şi altora asemenea, a căror folosinţă este cedată în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere, uzufruct şi altele asemenea, inclusiv a unor părţi din acestea, utilizate în scop de reclamă, afişaj şi publicitate.

Cum se stabileşte venitul anual obţinut din cedarea bunurilor

Venitul brut din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendarea bunurilor agricole, reprezintă totalitatea sumelor în bani şi/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură stabilite potrivit contractului încheiat între părţi, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării acestora. Venitul brut se majorează cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispoziţiilor legale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deţinător legal, dacă sunt efectuate de cealaltă parte contractantă.

La sumele reprezentând chiria sau arenda în bani şi/sau la echivalentul în lei al veniturilor în natură se adaugă, dacă este cazul, şi valoarea cheltuielilor ce sunt, conform dispoziţiilor legale sau înţelegerii contractuale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deţinător legal, dar sunt efectuate de cealaltă parte contractantă.

Reprezintă venit brut şi valoarea investiţiilor la bunurile mobile şi imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui deţinător legal, care fac obiectul unor contracte de cedare a folosinţei bunurilor, inclusiv al contractelor de comodat, şi care sunt efectuate de cealaltă parte contractantă. În termen de 30 de zile de la finalizarea investiţiilor, partea care a efectuat investiţia este obligată să comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui deţinător legal valoarea investiţiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt deţinător legal are obligaţia să declare la organul fiscal competent valoarea investiţiei, în declaraţia privind venitul realizat. 

Prin amendamentele aduse la Norme, a fost introdusă dispoziţia potrivit căreia în cazul în care arenda se plăteşte în natură, pentru determinarea bazei impozabile se vor avea în vedere preţurile medii ale produselor agricole, ultimele care au fost comunicate de către consiliul judeţean sau Consiliul General al Municipiului Bucureşti, după caz, în raza teritorială a căruia se află terenul arendat. Modalitatea concretă de reţinere la sursă a impozitului se stabileşte prin acordul părţilor. 

Un scurt documentar de spre uzufruct, astfel cum este tratat în Codul civil, poate fi de ajutor pentru materia de mai sus.

Ca drept real, uzufructul este “dreptul real de a folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele”, aşa cum se exprimă Codul civil, întocmai cum ar fi făcut şi proprietarul, cu condiţia de a-i conserva substanţa. Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzut de lege.

Pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt sau o cotă-parte din acestea. Uzufructul se răsfrânge asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct, precum şi asupra a tot ce se uneşte cu acesta sau se incorporează în aceasta.

Uzufructul în favoarea unei persoane fizice este cel mult viager. În favoarea unei persoane juridice, dreptul de uzufruct se poate constitui pentru cel mult 30 de ani.

Fructele civile se cuvin uzufructuarului proporţional cu durata uzufructului, drreptul de a le pretinde dobândindu-se zi cu zi. Dacă uzufructul cuprinde şi bunuri “consumptibile”, cum le denumeşte Codul civil, şi unde intră, spre exemplu, bani, cereale, băuturi, uzufructuarul are dreptul de a dispune de aceste bunuri, însă cu obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la stingerea uzufructului.

Vorbim, aici, şi despre contracte de locaţiune. Astfel, uzufructuarul are dreptul de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul primit în uzufruct. Locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea funciară, sunt opozabile proprietarului sau moştenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului prin decesul sau, după caz, după încetarea existenţei juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de trei ani de la încetara uzufructului.