Prin cererea de chemare în judecată reclamantul GDM a chemat în judecată pe pârâţii GVC, NPT şi GSN şi a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate validitatea conventiei de vanzare cumparare autentificată sub nr. 1816 din 10.10.2013 de BNP MD, încheiată la data de 10.10.2013, între acesta în calitate de cumparator şi pârâți în calitate de vânzători, şi să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.

În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că în data de 10.10.2013, între acesta şi pârâți, s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr. 1816 din 10.10.2013 de BNP MD, prin care pârâții i-au înstrăinat terenul în suprafață de 3360 mp situat în intravilanul comunei Amarăștii de Sus, nr.7.

Imobilul este evidenţiat în titlul de propietate nr. 2228-abc/27.05.2002 emis de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a județului D şi a intrat în posesia pârâților conform sentinței civile nr. www/2012 pronunțată de Judecătoria C, rămasă definitivă şi irevocabilă prin nerecurare.

Reclamantul a arătat că prețul convenit de către părți, 4500 lei a fost achitat integral la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare.

Reclamantul a arătat că a solicitat pârâților să-l însoțească la notar, în vederea perfectării actelor, însă GVC şi NPT au refuzat să se prezinte iar GSN s-a prezentat în data respectivă, dar nu a putut prezenta actele necesare întocmirii contractului de vânzare cumpărare, după cum este evidențiat şi în Încheierea de certificare de fapte nr. 3/11.06.2014 emisă de catre Societatea profesionala Notariala RL şi Sorop AO.

Cum cei trei pârâți au fost notificați să se prezinte la Societatea Profesională Notarială RL şi Sorop AO în vederea încheierii contractului în formă autentică şi acest lucru nu s-a putut, singura posibilitate pentru perfectarea actelor şi pentru obținerea unui act autentic este prezentul demers judiciar, învestind instanța cu soluționarea prezentei cereri.

Reclamantul a arătat că suprafata de 3360 mp, situată în intravilanul comunei Amarăștii de Sus, are carte funciară, dar nu este întabulată după cum reiese din certificatul nr. xyz31.03.2014 emis de către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară D.

În drept, reclamantul şi-a întemeiat acțiunea pe dispoziţiile art. 35 noul C. proc. civ. şi art. 1528, art. 1650 noul C. proc. civ.

Probe: în dovedirea acțiunii a solicitat încuviințarea probei cu acte, martori şi orice alte probe considerate necesare de către instanţă. 

Ce apărări concrete au formulat paratii în cauză?

Pârâţii legal citaţi nu au formulat întâmpinare. 

Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat și cum a argumentat  hotărârea respectivă?

Prin sentinţa nr. 15559/10.12.2015 pronunţată de Judecătoria Craiova a fost admisă acţiunea formulată de reclamantul GDM în contradictoriu cu pârâţii GVC, NPT şi GSN; a fost constatată valabilitatea convenţiei încheiată la data de 10.10.2013, a fost constatat dreptul de proprietate al reclamantului asupra terenului în suprafaţă de 3360m.p.teren intravilan, situat în Amarăștii de Sus, nr.7, în T7, P380/2; s-a menționat faptul că sentinţa respectivă ţine loc de act autentic de vânzare cumpărare; s-a luat act că reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa de fond a avut în vedere următoarele considerente:

La data de 10.10.2013, între reclamant şi pârâți, s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr. 1816 din 10.10.2013 de BNP MD, prin care pârâții i-au înstrăinat terenul în suprafață de 3360 mp situat în intravilanul comunei Amarăștii de Sus, nr. 7, pentru care s-a achitat preţul de 4500 lei şi s-a intrat în posesie.

Imobilul este evidenţiat în titlul de propietate nr. 2228- abc/27.05.2002 emis de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a județului D şi a intrat în posesia pârâților conform sentinței civile nr.www/2012 pronunţată de Judecătoria C, rămasă definitivă şi irevocabilă prin nerecurare.

