Prin cererea introductivă de instanță  formulată reclamanta A în contradictoriu cu pârâta U.A.T. B solicitat instanței să oblige pârâta să vândă reclamantei terenul situat în B, str. x, județul B, în suprafață de 18,22 mp, ce face obiectul contractului de închiriere nr. abc/03.02.2017 încheiat de reclamantă cu Serviciul de Utilitate Publică de Administrare a Fondului Locativ și a Cimitirelor B.

De asemenea, reclamanta a solicitat ca pârâta să fie obligată să plătească reclamantei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat și taxă judiciară de timbru achitată în cauză.

În motivarea cererii formulate, reclamanta a arătat că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 135/20.01.2017 la SPN P și Asociații, SUPAFLC B, unitate subordonată pârâtei, i-a vândut apartamentul nr. 1 din construcția C1, C2 și suprafața de teren de 35,50 mp, indiviză din suprafața de 107 mp, aferentă construcțiilor, împreună cu dreptul de proprietate asupra tuturor părților din imobil aflate în folosință comună.

A precizat reclamanta că imobilul face parte din domeniul privat al municipiului B iar, ulterior încheierii convenției de vânzare, a fost încheiat contractul de închiriere nr. abc/03.02.2017 pentru suprafața de 18,22 mp teren, pentru o perioadă de 5 ani.

S-a arătat că, anterior vânzării, reclamanta a avut calitate de chiriaș asupra imobilului, ultimul contract fiind înregistrat sub nr. xyz/06.11.2012 iar, obiect al contractului a fost și suprafața de teren de 15 mp închiriată.

A susținut reclamanta că, la momentul efectuării formalităților pentru vânzarea locuinței închiriate și a terenului aferent, conform Legii nr. 112/1995, obiectul vânzării a fost stabilit de pârâtă, după criterii ce nu i-ar fi fost comunicate.

A invocat reclamanta dispozițiile art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, art. 26 ultimul alineat din LG. 112/1995, pct. 7.3 alin. 2 din Lg. H.G. 250/2007, susținându-se că ceea terenul „aferent” reprezintă ceea ce ține de respectiva construcție iar, suprafața de 18.22 mp este folosită cu titlu de chiriaș și este destinată exploatării locuinței apartamentului cumpărat, acesta fiind însuși scopul încheierii contractului de închiriere.

S-a mai arătat că imobilul nu se încadrează dispozițiilor art. 26 alin. ultim din Lg. nr. 112/1995 ce prevăd că doar suprafețele de teren care depășesc terenul aferent rămân în proprietatea statului.

A invocat reclamanta Decizia nr. 56/2009 a Curții Constituționale, Hot. CEDO IP împotriva României.

A precizat că s-a adresat pârâtei, însă solicitarea a fost refuzată conform adreselor depuse la dosar.

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile Legii nr. 112/1995, normele de aplicare, Decizia 3/2017 a I.C.C.J.

Ce apărări concrete a formulat pârâta în cauză?

Pârâta nu a formulat întâmpinare însă, prin concluziile scrise depuse, a solicitat respingerea acțiunii. S-a arătat că poziția instituției este aceea de a se menține contractul de închiriere, cu plata chiriei la termene.

A înaintat înscrisuri în susținerea apărărilor formulate.

Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat? Cum a argumentat hotărârea respectivă?

Prin sentința civilă nr.3357 din 24.07.2020 pronunțată de Judecătoria B  s-a admis cererea de chemare în judecată formulată reclamanta A în contradictoriu cu pârâtași a obligat pârâta U.A.T. B_____ să vândă reclamantei terenul situat în B, str. x, județul B, în suprafață de 18,22 mp, ce face obiectul contractului de închiriere nr. abc/03.02.2017 încheiat de reclamantă cu Serviciul de Utilitate Publică de Administrare a Fondului Locativ și a Cimitirelor B. De asemenea, pârâta a fost obligată să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în cuantum de 1700 lei, reprezentând onorariu de avocat, și suma de 145 lei, cu titlu de taxă judiciară de timbru achitată în cauză.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanța a avut în vedere următoarele considerente:

În fapt, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 135/20.01.2017 la S.P.N. P și Asociații, S.U.P.A.F.L.C. B a vândut reclamantei apartamentul nr. 1 din construcția C1, compus dintr-o cameră, o bucătărie și o magazie, cu suprafață de 27,52 mp, construcție C2 – marchiză, înscrisă în cartea funciară nr. _____ și suprafața de teren de 35,50 mp, indiviză din suprafața de 107 mp, având nr. cadastral _____, înscris în cartea funciară nr. _____ B_____, teren aferent construcțiilor ce fac obiectul contractului, împreună cu dreptul de proprietate forțată și perpetuă asupra tuturor părților din imobil aflate în folosință comună a coproprietarilor.

