19 August, 2017

Ce obligaţii are chiriaşul din locuinţa socială sau de necesitate?

Prin HG nr. 457/2017 au fost aduse modificări şi completări la Normele metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1.275/2000. În noua formă, Normele sunt în vigoare de la 6 iulie 2017, data publicării HG nr. 457 în Monitorul Oficial nr. 526/2017.

Mai jos prezentăm câteva din obligaţiile chiriaşului (locatarului), astfel cum rezultă contractul specific de locaţiune, anexă la Norme, în urma recentelor modificări. 

Locuinţa care face obiectul locaţiunii va fi folosită de locatar şi de membrii familiei menţionaţi în comunicarea încheierii contractului de locaţiune. 

Chiria lunară

Plata chiriei se suportă, corespunzător art. 44 alin. 2 din Legea locuinţei nr. 114/1996, care prevede: “Nivelul chiriei nu va depăşi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferenţa până la valoarea nominală a chiriei, calculată potrivit art. 31, va fi subvenţionată de la bugetul local al unităţii administrativ-teritoriale unde este situată locuinţa socială”.

Potrivit formularului de Contract, prevăzut în Norme, chiria se compune din:

  • o cotă de la bugetul local;
  • o cotă-parte suportată de locatar şi care se va recalcula ori de câte ori apar modificări ale veniturilor acestuia, potrivit prevederilor art. 45 din Legea locuinţei nr. 114/1996. Diferenţa se va suporta din bugetul local. Se vor avea în vedere pentru acest calcul prevederile legale în vigoare cu privire la locaţiunea locuinţelor.

Art. 45 din lege prevede:

“Titularul contractului de închiriere este obligat să comunice primarului, în termen de 30 de zile, orice modificare produsă în venitul net lunar al familiei acestuia, sub sancţiunea rezilierii contractului de închiriere.

În cazurile în care venitul net lunar pe familie s-a modificat, autoritatea administraţiei publice locale va opera modificarea chiriei şi a subvenţiei acordate, cuvenite proprietarului.”

Neplata la termen a chiriei atrage o penalizare de 0,1% asupra sumei datorate, pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi care urmează celei în care suma a devenit exigibilă, fără ca majorarea să poată depăşi totalul chiriei restante.

În caz de neplată, executarea silită se va face conform prevederilor legale în vigoare, iar locatarul va fi obligat să achite chiria restantă, precum şi dobânda şi cheltuielile de judecată. 

Obligaţiile părţilor privind folosirea şi întreţinerea spaţiilor care fac obiectul contractului

Obligaţiile proprietarului/locatorului:

  • să predea locatarului bunul dat în locaţiune;
  • să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii;
  • să întreţină în bune condiţii elementele structurii de rezistenţă a clădirii, elementele de construcţie exterioare ale clădirii (acoperiş, faţadă, împrejmuiri, pavimente, scări exterioare), curţile şi grădinile, precum şi spaţiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri); să întreţină în bune condiţii instalaţiile comune proprii clădirii (ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală și de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antenă colectivă, telefonie etc.);
  • să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii, conform destinaţiei stabilite. Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor. În caz de urgenţă, locatarul îl poate înştiinţa pe locator şi după începerea reparaţiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înştiinţării;
  • să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului folosinţa liniştită şi utilă a bunului, fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă.

Obligaţiile locatarului:

  • să ia în primire bunul dat în locaţiune;
  • să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract;
  • să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune;
  • să asigure reparaţiile locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului;
  • să asigure reparaţiile de întreţinere curentă;
  • să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte;
  • să îi notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării reparaţiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă, sub sancţiunea plăţii de daune-interese şi a suportării oricăror altor cheltuieli. 

Expirarea termenului contractului de locaţiune

Contractul de locaţiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă. 

Încetarea contractului de locaţiune

Locatarul poate denunţa unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puţin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă. 

Rezilierea contractului

 Atunci când venitul net lunar pe familie, realizat în 2 ani fiscali consecutivi, depăşeşte cu peste 20% nivelul prevăzut la art. 42 din Legea locuinţei nr. 114/1996, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare.

Art. 42 din lege prevede:

“Au acces la locuinţă socială, în vederea închirierii, familiile sau persoanele cu un venit mediu net lunar pe persoană, realizat în ultimele 12 luni, sub nivelul câştigului salarial mediu net lunar pe total economie, comunicat de Institutul Naţional de Statistică în ultimul Buletin statistic anterior lunii în care se analizează cererea, precum şi anterior lunii în care se repartizează locuinţa.”

 Atunci când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii.

 Atunci când locatarul subînchiriază locuinţa deţinută, cedează locaţiunea sau schimbă destinaţia spaţiului închiriat, locatorul are dreptul să rezilieze contractul de închiriere, iar locatarul va fi obligat la repararea eventualelor daune cauzate. 

Clauze finale şi speciale

Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătoreşti.

Locatarul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinţei, precum şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.

Contractul reprezintă voinţa părţilor şi orice modificare sau completare a clauzelor contractuale se poate face numai în scris şi cu acordul ambelor părţi.

Ai nevoie de Legea locuinței nr. 114/1996? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF sau MOBI, de AICI!

comentarii

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu