DETALII despre creditele ipotecare acordate persoanelor fizice

Așa cum deja este cunoscut, prin OUG nr. 37/2020 legiuitorul român a prevăzut că obligația de plată a ratelor scadente aferente împrumuturilor, reprezentând rate de capital, dobânzi și comisioane, acordate debitorilor de către creditori până la data intrării în vigoare a OUG nr. 37/2020[1] se suspendă la cererea debitorului cu până la 9 luni, dar nu mai mult de 31.12.2020. De dată relativ recentă în Monitorul Oficial, Partea I nr. 285/06.04.2020 a fost publicată HG nr. 270/2020 pentru aprobarea Normelor de aplicare a prevederilor OUG nr. 37/2020 privind acordarea unor facilități pentru creditele acordate de instituții de credit și instituții financiare nebancare anumitor categorii de debitori, din 02.04.2020(denumite în continuare Norme), norme în vigoare la data de 06.04.2020. Având în vedere interesul practic suscitat de către subiectul respectiv în prezentul articol ne-am propus să prezentăm anumite aspecte reglementate de legiuitor privind creditele ipotecare acordate persoanelor fizice. Care este perioada de acordare a facilităților de suspendare la plată a ratelor din creditele ipotecare? Perioada pentru care se acordă facilitățile de suspendare la plată a ratelor scadente aferente împrumuturilor, reprezentând rate de capital, dobânzi și comisioane, acordate debitorilor de către creditori din creditele ipotecare definite conform prevederilor art. 1 lit. f) din OUG nr. 37/2020[2] se stabilește conform opțiunii debitorului, ce poate fi exprimată o singură data, și este cuprinsă între o lună și 9 luni, fără a putea depăși data de 31.12.2020. Scadența ultimei rate incluse în perioada de suspendare la plată este cel mai târziu data de 31.12.2020. Perioada de rambursare a ratelor de dobândă eșalonate cu termene de plată suspendate este de 60 de luni, calculată începând cu prima zi calendaristică următoare perioadei de suspendare a obligațiilor de plată a ratelor scadente acordate de creditor în condițiile art. 3 din OUG nr. 37/2020[3]. Care sunt condițiile de acordare a facilității de suspendare la plată a ratelor scadente aferente creditelor ipotecare? Poate fi suspendată rambursarea ratelor, dobânzilor și comisioanelor scadente numai pentru creditele ipotecare care îndeplinesc următoarele condiții cumulative: a) au fost acordate până la data intrării în vigoare a prevederilor OUG nr. 37/2020, respectiv 30 martie 2020 inclusiv; b) data scadenței finale a obligațiilor de rambursare a ratelor, prevăzută în contractele de credit, este ulterioară datei de intrare în vigoare a prevederilor OUG nr. 37/2020, respectiv 30.03.2020 inclusiv; c) nu le-a fost declarată scadența anticipată până la data de 30.03.2020 inclusiv; d) nu înregistrează rate scadente restante, la data de 16.03.2020 inclusiv, sau debitorii au efectuat plata obligațiilor restante până la data solicitării suspendării obligației de plată în condițiile prevăzute la art. 2 alin. (1) din OUG nr. 37/2020 (art. 4 din Norme). Care sunt criteriile de eligibilitate a debitorilor persoane fizice din contractele de credite ipotecare și condițiile de aprobare a cererilor de suspendare la plată a ratelor scadente? Poate beneficia de acordarea facilității de suspendare a obligației de plată a ratelor, dobânzilor și comisioanelor aferente creditului ipotecar, care îndeplinește condițiile prevăzute la art. 4 din Norme, debitorul persoană fizică ale cărui venituri au fost afectate direct sau indirect de situația gravă generată de pandemia COVID-19, sub condiția transmiterii solicitării către creditor cel mai târziu în termen de 45 de zile de la intrarea în vigoare a prevederilor OUG nr. 37/2020 Debitorul transmite creditorului solicitarea de suspendare în conformitate cu prevederile art. 3 alin. 1 și 2 din OUG nr. 37/2020. Creditorul aprobă solicitarea debitorului care, prin una din căile de transmitere prevăzute la art. 3 alin. 1 și 2 din OUG nr. 37/2020, declară pe proprie răspundere că i-au fost afectate veniturile proprii și/sau veniturile aferente familiei debitorului, direct sau indirect, de situația gravă generată de pandemia COVID-19 față de nivelul înregistrat anterior declarării stării de urgență și se afla în imposibilitatea de a onora obligațiile de plată aferente creditului ca urmare a intervenției uneia/mai multora dintre următoarele cauze, fără a se limita la acestea: intrarea debitorului/membrilor familiei acestuia în șomaj tehnic ca efect al închiderii/restrângerii activității angajatorului, concedierea debitorului/membrilor