Imobilul a fost achiziționat de reclamanta A în calitate de beneficiară a Legii 112/1995, având, anterior, calitate de chiriaș asupra acestuia.

A mai arăta instanța că pentru suprafața de teren de 18,22 mp indiviz situat în B, str. x reclamanta a încheiat cu S.U.P.A.F.L.C. B contractul de închiriere nr. abc/03.02.2017.

În drept, instanța a reținut dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 și a arătat că potrivit disp art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, „în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor art. 26 alineatul ultim din lege.”

Conform art. 26 din Legea 112/1995, foștii proprietari ai imobilelor cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, cu plata unor despăgubiri, nu mai beneficiază de măsurile reparatorii prevăzute de prezenta lege, cu excepția cazurilor prevăzute în art. 2 alin. 2. Măsurile reparatorii prevăzute de prezenta lege nu se aplică în cazul imobilelor cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului prin hotărâri judecătorești penale ori în temeiul Legii nr. 18/1968. Suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului.

A mai menționat instanța că potrivit dispozițiilor 7.3 din H.G. 250/2007, în cazul în care restituirea în natură este posibilă potrivit legii, de această măsură va beneficia cel dintâi proprietar. 7.3. Sunt exceptate de la restituirea în natură terenurile aferente imobilelor care au fost înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Pentru aceste terenuri foștii proprietari beneficiază de măsuri reparatorii în echivalent acordate în condițiile legii. Prin noțiunea “teren aferent imobilelor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995” se înțelege terenul pe care este amplasată construcția, respectiv amprenta construcției, cât și terenul din împrejurimile construcției necesar bunei utilizări a acesteia indiferent de categoria de folosință. Stabilirea suprafeței de teren necesare bunei utilizări a construcției se face, motivat, de către entitatea învestită cu soluționarea notificării. Entitatea învestită cu soluționarea notificării va menționa în mod expres în conținutul deciziei/dispoziției sau ordinului, pe lângă descrierea construcției (materiale, suprafețe, anul edificării) și situația juridică a acesteia și suprafața de teren ce nu se restituie în natură și pentru care se propune acordarea de măsuri reparatorii în echivalent.

S-a reținut că potrivit Deciziei nr. 3/2017 I.C.C.J. – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept  s-a stabilit că în interpretarea si aplicarea dispozițiilor art. 3, art. 9, art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute in proprietatea statului, cu modificările ulterioare, coroborate cu art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute in proprietatea statului, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicate, proprietarul construcției are dreptul sa dobândească proprietatea si asupra terenului aferent acesteia si sa solicite, in caz de refuz, pe calea acțiunii in justiție, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.

Instanța a reținut că reclamanta A a avut calitate de chiriaș la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, ultimul contract de închiriere fiind încheiat în anul 2012. De asemenea, reclamanta a deținut cu chirie și suprafața de teren de 15 mp aferentă exploatării construcțiilor, așa cum rezultă din contractul nr. xyz/06.11.2012.Ulterior, a fost perfectat contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 135/20.01.2017 la S.P.N. P și Asociații, S.U.P.A.F.L.C. B privind imobilele construcții și teren aferent construcțiilor, împreună cu dreptul de proprietate forțată și perpetuă asupra tuturor părților din imobil aflate în folosință comună a coproprietarilor iar, la data de 03.02.2017, a fost încheiat și contractul de închiriere pentru o suprafață de 18,22 mp, (nr. abc/03.02.2017).

S-a reținut că deși reclamanta a solicitat și înstrăinarea imobilului teren de 18,22 mp ce face obiectul contractului de închiriere, pârâta a argumentat că suprafața de teren nu poate face obiectul completării vânzării întrucât dispozițiile art. 26 alin. 3 din Lg. nr. 112/1995 coroborat cu art. 37 din Normele metodologice de aplicare a legii, chiriașul nu poate cumpăra decât construcția și terenul aferent acesteia, în mod corect făcând obiectul contractului doar construcțiile și terenul înstrăinat.

