Ce ar trebui să cunoaştem despre accesiunea imobiliară artificială?

Literatura juridică* a definit accesiunea ca fiind acel mod de dobândire a dreptului de proprietate constând în încorporarea materială a unui lucru mai puţin important într-un lucru mai important, în temeiul căruia, dacă cele două lucruri au aparţinut unor proprietari diferiţi proprietarul lucrului mai important va dobândi dreptul de proprietate şi asupra lucrului care este mai puţin important. Cu respectarea anumitor condiţii legale, proprietarul lucrului mai important are obligaţia să-l despăgubească pe proprietarul lucrului mai puţin important.

În acest articol vom prezenta doar câteva aspecte despre care credem că pot fi de interes pentru cititorii noştri.

Accesiunea imobiliară artificială reprezintă o variantă de accesiune în cazul căreia proprietarul terenului dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra construcţiilor care s-ar edifica pe terenul său.

Este de reţinut că accesiunea imobiliară artificială este una dintre cele mai des întâlnite situaţii în practică dintre cele referitoare la accesiune, în general.

Legiuitorul arată în art. 577 alin. 1 din NCC următoarele: construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil (denumite în continuare lucrări) revin proprietarului acelui imobil (teren) dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului (terenului) cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului (terenului) din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel (art. 577 alin. 2 din NCC).

Aşadar, observăm că niciun moment, în perioada de la edificarea construcţiei şi până la opţiunea proprietarului terenului, constructorul lucrării nu dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei, acesta având doar posesia asupra acesteia.

În schimb, observăm că există o prezumţie în favoarea proprietarului terenului în sensul că orice lucrare este prezumată a fi făcută de acesta, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară.

Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie**, când proprietarul terenului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.

Concluzionând, reţinem că proprietarul terenului devine proprietarul construcţiilor realizate pe terenul său chiar dacă acesta nu este autorul construcţiilor respective, ci o altă persoană, care a realizat construcţiile respective fără a avea acordul proprietarului terenului.

Deşi acest caz este mai rar întâlnit în practică, în situaţia în care proprietarul terenului a realizat lucrarea cu materialele altuia, acesta devine proprietarul lucrării, neputând fi obligat la desfiinţarea acesteia şi nici la restituirea materialelor întrebuinţate.

Legiuitorul a prevăzut faptul că, într-o astfel de situaţie, proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor, precum şi la repararea, în condiţiile legii, a oricăror alte prejudicii cauzate.

În primul rând, trebuie înţeles ce anume semnifică termenul de lucrări autonome. Astfel, legiuitorul a definit lucrările autonome ca fiind construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil (teren).

În al doilea rând, atragem atenţia că NCC (asemenea vechii reglementări) reglementează două modalităţi sub care poate fi concretizată accesiunea imobiliară artificială într-un asemenea caz: realizarea de către autorul unei lucrări cu bună-credinţă sau cu rea-credinţă.

În cazul în care autorul lucrării este de bună-credinţă, proprietarul terenului are dreptul:

a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus terenului  prin efectuarea lucrării; sau

b) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Firesc, se poate ridica întrebarea "Când autorul lucrării este de bună-credinţă?".

Autorul lucrării este de bună-credinţă dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al terenului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezultă din cartea funciară şi nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său.

Reţinem că nu poate invoca buna-credinţă cel care construieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege.

Tot astfel, dispoziţiile mai sus amintite referitoare la autor de bună-credinţă sunt aplicabile şi autorului lucrării care se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra terenului altuia, să devină proprietarul acesteia.

În cazul în care autorul lucrării este de rea-credinţă, proprietarul terenului are dreptul:

a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus terenului; sau

b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia; sau

c) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Reţinem că în cazul în care proprietarul terenului solicită autorului lucrării de rea-credinţă să desfiinţeze lucrarea, aceasta se face, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie (şi anume cu obţinerea autorizaţiei de desfiinţare în condiţiile stipulate de  Legea nr. 50/1991), pe cheltuiala autorului acesteia, care este ţinut totodată să repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinţă.

Spre deosebire de legislaţia actuală, în interpretarea vechii reglementări (Codul Civil de la 1864), se considera că art. 494, fiind o normă specială în materie de desfiinţare de construcţii, permitea, în cazul în care constructorul era de rea-credinţă, desfiinţarea construcţiei fără a mai fi fost nevoie de autorizaţie de desfiinţare.

În primul rând, trebuie menţionat faptul că termenul de lucrări adăugate semnifică acele lucrări care nu au caracter de sine stătător; astfel, ele pot fi:

a) necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora;

b) utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului;

c) voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului.

a) Lucrările necesare. Proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării adăugate necesare din momentul efectuării acesteia, plătind autorului cheltuielile rezonabile făcute de acesta, chiar dacă imobilul nu mai există.

Legiuitorul a prevăzut că, în cazul în care lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă, din suma datorată de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuată cu costurile necesare obţinerii acestora.

b) În cazul lucrărilor utile trebuie diferenţiat între autorul lucrării de bună-credinţă si cel de rea-credinţă.

Astfel, în cazul în care autorul lucrării utile este de bună-credinţă, proprietarul terenului devine proprietarul lucrării din momentul efectuării acesteia, cu plata, la alegerea sa:

a) a valorii materialelor şi a manoperei; sau

b) a sporului de valoare adus imobilului.

În cazul în care autorul lucrării utile este de rea-credinţă, proprietarul terenului are dreptul:

a) să devină proprietarul lucrării, în funcţie de regimul acesteia, cu sau fără înscriere în cartea funciară, după caz, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei, fie jumătate din sporul de valoare adus imobilului; sau

b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea terenului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese.

Reţinem însă că, în ambele cazuri, când valoarea lucrării este considerabilă, proprietarul terenului poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulaţie pe care terenul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

c) Lucrările voluptuare. În cazul lucrării voluptuare, proprietarul terenului are dreptul:

a) să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară şi fără nicio obligaţie către autorul lucrării;

b) să ceară obligarea autorului de rea-credinţă al lucrării la desfiinţarea acesteia, cu readucerea terenului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese.

Legea prevede că autorul de bună-credinţă al lucrării poate să  ridice respectiva lucrare înainte de restituirea terenului către proprietar, cu condiţia de a readuce terenul în situaţia anterioară.

Aveţi nevoie de forma consolidată la zi a actelor normative? Acum puteţi cumpăra online acte normative (format PDF, MOBI) de pe Lege5.ro, fără să aveţi nevoie de un abonament Lege5.

Achiziţionarea actelor normative se face din zona gratuită a aplicaţiei Lege5 Online. Din momentul achiziţionării, aveţi acces la fişiere timp de două săptămâni. Formele consolidate pot fi descărcate de maximum patru ori în această perioadă.

Cum procedaţi ca să cumpăraţi online un document electronic? Găsiţi un ghid AICI.

Lege5 este soft de documentare legislativă disponibil în variantele Online, Desktop şi Mobile.

Foto: Free Images