14 Octombrie, 2019

Ce acțiune trebuie să folosească proprietarul pentru eliberarea imobilului său?

Reclamantul K.A. a chemat în judecată pe pârâta S.P. pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, în baza probelor administrate, să se dispună de către instanța de judecată evacuarea pârâtei din imobilul casă de locuit situat în localitatea Cristeştii Ciceului, la numărul administrativ xy, comuna Uriu, solicitându-se totodată obligarea pârâtei la cheltuieli de judecată către reclamant.

În motivarea în fapt a cererii s-a arătat că pârâta a fost tolerată în imobil, deoarece era concubina fratelui reclamantului, în acest sens fiind pronunțată și Ordonanţa Preşedinţială nr. 1770/17.10.2011.

Astfel, prin Ordonanţa Preşedinţială nr. 1770/17.10.2011 a fost admisă, în parte, cererea de ordonanţă preşedinţială formulată de către reclamanta S.P. (pârâta în prezenta cauză) împotriva pârâtului K.A. (reclamantul în prezenta cauză) şi, pe cale de consecinţă, s-a dispus reintegrarea reclamantei în locuinţa sa din localitatea Cristeştii-Ciceului, nr. adm.xy jud. Bistriţa-Năsăud, până la soluţionarea irevocabilă a dosarului civil nr. x/186/2011 al Judecătoriei Beclean având ca obiect partajul între aceleași părți.

În dosarul civil de partaj nr. x/186/2011 al Judecătoriei Beclean, prin sentinţa civilă nr. 471/2012 s-a dispus anularea, ca insuficient timbrată, a acţiunii precizată de către reclamanta S.P. împotriva pârâtului K.A., hotarârea respectivă rămânând irevocabilă.

Față de faptul că reclamantul a devenit astfel singurul proprietar, acesta şi-a intabulat la data de 25.02.2011 dreptul de proprietate asupra imobilelor de categorie construcţii (casă de locuit) şi teren aferent, în suprafaţă de 1.750 mp, imobile situate în loc. Cristeştii Ciceului, la nr. xy.

Față de cele mai sus arătate, reclamantul devenind singurul proprietar al imobilul casă de locuit situat în localitatea Cristeştii Ciceului, la numărul administrativ xy, comuna Uriu, și, având în vedere și faptul că nu mai există nici temeiurile avute în vedere la pronunțarea Ordonanţei Preşedinţiale nr. 1770/17.10.2011, dosarul civil având ca obiect partajul între aceleași părți fiind definitiv și irevocabil soluționat, pârâta nemaiavând niciun fel de temei să locuiască în imobilul casă menționat, reclamantul a solicitat evacuarea pârâtei din imobilul respectiv.

În probaţiune, reclamantul a precizat că se prevalează de proba cu înscrisuri. 

Ce apărări concrete a formulat pârâta în cauză?

Pârâta a formulat întâmpinare ce a fost depusă la dosarul cauzei prin care aceasta a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

Pârâta a arătat că reclamantul ar fi trebuit să promoveze împotriva acesteia o acţiune în revendicare, și nu o acțiune în evacuare așa cum este acțiunea promovată în prezenta cauză.

Acţiunea în evacuare se află doar la îndemâna celui care a închiriat un imobil şi poate fi folosită când chiriaşul refuză predarea bunului, presupunând existenţa unor raporturi locative decurgând dintr-un contract de închiriere, situaţie care nu se regăseşte în speţă. 

Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat ?

Prin sentinţa civilă nr. 755/2013 pronunţată de Judecătoria Beclean a fost admisă acţiunea civilă formulată de către reclamantul K.A. împotriva pârâtei S.P. şi, în consecinţă: s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul casă de locuit situat în localitatea Cristeştii Ciceului, la numărul administrativ xy, comuna Uriu, pârâta a fost obligată la plata sumei de 210,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, către reclamant. 

Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către pârâtă şi, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată sau infirmată de instanţa superioară? Cum a argumentat instanţa superioară hotărârea respectivă?

Da, sentinţa civilă nr. 755/2013 pronunţată de Judecătoria Beclean a fost atacată de către pârâtă cu apel, iar prin decizia civilă nr. 110/A/3.10.2013 a Tribunalului Bistriţa-Năsăud, a fost admis apelul declarat de pârâta S.P., împotriva sentinţei civile nr. 755/2013 pronunţată de Judecătoria Beclean, care a fost schimbată în întregime în sensul că a fost respinsă ca neîntemeiată acţiunea introductivă formulată de reclamantul K.A., în contra pârâtei, având ca obiect evacuare, şi a fost înlăturată dispoziţia de obligare a pârâtei la plata către reclamant a cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente:

Tribunalul a reţinut că reclamantul este unic proprietar asupra imobilului litigios şi trebuie să se bucure de atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie, şi numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul său propriu.

Tribunalul a observat că prima instanţă a omis să dea eficienţă regulilor legale care au dispus asupra modului în care se apără dreptul de proprietate privată, acţiunea de faţă având tocmai acest scop. Noul Cod Civil dispune, prin articolul 563, că acest demers constă în exercitarea acţiunii în revendicare. În opinia instanţei de apel evacuarea poate funcţiona doar în cadrul raportului juridic de locaţiune.