Instanța a reținut că obligația de a înstrăina bunul aflat în patrimoniul unității administrativ teritoriale este instituită prin lege sub rezerva îndeplinirii condițiilor legii speciale. În consecință, principiul autonomiei de voință al pârâtei persoană juridică este limitat de lege, motiv pentru care instanța de judecată are dreptul de a cenzura refuzul îndeplinirii obligației de a înstrăina bunul, în raport de prevederile art. 556 alin. 2 din Codul civil, potrivit căruia, prin lege, poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate. Prin urmare, în limitele învestirii prin cererea de chemare în judecată conform dispozițiilor art. 9 din Codul de procedură civilă ce reglementează principiul disponibilității procesului civil, nu are loc o substituire a instanței în drepturile vreuneia dintre părți în manifestarea consimțământului la transferul dreptului de proprietate.

A menționat instanța că raportat la dispozițiile legii speciale ce instituie pentru chiriaș dreptul de a cumpăra locuința cu îndeplinirea cumulativă a condițiilor stabilite prin lege, refuzul pârâtei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru terenul aferent construcției nu este legal. Asupra noțiunii de „teren aferent construcției”, instanța a avut în vedere și considerentele Deciziei nr. 3/2017 I.C.C.J. Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept și care se referă la terenul necesar folosirii construcției, iar nu la terenul pe care este amplasată construcția.

Conform pct. 7.3 din Hotărârea Guvernului nr. 923/2010 pentru modificarea și completarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945—22 decembrie 1989, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 250/2007, „Sunt exceptate de la restituirea în natură terenurile aferente imobilelor care au fost înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Pentru aceste terenuri foștii proprietari beneficiază de măsuri reparatorii în echivalent conform legii.

Prin noțiunea „teren aferent imobilelor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995” se înțelege terenul pe care este amplasată construcția, respectiv amprenta construcției, cât și terenul din împrejurimile construcției necesar bunei utilizări a acesteia indiferent de categoria de folosință. Stabilirea suprafeței de teren necesar bunei utilizări a construcției se face, motivat, de către entitatea învestită cu soluționarea notificării.”.

A menționat instanța că terenul în cauză situat în B, str. x, județ B_____, în suprafață de 18,22 mp face chiar obiectul contractului de închiriere încheiat între părți cu nr. abc/03.02.2017, fiind încheiat tocmai pentru exploatarea împrejurimilor construcțiilor, pentru buna utilizare a acestora. În consecință, instanța a reținut că reclamanta îndeplinește condițiile prevăzute de lege, în temeiul art. 3, art. 9, art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute in proprietatea statului, cu modificările ulterioare, coroborate cu art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată, instanța a reținut că, potrivit dispozițiilor art. 453 din Codul de procedură civilă, partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată astfel că în raport cu soluția pronunțată în cauză, va admite și cererea privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1700 lei, reprezentând onorariu de avocat, și suma de 145 lei, cu titlu de taxă judiciară de timbru achitată în cauză.

Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către pârâtă şi, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată de instanţa de control judiciar? Cum a argumentat instanta de apel hotărârea respectivă?

Da, sentinţa civilă nr.3357 din 24.07.2020 pronunțată de Judecătoria B a fost atacată de către pârâtă, iar instanţa superioară -Tribunalul Brăila- pronunțând Decizia nr. 42/27.01.2021 a menţinut hotărârea respectivă, reţinându-se temeinicia şi legalitatea acesteia.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente:

Apelanta a criticat sentința apelată susținând că intimata A nu are dreptul să dobândească și proprietatea asupra terenului de 18,22 mp indivizi situat în B, str. x, ce face obiectul contractului de închiriere nr.  abc din 03.02.2017 încheiat între SUPAFL B și A deoarece această suprafață are destinație de grădină și excede necesităților exploatării unui apartament/locuințe, astfel că nu sunt aplicabile dispozițiile Art.3, art.9 și art. 26 alin.3 din Legea nr.112/1995, considerând că Decizia ÎCCJ nr.3/2017 se referă doar la terenul de sub construcție.

Instanța de apel a constatat că respectiva critică este nefondată.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 135/20.01.2017 la S.P.N. P și Asociații, S.U.P.A.F.L.C. B, apelanta a vândut intimatei apartamentul nr. 1 din construcția C1, compus dintr-o cameră, o bucătărie și o magazie, cu suprafață de 27,52 mp, construcție C2 – marchiză, înscrisă în cartea funciară nr. _____ și suprafața de teren de 35,50 mp, indiviză din suprafața de 107 mp, având nr. cadastral _____, înscris în cartea funciară nr. _____ B_____, teren aferent construcțiilor ce fac obiectul contractului, împreună cu dreptul de proprietate forțată și perpetuă asupra tuturor părților din imobil aflate în folosință comună a coproprietarilor.

