24 Septembrie, 2018

CJUE: Contractul de închiriere comercială şi recuperarea chiriilor

Pentru soluţionarea unui litigiu cu privire la compensația pentru cheltuielile cu recuperarea chiriilor restante, a fost pusă în discuţie conformitatea cu reglementările UE în materie, sub mai multe aspecte. 

În caz de întârziere în efectuarea plăților, în afara aplicării de dobânzi de întârziere creditorul trebuie despăgubit, prin efectul legii, cu o sumă fixă, de cel puţin 40 euro, pentru cheltuielile suportate în vederea recuperării fondurilor. În plus față de suma fixă, pentru orice cheltuieli de recuperare care depășesc suma fixă respectivă  creditorul este îndreptățit să solicite o despăgubire rezonabilă de la debitor.

Aceste reglementări se regăsesc, în esenţă, în Directiva nr. 7/2011 privind combaterea întârzierii efectuării plăților în cazul tranzacțiilor comerciale şi din care găsiţi extrase la sfârşitul materialului. În transpunerea directivei, statele membre decid dacă exclud contractele care au fost încheiate înainte de 16 martie 2013. De la 16 martie 2013 este abrogată reglementarea anterioară, dată prin Directiva nr. 35/2000, fără a aduce atingere obligațiilor care revin statelor membre privind termenele de transpunere a directivei în legislația națională și de aplicare a acesteia. Cu toate acestea, directiva menționată continuă să se aplice contractelor încheiate înainte de această dată, şi cărora Directiva nr. 7/2011 nu li se aplică. 

Litigiul pentru care a fost nevoie de clarificări

Părțile din litigiul principal sunt întreprinzători care au încheiat, la 20 septembrie 2010, un contract de închiriere pe durată nedeterminată în temeiul căruia locatarul, domnul S., a utilizat spațiile de birouri aparținând proprietarului, domnul Z., în schimbul unei chirii. Proprietarul i‑a pretins locatarului plata unei compensații având un cuantum forfetar de 40 de euro pentru costurile de recuperare a chiriilor plătite cu întârziere din 9 aprilie 2014 până în luna februarie 2015.

Tribunalul Districtual din Varșovia a respins acțiunea domnului Z., întemeiată pe articolul 10 alineatul 1 din Legea din 8 martie 2013, pentru motivul că aceasta nu era aplicabilă contractelor încheiate anterior datei de 28 aprilie 2013. Domnul Z. a formulat apel împotriva acestei decizii la instanța care, înainte de a se pronunţa, a trimis întrebări la Curtea de Justiţie a UE. 

Ce anume a fost de clarificat?

• Dacă închirierea de spații reprezintă un serviciu în sensul articolului 2 punctul 1 și al articolului 3 din Directiva 2011/7.

• În cazul unui răspuns afirmativ la prima întrebare, instanța de trimitere are îndoieli cu privire la aspectul dacă, în cazul unui contract de închiriere pe durată nedeterminată, tranzacția comercială corespunde contractului sau „tranzacției” izolate și distincte pe care o constituie fiecare plată a chiriei. Potrivit acesteia, contractul s‑ar compune dintr‑o serie de operațiuni care constituie o succesiune de tranzacții comerciale. Subzistă o îndoială cu privire la aspectul dacă legiuitorul Uniunii Europene protejează un act juridic precum un contract sau dacă acesta garantează de asemenea un „fapt economic efectuat de o parte economică”, precum plata în contrapartidă a livrării de bunuri sau de servicii.

• Potrivit instanței de trimitere, din articolul 2 punctul 1 din Directiva 2011/7 rezultă că, deși orice contract este o tranzacție comercială, nu orice tranzacție comercială constituie în mod necesar un contract. Astfel, mai multe tranzacții comerciale individuale ar putea rezulta dintr‑un singur contract‑cadru. În plus, protecția dreptului creditorului la plata în termen în cadrul unei tranzacții comerciale ar încuraja faptul de a nu limita protecția menționată la contracte, ci de a o extinde la operațiunile comerciale.

• În cazul în care noțiunea „tranzacție comercială” ar trebui înțeleasă ca fiind tranzacția izolată și distinctă pe care o constituie fiecare plată a chiriei, instanța de trimitere ridică de asemenea problema dacă statele membre sunt în măsură să excludă, în temeiul articolului 12 alineatul (4) din Directiva 2011/7, aplicarea acestei directive la contractele de închiriere încheiate înainte de 16 martie 2013 (data de la care se aplică noua Directivă – n.n. LegeStart) atunci când întârzierile în efectuarea plății chiriilor survin după această dată.

Cu alte cuvinte, instanţa de trimitere întreabă, pe de o parte, daca vorbim doar de contracte sau si de tranzacţii punctuale determinate de contract, daca intră aici şi locaţia ca plăţi periodice sau strict contractul de locaţiune si, în sfârşit, care din Directive se aplică în condiţiile în care contractul a fost încheiat sub imperiul vechii directive iar plăţile sunt datorate ulterior acesteia. 

Ce interpretare dă CJUE?

• Articolul 12 alineatul (4) din Directiva 2011/7 permite statelor membre să decidă, cu ocazia transpunerii directivei în cauză, dacă doresc să excludă din domeniul de aplicare al acesteia contractele încheiate înainte de 16 martie 2013.