familiei acestuia[4], reducerea salariului debitorului/membrilor familiei acestuia, plasarea debitorului în carantină instituționalizată sau izolare la domiciliu, îmbolnăvirea cu COVID-19 și altele asemenea. Creditorul analizează solicitarea formulată de debitor, verifică încadrarea creditului în condițiile prevăzute la art. 4 și 5 din Norme și în termen de maximum 15 zile de la data primirii solicitării comunică debitorului decizia sa de aprobare/respingere a cererii de suspendare a obligațiilor de plată a ratelor. Decizia de aprobare conține și numărul de rate pentru care a fost solicitată de debitor și aprobată suspendarea la plată și se comunică debitorului în format letric sau prin poștă electronică, la datele de contact precizate în contractul de credit sau printr-un alt canal de comunicare la distanță oferit de creditor, sau telefonic, cu respectarea obligației creditorului de înregistrare a convorbirii, după caz, în funcție de opțiunea exprimată de debitor. Modificarea clauzelor contractuale ca efect al aprobării solicitării beneficiarului în temeiul prevederilor OUG nr. 37/2020 se realizează fără încheierea de acte adiționale, prin notificarea clauzelor contractuale modificate, inclusiv noul grafic de rambursare a creditului și graficul de rambursare a dobânzilor eșalonate, transmisă de creditor debitorului în termen de 30 de zile de la primirea solicitării. Notificarea debitorului se realizează în format letric sau prin poșta electronică, la datele de contact precizate în contractul de credit sau printr-un alt canal de comunicare la distanță oferit de creditor, conform opțiunii exprimate de debitor. În graficului de rambursare a creditului revizuit după acordarea facilității de suspendare a obligației de plată rata de dobândă se menține la nivelul prevăzut în contractul de credit inițial încheiat între debitor și creditor. În cazul creditelor garantate, inclusiv al celor garantate în cadrul programelor guvernamentale, în termenul de 15 zile mai sus prevăzut creditorul notifică și garantul cu privire la prelungirea valabilității contractului de garantare în condițiile prevederilor art. 3 alin. (2) și la modificarea clauzelor angajamentului de garantare în vederea acordării facilității de suspendare în temeiul prevederilor OUG nr. 37/2020, prelungirea producând efecte de la data acordului garantului. Ce trebuie să cunoaștem referitor la caracteristicile facilității de suspendare la plată a obligațiilor de plată a ratelor aferente creditelor ipotecare contractate de debitorii persoane fizice de la creditor? Creditorul acordă facilitatea de suspendare a obligației debitorului de plată a ratelor aferente creditului ipotecar la plata tuturor componentelor creditului ipotecar, respectiv rate de principal, dobânzi și comisioane, pe perioada stabilită conform prevederilor art. 3 din Norme[5], conform opțiunii debitorului. În cazul în care creditorul a aprobat solicitarea debitorului, prelungirea duratei contractuale produce efecte de la data comunicării de către debitor a solicitării de suspendare către creditor. Ce trebuie să cunoaștem referitor la prelungirea duratei de creditare aferente creditelor ipotecare contractate de debitorii persoane fizice? Perioada de creditare stabilită inițial în contractul de credit poate fi prelungită cu o perioadă egală cu durata suspendării obligației de plată, cu respectarea de către creditori a reglementarilor interne privind încadrarea în limita de vârstă a debitorilor la terminarea contractului prelungit. Pentru debitorii pentru care prelungirea maturității creditelor depășește limita de vârstă prevăzută prin reglementările creditorilor de acordare a creditelor, creditorii procedează la restructurarea creditelor cu încadrarea în limita de vârstă. Prin derogare de la prevederile art. 2 lit. f) și art. 21 lit. h) din anexa nr. 2 la HG nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementarea a programului "Prima casă", cu modificările și completările ulterioare, în cazul creditelor acordate în cadrul programului "Prima casă", durata maximă a creditului de 30 de ani poate fi prelungită cu o perioadă egală cu durata suspendării la plata ratelor acordate în condițiile prevederilor OUG nr. 37/2020, cu respectarea de către creditori a reglementărilor interne privind încadrarea în limita de vârstă a debitorilor la terminarea contractului prelungit. Ce trebuie să cunoaștem referitor la rambursarea dobânzilor amânate la plată aferentă creditelor ipotecare contractate de debitorii persoane