Imobilul a fost achiziționat de intimata-reclamantă A în calitate de beneficiară a Legii 112/1995 având, anterior, calitate de chiriaș asupra acestuia. Pentru suprafața de teren de 18,22 mp indivizi situat în B, str. x, intimata a încheiat cu S.U.P.A.F.L.C. Bcontractul de închiriere nr. abc/03.02.2017.

Potrivit disp art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, „în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor art. 26 alineatul ultim din lege.”

Prin Decizia nr.3/2017, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că „În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 3, art. 9, art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, coroborate cu art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicate, stabilește că proprietarul construcției are dreptul să dobândească proprietatea și asupra terenului aferent acesteia și să solicite, în caz de refuz, pe calea acțiunii în justiție, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.”

Dispozitivul Deciziei nr.3/2017 a Înaltei Curți de Casație și Justiție nu definește și nu explicitează, în mod evident, noțiunea de „teren aferent construcției” dar considerentele deciziei sunt pe deplin lămuritoare. Astfel, în motivarea decizie, s-au reținut următoarele „Chestiunea de drept pe care o ridică sesizarea formulată este dacă dobânditorul construcției pe temeiul Legii nr. 112/1995 are un drept de creanță la perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare, prin care să dobândească și dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției și care ar fi temeiul legal al unui asemenea drept. Răspunsul asupra acestei chestiuni presupune analiza sistematică și teleologică a mai multor dispoziții legale, pentru a se determina dacă există un asemenea drept în patrimoniul cumpărătorului construcției, natura acestui drept și modalitatea de valorificare a lui.”

În continuarea acestui demers, Înalta Curte de Casație și Justiție a reținut la punctul 28 dispozițiile legale relevante pentru tranșarea problemei de drept, printre care și dispozițiile pct.7.3 din Hotărârea Guvernului nr. 923/2010 pentru modificarea și completarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 250/2007 conform cărora “(..) Prin noțiunea “teren aferent imobilelor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995″ se înțelege terenul pe care este amplasată construcția, respectiv amprenta construcției, cât și terenul din împrejurimile construcției necesar bunei utilizări a acesteia indiferent de categoria de folosință. Stabilirea suprafeței de teren necesar bunei utilizări a construcției se face, motivat, de către entitatea învestită cu soluționarea notificării.”

De asemenea, la punctul 50 din Decizia nr.3./2017, Înalta Curte de Casație și Justiție a reținut că „în executarea și aplicarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, ca și ale Legii nr. 10/2001 , republicată, cu modificările și completările ulterioare, referitoare la situația terenului aferent, au fost emise hotărâri ale Guvernului care au reglementat expres regimul juridic al acestui imobil, atât sub aspectul definirii noțiunii (care nu se regăsea în niciuna dintre cele două legi), cât și sub aspectul posibilității înstrăinării.”, admițând astfel definirea noțiunii de teren aferent imobilelor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995 dată de pct.7.3 din HG nr. 923/2010 mai sus citat.

Față de cele ce preced, instanța reține că terenul în suprafață de 18,22 mp indivizi situat în B, str. x, ce face obiectul contractului de închiriere nr. abc din 03.02.2017 încheiat între S.U.P.A.F.L. Bși A este inclus în noțiunea de teren aferent imobilului înstrăinat în temeiul Legii nr.112/1995, fiind necesar unei bune utilizări a imobilului ce a fost vândut intimatei prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 135/20.01.2017 la S.P.N. P și Asociații.

Nu poate fi primită nici susținerea apelantei potrivit căreia această suprafață de 18,22 mp indivizi cu destinație de grădină excede necesităților exploatării unui apartament/locuințe, din moment ce acest teren a făcut obiectul contractului de închiriere nr. abc din 03.02.2017 încheiat între Serviciul de Utilitate Publică de Administrare a Fondului Locativ și a Cimitirelor B și intimată tocmai pentru a asigura o bună utilizare a construcției înstrăinate.

Tribunalul mai reține că nu are nicio relevanță în cauza de față, faptul că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 135/20.01.2017 la S.P.N. P și Asociații, S.U.P.A.F.L.C. B s-a stabilit ca prețul imobilului înstrăinat să fie achitat în rate, pentru diferența de preț neachitată și dobânda legală aferentă Mun. B înscriindu-se în cartea funciară a imobilului cu dreptul de ipotecă legală.

 

Extras din Decizia nr. 42/27.01.2021, Tribunalul Brăila, Lege5

 

www.lege5.roRapid actualizată, platforma Indaco Lege5 este instrumentul ideal pentru urmărirea modificărilor legislative, consultarea doctrinei sau informații despre companii.  

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here