• În ceea ce privește modul de redactare a articolului 12 alineatul (4) din Directiva 2011/7, trebuie remarcat faptul că legiuitorul Uniunii folosește expresia „contracte încheiate”, iar nu expresia „tranzacții comerciale”, reluată în alte dispoziții ale acestei directive.

• Prin utilizarea expresiei „contracte încheiate”, legiuitorul Uniunii a înțeles să permită statelor membre să excludă din domeniul de aplicare al Directivei 2011/7 raporturile contractuale încheiate înainte de 16 martie 2013, în întregime, inclusiv efectele care decurg din raporturile contractuale menționate și care se materializează după această dată.

• Atunci când un stat membru a făcut uz de opțiunea care îi este recunoscută la articolul 12 alineatul (4) din Directiva 2011/7, contractele încheiate înainte de 16 martie 2013 rămân, sub rezerva articolului 6 alineatul (3) litera (b) din Directiva 2000/35, guvernate de această din urmă directivă, inclusiv pentru efectele lor viitoare, în pofida faptului că Directiva 2000/35 este în principiu abrogată începând de la aceeași dată. În acest caz, Directiva 2011/7 nu se poate aplica efectelor unor astfel de contracte, care survin începând de la 16 martie 2013, întrucât acestea nu pot intra în același timp sub incidența dispozițiilor Directivei 2000/35 și a dispozițiilor Directivei 2011/7.

• Litigiile referitoare la plăți datorate după 16 martie 2013 nu pot intra sub incidența dispozițiilor Directivei 2011/7 atunci când contractul în temeiul căruia trebuie onorate plățile respective a fost încheiat înainte de această dată și când statul membru în cauză a făcut uz de opțiunea prevăzută la articolul 12 alineatul (4) din Directiva 2011/7.

• Articolul 12 alineatul (4) din Directiva 2011/7 trebuie interpretat în sensul că statele membre pot exclude din domeniul de aplicare al acestei directive întârzierile în efectuarea plăților în executarea unui contract încheiat înainte de 16 martie 2013 chiar și atunci când întârzierile respective survin ulterior acestei date.

În încheierea deciziei, completul CJUE a răspuns la întrebările preliminare astfel:  

Articolul 12 alineatul (4) din Directiva 2011/7/UE a Parlamentului European și a Consiliului din 16 februarie 2011 privind combaterea întârzierii în efectuarea plăților în tranzacțiile comerciale trebuie interpretat în sensul că statele membre pot exclude din domeniul de aplicare al acestei directive întârzierile în efectuarea plăților în executarea unui contract încheiat înainte de 16 martie 2013 chiar și atunci când întârzierile respective survin ulterior acestei date.

Hotărâre pronunţată la 1 iunie 2017, în cauza C‑330/16, având ca obiect o cerere de decizie preliminară formulată de Tribunalul Regional din Varșovia în procedura Piotr Zarski împotriva Andrzej Stadnicki 

Dreptul Uniunii Europene

Directiva nr. 35/2000

Articolul 6 alineatul (3):

„În transpunerea prezentei directive, statele membre pot exclude: […]

(b) contractele care au fost încheiate anterior datei de 8 august 2002 […]” 

Directiva nr. 7/2011

• Art. 1 alineatul (1):

„Prezenta directivă urmărește să combată întârzierea în efectuarea plăților în tranzacțiile comerciale, în vederea asigurării funcționării adecvate a pieței interne, promovând astfel competitivitatea întreprinderilor, în special cea a [întreprinderilor mici și mijlocii (IMM‑uri)].”

• Art. 2:

„În sensul prezentei directive, se aplică următoarele definiții:

1. «tranzacții comerciale» înseamnă tranzacții între întreprinderi sau între întreprinderi și autorități publice care conduc la furnizarea de bunuri sau prestarea de servicii contra cost; […]”

• Art. 6 din Directiva 2011/7 „Compensația pentru costurile de recuperare”:

„(1) Statele membre se asigură că, atunci când dobânda pentru efectuarea cu întârziere a plăților în tranzacțiile comerciale devine exigibilă în conformitate cu articolul 3 sau 4, creditorul are dreptul de a obține de la debitor o sumă fixă de 40 [de euro], în calitate de despăgubire minimă.

(2) Statele membre se asigură că suma fixă menționată la alineatul (1) este exigibilă fără a fi necesară o notificare și reprezintă o despăgubire pentru cheltuielile de recuperare ale creditorului.

(3) În plus față de suma fixă menționată la alineatul (1), creditorul este îndreptățit să solicite o despăgubire rezonabilă de la debitor pentru orice cheltuieli de recuperare care depășesc suma fixă respectivă angajate din cauza efectuării cu întârziere a plăților de către debitor. Aceste cheltuieli ar putea să includă cheltuielile suportate, printre altele, în vederea angajării unui avocat sau a unei firme de colectare a debitelor.”

• Art. 12 alineatul (4):

„În transpunerea prezentei directive, statele membre decid dacă exclud contractele care au fost încheiate înainte de 16 martie 2013.”

• Art. 13:

 „Directiva 2000/35/CE se abrogă de la 16 martie 2013, fără a aduce atingere obligațiilor care revin statelor membre privind termenele de transpunere a directivei în legislația națională și de aplicare a acesteia. Cu toate acestea, directiva menționată continuă să se aplice contractelor încheiate înainte de data de la care prezenta directivă nu se mai aplică [a se citi «înainte de această dată, cărora prezenta directivă nu li se aplică»] în temeiul articolului 12 alineatul (4).”

comentarii

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu