Se întâmplă adeseori ca un chiriaș (locatar) căruia i-a expirat contractul de închiriere al unei locuințe să rămână în continuare în acea locuință și să nu dorească să elibereze de bună-voie imobilul respectiv, și, de cele mai multe ori nici nu dorește să mai plătească chirie.
Tot astfel, se poate întâmpla și ca diverse persoane (ocupanți) să se instaleze la un moment dat în propria noastră locuință și, din varii motive, să nu dorească să mai elibereze de bună-voie imobilul respectiv. Într-o astfel de situație se pune întrebarea cum procedăm în calitate de proprietari (locatori) pentru ca fostul nostru chiriaș sau alte persoane să elibereze cât mai urgent locuința respectivă pe care o ocupă fără drept ?
Răspunsul la o astfel de întrebare încercăm să îl regăsim în cadrul prezentului articol.
Există reglementată în legislație vreo procedură care să permită proprietarului (locatorului) să evacueze mai rapid dintr-un imobil persoanele care îl ocupă fără drept?
Da, o astfel de procedură există în noul Cod de procedură civilă care prevede dispoziții exprese în ceea ce privește evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari (chiriași) sau alte persoane.
Astfel, cel care dorește evacuarea unor persoane care ocupă fără drept un imobil are la dispoziție fie procedura prevăzută de Titlul XI-art. 1033-1048 din noul Cod de procedură civilă, fie procedura de drept comun, mai greoaie și de mai lungă durată.
Dacă proprietarul (locatorul) alege să se folosească de procedura prevăzută de noul Cod de procedură civilă, reținem că un astfel de demers nu aduce nicio atingere drepturilor acestuia la plata chiriei, la plata de despăgubiri şi nici altor drepturi născute în temeiul contractului sau al legii, după caz. În acest sens, pentru realizarea drepturilor şi îndeplinirea obligaţiilor izvorând din contract, precum şi a celor prevăzute de dispoziţiile legale aplicabile în materie, partea interesată (proprietarul (locatorul)), va putea proceda, după caz, potrivit dispoziţiilor referitoare la ordonanţa de plată sau celor privind soluţionarea cererilor cu valoare redusă ori la sesizarea instanţei competente, în condiţiile dreptului comun.
Care este primul demers ce trebuie făcut de proprietar (locator) în vederea evacuării locatarului (chiriașului)/ocupantului unui imobil?
Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
Legiuitorul diferențiază în ceea ce privește durata locaţiunii; astfel, dacă locaţiunea este pe durată nedeterminată, denunţarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată şi notificare de evacuare a imobilului; în schimb, când locaţiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.
Tot astfel, atunci când proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.
Când suntem în prezența unei evacuări voluntare?
Dacă locatarul sau ocupantul care a fost notificat în condiţiile mai sus arătate a părăsit imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare.
În conformitate cu prevederile art. 1039 din noul Cod de procedura civila, se prezumă că imobilul este părăsit în caz de încetare a activităţii economice ori de încetare a folosirii imobilului de către locatar sau ocupant ori de către persoanele aflate sub controlul lor, precum şi în cazul returnării cheilor imobilului, ridicării echipamentelor, mărfurilor sau altor bunuri mobile din imobil.
Când poate proprietarul (locatorul) să sesizeze instanţa de judecată?
Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condiţiile mai sus arătate refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.
Reținem că cererile astfel formulate în temeiul Titlului XI din noul Cod de procedura civilă sunt de competenţa judecătoriei în circumscripţia căreia se află situat imobilul ocupat fără drept ori, după caz, închiriat, chiar dacă locatarul a părăsit imobilul sau contractul a încetat.
În ceea ce priveste cererile de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fără drept, soluţionate potrivit procedurii speciale prevăzute de noul Cod de procedură civilă, acestea se taxează cu 100 lei (art. 6 alin. 3 din OUG nr. 80/2013).
Locatarul şi ocupantul imobilului sunt socotiţi ca având domiciliul lor obligatoriu la imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept.
Legiuitorul arată că, dacă imobilul este închis, toate notificările, citaţiile şi celelalte acte de procedură emise vor fi afişate la uşa imobilului.
Cum se judecă cererea de evacuare formulată potrivit noului Cod de procedură civilă?
Cererea de evacuare se judecă cu citarea părţilor; prin excepţie, în cazul în care evacuarea imobilului pentru neplata chiriei se solicită în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu, potrivit legii, cererea de evacuare se judecă fără citarea părţilor .
Cererea de evacuare se judecă de urgenţă, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă s-a dat cu citarea părţilor.
Reţinem şi faptul că, potrivit legiuitorului, întâmpinarea nu este obligatorie.
Pârâtul chemat în judecată, potrivit procedurii prevăzute în Titlul XI din noul Cod de procedura civila, nu poate formula cerere reconvenţională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanţie, pretenţiile sale urmând a fi valorificate numai pe cale separată.
În schimb, pârâtul poate invoca apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt şi de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.
Dacă s-a solicitat şi plata chiriei, instanţa, cu citarea părţilor, va putea dispune odată cu evacuarea şi obligarea pârâtului la plata acesteia, inclusiv a sumelor devenite exigibile în cursul judecăţii (art. 1041 alin. 4 din noul Cod de procedura civila).
În ceea ce privește hotărârea de evacuare reținem că aceasta este executorie.
Ce căi de atac se pot formula împotriva hotărârii de evacuare/a executării hotărârii de evacuare?
Hotărârea de evacuare poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la pronunţare, dacă s-a dat cu citarea părţilor, sau de la comunicare, când s-a dat fără citarea lor.
De asemenea, reținem că împotriva executării hotărârii de evacuare cei interesaţi pot introduce contestaţie la executare, în condiţiile legii.
Poate fi suspendată executarea hotărârii de evacuare?
Potrivit art. 1044 alin. 1 din noul Cod de procedura civila, în principiu, executarea hotărârii de evacuare nu va putea fi suspendată.
Cu toate acestea, în cazul evacuării pentru neplata chiriei se va putea dispune suspendarea executării hotărârii în cadrul contestaţiei la executare sau a apelului exercitat de către pârât numai dacă acesta consemnează în numerar, la dispoziţia creditorului, chiria la care a fost obligat, suma stabilită pentru asigurarea ratelor de chirie datorate până la data cererii de suspendare, precum şi cea aferentă ratelor de chirie ce ar deveni exigibile în cursul judecăţii procesului.
Suspendarea încetează de drept dacă, la expirarea termenului pentru care chiria a fost astfel acoperită, debitorul nu cere şi nu depune suma ce se va fixa de instanţa de executare pentru acoperirea unor noi rate, în condiţiile prevăzute la art. 1044 alin. 1 din noul Cod de procedura civila.
Ai nevoie de Noul Cod de procedură civilă? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF, de AICI!