fizice? Legiuitorul arată că pentru creditele ipotecare contractate de persoane fizice dobânda aferentă perioadei de suspendare se calculează potrivit prevederilor contractului de credit și reprezintă o creanță distinctă și independentă în raport cu celelalte obligații izvorâte din contractul de credit. Plata de către debitor a creanței reprezentând dobânda totală aferentă perioadei de suspendare la plată acordată conform prevederilor OUG nr. 37/2020 se va face eșalonat, începând cu luna imediat următoare încheierii perioadei de suspendare, în 60 de rate lunare egale, fără perceperea de dobândă pentru această componentă a creditului ipotecar, iar graficul de rambursare a acestor plăți se comunică în termen de 5 zile debitorilor și Fondului Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii, denumit în continuare FNGCIMM, odată cu formularea solicitării de emitere a scrisorii de garanție. Rapid actualizată, platforma legislativă Indaco Lege5 este instrumentul ideal pentru urmărirea modificărilor legislative, mai ales în contexul decretării stării de urgență pe teritoriul României [1] OUG nr. 37/2020 a intrat în vigoare la data de 30.03.2020. [2] Potrivit art. 1 lit. f) din OUG nr. 37/2020, prin credit ipotecar se înțelege creditul acordat de un creditor unui debitor persoană fizică, garantat cu ipotecă asupra unui imobil, și credit ce implică un drept legat de un bun imobil, astfel cum sunt acestea reglementate de Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 52/2016 privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile, cu modificările și completările ulterioare, precum și pentru modificarea și completarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 50/2010 privind contractele de credit pentru consumatori, precum și creditele acordate prin programul "Prima casă", aprobat prin Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 60/2009 privind unele măsuri în vederea implementării programului "Prima casă", aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 368/2009, cu modificările și completările ulterioare; [3] Art. 3 din OUG nr. 37/2020(1) Pentru a beneficia de suspendarea rambursării ratelor, dobânzilor și comisioanelor, debitorii trimit creditorilor o solicitare în acest sens, în format letric sau prin poșta electronică, la datele de contact precizate în contractul de credit sau printr-un alt canal de comunicare la distanță oferit de creditor, cel mai târziu până la 45 de zile de la intrarea în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență. (2) În cazul în care debitorul nu poate transmite cererea prin unul dintre mijloacele enumerate la alin. (1), acesta o poate formula pe cale orală, prin telefon, la un număr de telefon dedicat care va fi anunțat de către fiecare creditor pe pagina sa de internet, situație în care creditorul are obligația înregistrării convorbirii. (3) Debitorul poate opta prin solicitarea transmisă creditorului să suspende obligația de plată a ratelor scadente aferente împrumuturilor, reprezentând rate de capital, dobânzi și comisioane, pentru o perioadă cuprinsă între o lună și nouă luni, care să nu depășească data de 31.12.2020. (4) Creditorul analizează solicitarea și o aprobă în condițiile prevăzute în normele de aplicare a prezentei ordonanțe de urgență. (5) Prelungirea duratei contractuale menționate la art. 2 produce efecte de la data comunicării solicitării de suspendare adresate creditorilor pentru solicitările aprobate de creditori. [4] În înțelesul Normelor, membrii familiei debitorului sunt persoanele care au calitatea de soț/soție, părinți și copii, care locuiesc și se gospodăresc împreună cu debitorul. [5] Art.3 din Norme (1) Perioada pentru care se acordă facilitățile de suspendare la plată a ratelor scadente aferente împrumuturilor, reprezentând rate de capital, dobânzi și comisioane, acordate debitorilor de către creditori din creditele ipotecare definite conform prevederilor art. 1 lit. f) din OUG nr. 37/2020 se stabilește conform opțiunii debitorului, ce poate fi exprimată o singură data, și este cuprinsă între o lună și 9 luni, fără a putea depăși data de 31.12.2020. Scadența ultimei rate incluse în perioada de suspendare la plată este cel mai târziu data de 31.12.2020. (2) Perioada de rambursare a ratelor de dobândă eșalonate cu termene de plată suspendate este de 60 de luni, calculată începând cu prima zi calendaristică următoare perioadei de suspendare a obligațiilor de plată a ratelor scadente acordate de creditor în condițiile art. 3 din OUG nr. 37/2020.