20 August, 2019

Ce presupune evidenţa de cadastru la blocuri?

În materiale anterioare, am prezentat aspecte despre aplicarea Programului naţional de cadastru, în condiţiile în care Legea nr. 7/1996 a fost, recent, modificată prin Legea nr. 150/2015. Considerăm că este de interes prezentarea dispoziţiilor legale privind evidenţa cadastral-juridică la condominii.

Reamintim că Legea nr. 7/1996 a fost republicată (r2) în Monitorul Oficial nr. 83/2013.

Cartea funciară colectivă şi individuală

Dacă un imobil cu construcţie – condominiu -, din care unele părţi sunt comune indivize iar restul sunt individuale, se întocmeşte o carte funciară colectivă pentru întreaga construcţie, şi câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală.

Cartea funciară colectivă se înfiinţează concomitent cu deschiderea primei cărţi funciare aferente unei unităţi individuale din cadrul condominiului, la cererea proprietarului acesteia.

Proprietatea individuală poate fi reprezentată din apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă; prin asimilare, poate fi definit condominiu şi un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comună.

Regulamentul de aplicare a legii, din 2014, aprobat prin Ordinul nr. 1140/2014 al preşedintelului Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, precizează că un condominiu poate fi constituit din:

  • un corp de clădire cu unul sau mai multe niveluri, respectiv fiecare tronson cu una sau mai multe scări din cadrul acestuia, dacă se poate delimita proprietatea comună;
  • un ansamblu format din locuinţe şi construcţii cu altă destinaţie, individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care proprietăţile individuale sunt interdependente printr-o proprietate comună forţată şi perpetuă.

Dacă nu există deschisă carte funciară colectivă, documentaţia se completează cu o fişă colectivă care conţine datele din cartea de imobil a asociaţiei de locatari cu privire la lista apartamentelor, suprafaţa blocului, suprafaţa utilă a apartamentelor, descrierea părţilor comune, suprafaţa terenului aferent blocului.

Dacă se solicită înscrierea unui drept asupra unui etaj sau asupra unui apartament dintr-o clădire ce formează obiectul unei proprietăţi individuale pe etaje sau pe apartamente, la documentaţie se va ataşa releveul etajului/apartamentului.

Alipirea proprietăţilor

Proprietarii unor imobile învecinate, în vederea unei mai bune exploatări a acestora, pot să le alipească într-un imobil, în baza unei documentaţii cadastrale şi a actului autentic, întocmite în condiţiile legii.

Actele de alipire şi dezlipire a imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică.

Alipirea unităţilor individuale se realizează dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:

  • unităţile individuale alăturate, situate în acelaşi condominiu, au cel puţin un perete comun, o terasă sau un hol, altele decât cele de folosinţă comună generală;
  • unităţile individuale situate la etaje diferite, cu condiţia să aibă planşeu comun şi să existe scară de acces, alta decât scara din părţile de folosinţă comună generală;

Ce presupune proprietatea comună forţată?

Potrivit Legii nr. 7/1996, dreptul de proprietate comună forţată şi perpetuă pe părţile comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părţi determinate din acesta.

Imobilul, respectiv partea din imobil rezultat/ă din înstrăinare se înscrie în cartea funciară urmând procedura cadastral-juridică.

ATENŢIE! Legea conţine, încă, unele dispoziţii care însă au fost declarate neconstituţionale. Alineatele (3)(6) ale articolului 45 (devenit prin renumerotare art. 26) au fost declarate neconstituţionale prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 1.514 din 15 noiembrie 2011 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 45 alin. (3) – (6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, decizie publicată în Monitorul Oficial nr. 24/2012.

Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente

Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor şi presupune parcurgerea următoarelor etape:

  • recepţia documentaţiei cadastrale de reapartamentare în vederea scoaterii din părţile de uz comun, întocmită în baza hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari;
  • încheierea actului autentic prin care toţi coproprietarii îşi exprimă acordul pentru încetarea destinaţiei de folosinţă comună şi pentru diminuarea corespunzătoare a cotelor părţi indivize din condominiu;
  • înscrierea în cartea funciară, în baza documentaţiei cadastrale şi a înscrisului autentic menţionat mai sus, a operaţiunii de reapartamentare.

În vederea individualizării părţii de uz comun ca unitate locativă nou creată, cartea funciară colectivă trebuie să cuprindă obligatoriu fişa colectivă întocmită pentru întreaga clădire, pe tronsoane sau scări, după caz, cu indicarea dreptului de proprietate exclusivă şi în care să fie evidenţiate cotele de teren şi cotele din părţile comune indivize recalculate, aferente unităţilor individuale.

Cota din părţile comune aferente unei unităţi individuale nu poate fi egală cu zero.

