Cum este de presupus, problema pusă în discuţie are implicaţii practice. Tema propusă poate fi încă şi mai complexă dacă există mai mulţi proprietari din care doar unul a promis vânzarea cotei sale indivize, iar cumpărătorul chiar a făcut plata.

Problema în discuţie a ajuns, de curând, la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, anume la Completul competent să judece recursul în interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Suceava referitor la admisibilitatea acţiunii privind validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat, în situaţia în care promitentul-vânzător are doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia. Recursul a fost solicitat în urma constatării că la instanţele judecătoreşti există o practică neunitară în soluţionarea acestei probleme de drept.

Astfel, unele instanţe au admis aceste acţiuni, reţinând că partea care şi-a executat obligaţia de plată a preţului are posibilitatea de a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, câtă vreme antecontractul/promisiunea de vânzare-cumpărare îndeplineşte cerinţele generale de valabilitate, prevăzute de art. 948 din Codul civil de la 1864.

Convenţia încheiată de părţi, neîndeplinind condiţia ad validitatem a formei autentice, este nulă ca act de vânzare- cumpărare, însă are valoare de antecontract de vânzare-cumpărare, în baza principiului conversiunii actelor juridice, generând în sarcina ambelor părţi o obligaţie de a face, de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

În ceea ce priveşte condiţia calităţii de proprietar a promitentului-vânzător, s-a apreciat că aceasta este îndeplinită şi în cazul în care convenţia a fost încheiată doar de unul dintre coproprietarii aflaţi în indiviziune asupra bunului imobil înstrăinat, vânzarea fiind în acest caz afectată de o condiţie rezolutorie.

Alte instanţe au admis în parte astfel de acţiuni, constatând intervenită vânzarea-cumpărarea în limitele cotelor indivize ce se cuveneau promitenţilor-vânzători din dreptul de proprietate asupra bunului.

Într-o altă orientare, acţiunile au fost respinse, cu motivarea că vânzarea-cumpărarea este un contract translativ de proprietate, iar pronunţarea unei hotărâri care să suplinească voinţa promitentului-vânzător impune condiţia ca acesta să fie proprietarul exclusiv al bunului vândut.

Hotărârea care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare are caracter constitutiv de drepturi, astfel încât condiţia esenţială pentru a putea fi pronunţată este ca, la momentul judecăţii, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate să aibă calitatea de unic proprietar al bunului vândut, iar dacă o astfel de dovadă nu a fost făcută, nu este posibil a se valida o astfel de promisiune.

Soluţia ar fi aceeaşi şi în cazul co-moştenitorilor, şi aceasta independent de regula aplicabilă în materia vânzării bunurilor aflate în indiviziune, deoarece, în principiu, nu se poate pronunţa o hotărâre judecătorească condiţională, astfel încât o parte dintre efectele acesteia să depindă de voinţa promitentului- vânzător.

În sensul aceleiaşi soluţii, alte instanţe au respins aceste acţiuni cu motivarea că practica şi doctrina în materie s-au pronunţat constant în sensul că instanţa suplineşte exclusiv refuzul nejustificat al uneia dintre părţi de a mai contracta, celelalte condiţii pentru validitatea încheierii contractului trebuind să fie îndeplinite. Prin urmare, promitentul-vânzător trebuie să fie proprietarul exclusiv al imobilului ce formează obiectul vânzării.

În lipsa efectuării partajului între moştenitorii proprietarului imobilului (titular al titlului de proprietate), niciunul dintre aceştia nu este proprietar exclusiv al bunului promis spre vânzare, iar în lipsa îndeplinirii acestei condiţii, esenţiale, de valabilitate a vânzării-cumpărării nu se poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

În cadrul aceleiaşi orientări jurisprudenţiale, alte instanţe au respins astfel de acţiuni ca prematur formulate, cu motivarea că, întrucât nu s-a făcut dovada sistării stării de indiviziune şi atribuirii terenului în lotul promitentului-vânzător, interesul reclamantului de a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare nu este nici născut, nici actual, ci doar eventual. Or, hotărârile judecătoreşti nu pot avea ca obiect pretenţii eventuale, în scopuri preventive, decât în cazuri strict reglementate de lege.

Nu reluăm, aici, textele de lege invocate, nici opinia Colegiului de conducere al Curţii de Apel Suceava sau cea a procurorului general, pe care le puteţi consulta în Decizia pronunţată. Ne limităm să semnalăm că  recursul în interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Suceava a fost admis, iar Completul ÎCCJ a stabilit următoarele:

În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari.

Decizia nr. 12/2015, pronunţată, a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 678/2015, din 7 septembrie 2015

(P) Caută orice dosar aflat în instanţă în Lege5 Online! Lege5 este un soft de documentare legislativă disponibil în variantele Online, Desktop şi Mobile.

comentarii

1 COMENTARIU

  1. Este bine să se țină cont si de situația unui divorț (cu copii) in care nu exista posibilitatea despagubirii. Atunci, poate partea ce trebuie despagubita să îsi vândă partea si să pună în casă, cu copiii la un loc, pe cineva străin?
    Multumesc

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here