Despre arendare

Instituţia la care ne referim a fost reglementată prin Legea arendării nr. 16/1994, în vigoare de la 7 aprilie 1994 până la 30 septembrie 2011, fiind abrogată prin Legea 71/2011 și înlocuită de Codul Civil 2009. Dispoziţii generale În Codul civil, arendarea este tratată prin reglementările privind contractul de locaţiune, unde se precizează, prin art. 1778, următoarele: (1) Locațiunea bunurilor imobile și aceea a bunurilor mobile se numește închiriere, iar locațiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare. (2) Dispozițiile prezentei secțiuni sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii locuințelor și arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte. Reluăm, din dispoziţiile generale, prevederile de mai jos. Durata maximă a locațiunii. Locațiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă părțile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.(Art. 1.783) Incapacități. Dacă legea nu dispune altfel, locațiunile încheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot face decât acte de administrare nu vor depăși 5 ani. (Art. 1.784) Incapacități de a vinde. Persoanele prevăzute la art. 1.654 alin. (1) nu pot să vândă bunurile proprii pentru un preț care constă într-o sumă de bani provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează ori a cărui administrare o supraveghează, după caz. (Art. 1.655) Potrivit art. 1654 citat, sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, chiar și prin licitație publică: a)mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le vândă; b)părinții, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă; c)funcționarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvență, executorii, precum și alte asemenea persoane, care ar putea influența condițiile vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează. Încălcarea interdicțiilor prevăzute la lit. a) și b) se sancționează cu nulitatea relativă, iar a celei prevăzute la lit. c) cu nulitatea absolută. Obligațiile privind folosirea bunului Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu prudență și diligență, potrivit destinației stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinația sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește. (Art. 1799) Schimbarea formei ori destinației bunului. Folosirea abuzivă. Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinația sau dacă îl întrebuințează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese și, după caz, rezilierea contractului. (Art. 1800) Expirarea termenului. Contractul de locațiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părți sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înștiințare prealabilă. În privința obligației de restituire a bunului dat în locațiune, contractul încheiat pe durată determinată și constatat prin înscris autentic constituie, în condițiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului. Dispozițiile se aplică în mod corespunzător și contractului încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent. (Art. 1809) Tacita relocațiune. Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor. Noua locațiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel. (Art. 1810) Moartea locatorului sau a locatarului. Locațiunea nu încetează prin moartea locatorului sau a locatarului. Cu toate acestea, în cazul locațiunii cu durată determinată, moștenitorii locatarului pot denunța contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoștință de moartea locatarului și existența locațiunii. (Art. 1820) Reguli particulare în materia arendării Bunuri ce pot fi arendate. Pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi: terenurile cu destinație agricolă, și anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuștii fructiferi, plantațiile de hamei și duzi, pășunile împădurite, terenurile ocupate cu construcții și instalații agrozootehnice, amenajările piscicole și de îmbunătățiri funciare, drumurile tehnologice, platformele și spațiile de depozitare care servesc nevoilor producției agricole și terenurile neproductive care pot fi amenajate și folosite pentru producția agricolă; animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, utilajele și alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole. (Art. 1.836) Arendarea făcută pe durată nedeterminată. Dacă durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul. (Art. 1.837) Schimbarea categoriei de folosință. Arendașul poate schimba categoria de folosință a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat în scris de către proprietar și cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare. (Art. 1.839) Asigurarea bunurilor arendate. Arendașul este obligat, chiar în lipsă de stipulație expresă, să asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamități naturale. (Art. 1840) Caracterul executoriu. Contractele de arendare încheiate în formă autentică, precum și cele înregistrate la consiliul local constituie, în condițiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele și în modalitățile stabilite în contract. (Art. 1845) Cesiunea arendării. Cu acordul scris al arendatorului, arendașul poate să cesioneze contractul de arendare soțului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenților săi majori. (Art. 1846) Interdicția subarendării. Nu sunt permise oficiile de arendași. Subarendarea totală sau parțială este interzisă, sub sancțiunea nulității absolute. (Art. 1847) Reînnoirea arendării. Contractul de arendare se reînnoiește de drept, pentru aceeași durată, dacă niciuna dintre părți nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinație agricolă, cu cel puțin un an. Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz al reînnoirii se reduc la jumătate. (Art. 1848) Dreptul de preempțiune. Arendașul are drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1.730-1.739. (Art. 1849) Cazuri speciale de încetare a contractului. Contractul de arendare încetează prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului. (Art. 1850) Într-un material viitor vom prezenta reglementări din Codul fiscal referitoare la arendare. Rapid actualizată, platforma legislativă Indaco Lege5 este instrumentul ideal pentru urmărirea modificărilor legislative, mai ales în contexul decretării stării de urgență pe teritoriul României