Reclamantul a făcut dovada că pârâţii GVC şi NPT au refuzat să se prezinte la notarul public iar GSN s-a prezentat în data respectivă, dar nu a putut prezenta actele necesare întocmirii contractului de vânzare cumparare, după cum este evidențiat şi în Încheierea de certificare de fapte nr. 3/11.06.2014 emisă de catre Societatea Profesională Notarială RL şi Sorop AO.

Starea de fapt a fost reţinută de instanţă din înscrisurile depuse la dosar şi din declaraţia martorului GH, audiat în cauză la propunerea reclamantului.

Având însă în vedere că obiectul convenţiei încheiate de părţi l-a constituit suprafaţa de teren intravilan de 3360 mp, pentru care norme imperative impun condiţia ca înstrăinarea să se facă prin acte autentice, rezultă că pârâţii nu au realizat o transmitere valabilă a dreptului de proprietate, convenţia părţilor reprezentând doar un antecontract de vânzare-cumpărare ce a dat naştere la obligaţia de a face în sarcina părţilor, respectiv de a vinde şi a cumpăra în viitor şi de a încheia actul în forma solemnă cerută de lege pentru a opera transferul dreptului de proprietate.

Examinând actele dosarului, instanţa a constatat că pârâţii, la data de 10.10.2013 erau proprietari ai terenului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, iar promitentul-cumpărător a achitat la rândul său preţul convenit, neexistând aşadar impedimente pentru executarea în natură a obligaţiei de a face rezultând din antecontract.

Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un antecontract prin care părţile se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, un contract de vânzare cumpărare.

Potrivit prevederilor art. 1669 noul Cod civil, în cazul în care obligaţia de a face nu este adusă la îndeplinire de către debitor, creditorul poate fi autorizat de a o aduce la îndeplinire. În acest cadru juridic, instanţa prin suplinirea consimţământului debitorului obligaţiei de a face izvorâtă din antecontract va pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare.

Aşadar, dacă promitentul vânzător nu-şi respectă obligaţia asumată de a se prezenta în vederea încheierii în mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea ca în situaţia în care bunul se mai află în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale să solicite instanţei de judecată - în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natura pagubelor - să pronunţe în baza art. 1669 Cod civil o hotărâre judecătorească.

Acest act jurisdicţional va ţine loc de act autentic de vânzare cumpărare şi va avea caracter translativ de drepturi, operând transferul dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului vânzător în cel al beneficiarului cumpărător, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.

În aceste condiţii, instanţa a constatat incidenţa în speţă a dispoziţiilor art. 1279 noul Cod civil, care consacră principiul executării în natură a obligaţiilor şi în temeiul cărora este admisibilă pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, sub rezerva îndeplinirii cumulative a două condiţii - şi anume încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu respectarea cerinţelor generale de valabilitate ale actelor juridice prevăzute de art. 1179 noul Cod civil şi existenţa în patrimoniul promitentului vânzător a bunului a cărui vânzare a fost promisă.

Pe cale de consecinţă, instanţa a apreciat ca fiind întemeiată acţiunea reclamantului, sens în care a admis-o, a constatat valabilitatea convenţiei încheiată la data de 10.10.2013 şi a constatat dreptul de proprietate al reclamantului asupra terenului în suprafaţă de 3360m.p., teren intravilan, situat în Amarastii de Sus, nr.7, în T7, P380/2 urmând ca sentinţa respectiva să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare. 

Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către pârâți şi, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată sau infirmată de instanţa de control judiciar?

Da, sentinţa civilă nr.15559/10.12.2015 a Judecătoriei Craiova a fost atacată de către pârâți cu apel, dar instanţa superioară, de control judiciar a menţinut hotărârea respectivă, reţinându-se temeinicia şi legalitatea acesteia. 

Ai nevoie de Codul Civil? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF sau MOBI de AICI!