Originea acţiunii în evacuare (acţiune cu caracter personal faţă de cea în revendicare – cu regim juridic de acţiune reală) o constituie Legea nr. 5/1973. Apoi, evacuarea a fost prevăzută de Legea nr. 114/1996 a locuinţei (de abrogare a legii evocată înainte), în art. 25 (abrogat prin Legea nr. 71/2011), cuprins în Capitolul 3, intitulat „Închirierea locuinţelor”, deci tot în contextul unui raport de locaţiune.

Eliberarea imobilului şi lăsarea acestuia în posesia şi folosinţa proprietarului a reprezentat doar o măsură ce a derivat implicit şi necesar din dispoziţia principală de obligare a pârâtului ce a pretins că foloseşte bunul fără niciun drept care să poată fi opus reclamantului proprietar, cu efect de paralizare a acţiunii în revendicare, de a-i recunoaşte secundului dreptul real cel mai deplin.

Tribunalul a apreciat că nelegal a fost admisă cererea de evacuare formulată de K.A., prin ocolirea acţiunii în revendicare, cele două având evident un regim juridic diferit. 

Dacă hotărârea instanţei de apel a fost atacată de către reclamant şi, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată sau infirmată de instanţa superioară? Cum a argumentat instanţa superioară hotărârea respectivă?

Da, decizia civilă nr. 110/A/3.10.2013 a Tribunalului Bistriţa-Năsăud a fost atacată de reclamant cu recurs, iar instanța de recurs a admis recursul reclamantului K.A.. cu consecința admiterii actiunii introductive de instanță și a obligat pârâta intimată să-i plătească reclamantului recurent cheltuieli de judecată în recurs.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa de recurs a avut în vedere următoarele considerente:

Reclamantul a investit instanţa cu o acţiune în evacuarea pârâtei, care a fost tolerată în imobil, deoarece era concubina fratelui reclamantului după cum rezultă din considerentele ordonanţei preşedinţiale nr. 1770/17.10.2011, pronunţată de Judecătoria Beclean.

După decesul numitului K.M., reclamantul a devenit proprietar al imobilului înscris în Cf 25183 Uriu, în baza sentinţei judecătoreşti nr. 457/05.05.2009, pronunţată de Judecătoria Beclean.

Apărarea dreptului de proprietate se poate face prin acţiunea în acţiunea în evacuare sau revendicare, în funcţie de raporturile juridice existente între reclamant şi pârât sau inexistenţa acestora.

În cazul de faţă, pârâta S.P. a ocupat imobilul în litigiu, în baza relaţiei de concubinaj pe care a avut-o cu defunctul frate al reclamantului.

În aceste circumstanţe, instanta de recurs a apreciat că între părţi exista un raport juridic privind folosinţa bunului, pârâta având dreptul de a folosi bunul în virtutea relaţiilor de concubinaj şi reclamantul tolerând această situaţie.

De regulă, folosinţa unei locuinţe fără a exista un contract de închiriere se face în baza relaţiilor de rudenie sau relaţiilor de afinitate, însă între părţi se încheie un contract în baza căruia se permite folosinţa locuinţei, pe un timp determinat, chiar dacă nu s-a stabilit data până la care se poate folosi imobilul.

În aceste circumstanţe, persoana tolerată are statutul unui detentor precar şi evident obligaţia de a părăsi imobilul la solicitarea proprietarului.

În ipoteza în care persoana tolerată nu dă curs solicitării, proprietarul are posibilitatea de a promova o acţiune în evacuare, specifică raporturilor de locaţiune.

Într-adevăr, apărarea dreptului de proprietate se face potrivit noului cod, potrivit dispoziţiilor art. 563 Cod civil, însă aceste dispoziţii legale nu pot fi interpretate restrictiv, cu consecinţa respingerii acţiunii în evacuare.

În acest sens, este şi jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, care în decizia nr. 169/2011 pronunţată în dosar nr. 4197/114/2008 a statuat „că prin acţiunea în evacuare reclamanta nu a urmărit valorificarea unui drept de proprietate exclusiv şi absolut în cadrul unei acţiuni în revendicare, ci doar un drept personal de creanţă, având caracter relativ în cadrul acţiunii evacuare, urmând constrângerea debitorului la executarea obligaţiei de a face.

Astfel, prin acţiunea în evacuare reclamanta nu a solicitat obligarea pârâţilor să-i recunoască dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar evacuarea acestora şi predarea bunului în materialitatea sa”.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a concluzionat şi subscriem acestei concluzii, că „a susţine că reclamanta nu se poate prevala de titlul său numai în cadrul unei acţiuni în revendicare prin compararea titlurilor în condiţiile în care pârâţii nu afirmă că ar deţine vreun titlu, contravine dispoziţiilor legale în materia proprietăţii, precum şi practicii şi doctrinei în materie”.

Instanța de recurs a considerat că a interpreta restrictiv dispoziţiile legale în materia evacuării ar conduce şi la o inechitate socială, protejându-se culpa pârâtei, căreia i s-ar permite folosirea bunului în continuare în lipsa vreunui titlu legal, doar în considerarea unei construcţii juridice formale, nesusţinută de nici un argument legal

Extras din Decizia nr.63/08.01.2014, Curtea de Apel Cluj-Napoca, Secţia a I-a Civilă – www.curteadeapelcluj.ro

Ai nevoie de Codul Civil? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF, de AICI!

comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: madalinamoceanu@yahoo.com

Fara comentarii

Scrie un comentariu