Împărţirea unei construcţii

Operaţiunea de împărţire a unei construcţii – condominiu în mai multe unităţi individuale se numeşte apartamentare. Operaţiunea de împărţire a unei unităţi individuale în mai multe unităţi individuale noi se numeşte subapartamentare. Aceste operaţiuni se fac în baza unei documentaţii cadastrale şi a actului autentic, întocmite în condiţiile legii.

Apartamentarea este operaţiunea de împărţire a unei construcţii – condominiu, înscrisă în cartea funciară, în mai multe unităţi individuale care se înscriu în cărţi funciare individuale. Prin operaţiunea de apartamentare se stabilesc şi se înscriu în cartea funciară colectivă părţile comune şi cotele din părţile comune, aferente fiecărei unităţi individuale.

În lipsa unei stipulaţii contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-părţi se stabilesc prin raportarea suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire.

Construcţiile nefinalizate, înscrise în cartea funciară, care nu au proces verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, nu pot fi apartamentate.

Reapartamentarea este operaţiunea de desprindere a unei unităţi individuale din părţile comune ale unui condominiu cu stabilirea/restabilirea cotelor din părţile comune, aferente fiecărei unităţi individuale.

Încetarea destinaţiei de folosinţă comună se poate hotărî numai cu acordul tuturor coproprietarilor.

Imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei comune, se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.

Sistarea apartamentării/condominiului

Operaţiunea de sistare a apartamentării unei construcţii tip condominiu se poate realiza dacă proprietarul deţine toate unităţile individuale componente al condominiului.

Operaţiunea de sistare a apartamentării se efectuează la cererea proprietarului tuturor unităţilor individuale din condominiu, în baza acordului autentic de voinţă, astfel:

a) dacă proprietarul construcţiei este şi proprietarul terenului pe care aceasta este amplasată, atunci se efectuează următoarele operaţiuni:

  • se sistează cărţile individuale aferente unităţilor individuale;
  • se sistează cartea funciară a construcţiei;
  • construcţia se transcrie în cartea funciară a terenului.

b) dacă proprietarul construcţiei nu este şi proprietarul terenului pe care aceasta este amplasată, atunci se sistează cărţile individuale aferente unităţilor individuale, iar pentru înscrierea construcţiei se aplică dispoziţiile referitoare la dreptul de superficie.

Regimul mansardelor

În sensul dat prin Regulamentul menţionat, mansardarea reprezintă crearea şi înscrierea unor noi unităţi individuale, prin extinderea condominiului pe verticală, cu recalcularea cotelor din părţile comune.

Etapele privind înscrierea mansardei în evidenţele de cadastru şi carte funciară, în cazul extinderii condominiului prin mansardare sunt:

I. Reapartamentarea:

  • recepţia documentaţiei cadastrale de reapartamentare în vederea scoaterii din părţile de uz comun a terasei, prin care se formează o nouă unitate individuală şi se recalculează cotele din părţile comune, întocmită în baza hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari în condiţiile art. 658 alin. (1) Codul civil;
  • încheierea actului autentic prin care coproprietarii îşi exprimă acordul pentru diminuarea corespunzătoare a cotelor părţi indivize din condominiu;
  • înscrierea în cartea funciară a operaţiunii de reapartamentare, în baza documentaţiei cadastrale şi a înscrisului autentic, înscrierea mansardei în baza autorizaţiei de construire şi a procesului verbal de recepţie la terminarea lucrărilor.

II. Subapartamentarea - se face recepţia documentaţiei de subapartamentare a mansardei, încheierea actului autentic de subapartamentare mansardă şi înscrierea actului de subapartamentare.

Dacă blocul proprietate privată are o curte interioară – teren public

La înscrierea în evidenţele de cadastru şi carte funciară a terenurilor din domeniul public al statului, amplasate în interiorul unor imobile proprietate a persoanelor fizice/juridice, se va proceda astfel:

  • dacă imobilele proprietatea persoanelor fizice/juridice sunt înscrise în cartea funciară, atunci înscrierea terenurilor din domeniul public al statului se face în baza documentaţiei cadastrale de dezlipire care nu conţine actul autentic de dezlipire şi certificatul fiscal;
  • dacă imobilele proprietatea persoanelor fizice/juridice nu sunt înscrise în cartea funciară, dar au atribuite numere cadastrale, atunci înscrierea terenurilor din domeniul public al statului se face în baza documentaţiei cadastrale de primă înregistrare, iar recepţia se realizează cu suprapunere. În cazul în care se solicită ulterior înscrierea în cartea funciară a imobilului proprietatea persoanelor fizice/juridice, se va proceda conform art. 74 din regulament, cu diminuarea suprafeţei acestui imobil cu suprafaţa terenului aflat în domeniul public al statului, fără a se solicita acordul proprietarului persoană fizică/juridică.

Ai nevoie de Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF, de AICI!

comentarii

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu