Curtea de Justiție a Uniunii Europene (CJUE) a tranșat un aspect important din lungul litigiu dintre proprietarii de drepturi de uzufruct și statul maghiar. Prin hotărârea pronunțată în cauza C-286/25 | BRANDL, Curtea a stabilit că dreptul Uniunii Europene se opune unei formule naționale de calcul care limitează compensațiile financiare la valoarea de piață a terenului din momentul exproprierii mecanice, ignorând profiturile pe care beneficiarii le-ar fi putut obține de-a lungul anilor.
Decizia are un impact major asupra modului în care statele membre pot repara încălcările dreptului european, impunând standarde stricte privind acoperirea prejudiciilor de tip lucrum cessans (beneficiul nerealizat).
Potrivit Hotărârii Curții în cauza C-286/25 | BRANDL privind drepturile de uzufruct asupra terenurilor agricole din Ungaria: dreptul UE se opune unei compensații financiare calculate exclusiv pe baza valorii de piață a terenului la momentul radierii acestor drepturi din registrul funciar
Aplicarea acestui criteriu pentru a stabili cuantumul compensației nu permite o despăgubire adecvată a prejudiciului suferit.
Contextul istoric: Cronologia unui abuz legislativ
Pentru a înțelege miza cazului BRANDL, este necesară o privire de ansamblu asupra modului în care Ungaria a gestionat drepturile de uzufruct asupra terenurilor agricole în ultimul deceniu.
Eliminarea drepturilor de uzufruct - Anul 2013
Ungaria adoptă o legislație prin care anulează drepturile de uzufruct asupra terenurilor agricole deținute de persoane fizice sau juridice care nu au o legătură de familie cu proprietarul terenului.
Intrarea în vigoare și radierea - 1 mai 2014
Drepturile de uzufruct vizate sunt radiate în masă din registrele funciare maghiare, blocând accesul investitorilor (în special străini) la exploatarea terenurilor.
Prima condamnare la CJUE - 21 mai 2019
În cauza Comisia v. Ungaria (C-235/17), CJUE declară că legislația din 2013 încalcă grav libera circulație a capitalurilor și dreptul de proprietate garantat de Carta Drepturilor Fundamentale a UE.
Mecanismul de remediere aprobat de Budapesta - Anul 2021
Pentru a pune în aplicare hotărârea CJUE, în 2021 Ungaria adoptă o nouă lege. Aceasta oferă foștilor uzufructuari (persoane fizice sau juridice ale cărei drepturi de uzufruct au fost radiate din registrul funciar) dreptul de a cere restabilirea drepturilor în registrul funciar și obținerea unei compensații financiare potrivit unei formule de calcul.
Hotărârea definitivă în cauza BRANDL - 13 mai 2026
CJUE declară formula financiară de calcul din legea din 2021 ca fiind contrară dreptului UE, deoarece eșuează în a oferi o reparare integrală și adecvată a prejudiciului.
Formula de calcul din cauza BRANDL: De unde a pornit disputa?
În anul 2021, compania maghiară BRANDL a obținut restabilirea drepturilor sale de uzufruct, care fuseseră radiate abuziv în 2014. Cu toate acestea, pentru perioada de 7 ani în care a fost privată de utilizarea terenurilor, compania era îndreptățită la compensații.
Problema a apărut în momentul aplicării formulei matematice impuse de Ungaria. Legislația maghiară stabilise un algoritm rigid:
- Baza de calcul: 1/20 (adică 5%) din valoarea de piață a terenului la data exactă a radierii (anul 2014).
- Multiplicatorul: valoarea se înmulțea cu numărul de ani scurși între radierea dreptului și restabilirea acestuia.
Această valoare corespunde prețului de vânzare pe care l-ar putea obține proprietarul acelor terenuri, în funcție de interacțiunea dintre cerere și ofertă la momentul respectivei radieri.
Considerând că suma rezultată din acest calcul este derizorie și nu acoperă pierderile reale suferite prin interdicția de a cultiva sau arenda terenurile, BRANDL a acționat statul în judecată în fața instanței Győri Törvényszék (Tribunalul din Győr). Instanța maghiară a suspendat procesul și a cerut clarificări de la CJUE.
Această instanță a adresat Curții de Justiție o întrebare referitoare la aspectul dacă dreptul UE se opune unor norme naționale care limitează despăgubirea la o compensație financiară calculată exclusiv pe baza valorii de piață a proprietății la momentul în care au fost radiate drepturile de uzufruct.
Decizia CJUE:
Curtea răspunde afirmativ şi a declarat formula financiară de calcul din legea din 2021 ca fiind contrară dreptului UE, deoarece eșuează în a oferi o reparare integrală și adecvată a prejudiciului.
Pentru aceste motive, Curtea (Camera a treia) declară:
Dreptul Uniunii trebuie interpretat în sensul că se opune unei reglementări naționale care prevede repararea prejudiciului suferit de titularul drepturilor de uzufruct asupra unor bunuri imobile, ca urmare a desființării ex lege a acestor drepturi, incompatibilă cu articolul 63 TFUE și cu articolul 17 din Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene, prin intermediul unei compensații financiare calculate exclusiv în funcție de valoarea de piață pe care o aveau aceste bunuri la momentul la care drepturile respective au fost radiate din cartea funciară.
Argumentele CJUE: De ce este ilegală formula maghiară?
Curtea a subliniat că dreptul UE impune ca despăgubirea pentru daunele cauzate particularilor să fie proporțională cu prejudiciul suferit și să asigure protecția efectivă a drepturilor lor.
1. Excluderea beneficiului nerealizat (lucrum cessans) este inacceptabilă
Deși recunoaște statelor membre o marjă de apreciere în stabilirea criteriilor de determinare a întinderii despăgubirii, Curtea face trimitere, printre altele, la jurisprudența conform căreia excluderea totală a beneficiului nerealizat din domeniul de aplicare al prejudiciului reparabil este susceptibilă să facă practic imposibilă repararea prejudiciului suferit.
2. O formula de calcul standard este acceptabilă, dar trebuie sa includă şi beneficiul nerealizat
Deși recunoaște că este posibil să se stabilească o formulă standard de calcul pentru a determina, în fiecare caz individual, cuantumul compensației datorate, Curtea subliniază că principiul efectivității impune ca o astfel de formulă să fie concepută în așa fel încât să se ajungă la un cuantum al compensației care să acopere, cu suficientă precizie, beneficiul nerealizat suferit.
3. Decuplarea realității economice de prețul istoric al terenului
Acesta a fost argumentul economic decisiv al Curții. Valoarea de piață a unui teren în momentul vânzării (stabilită prin cerere și ofertă) nu are o legătură directă cu veniturile pe care un uzufructuar le poate genera anual prin exploatare agricolă sau prin arendare.
Exemplu: Un teren agricol poate avea o valoare de piață scăzută la un moment dat din cauza contextului macroeconomic, însă activitatea agricolă desfășurată pe el sau contractele de arendă din anii următori pot genera profituri semnificative. Evaluând despăgubirea doar prin raportare la prețul de vânzare din 2014, statul maghiar a ignorat complet realitatea economică a contractelor de uzufruct.
În consecință, schema de compensare prevăzută de legislația maghiară face excesiv de dificilă în practică obținerea de despăgubiri pentru prejudiciul suferit și este, prin urmare, incompatibilă cu cerința unei despăgubiri adecvate pentru respectivul prejudiciu.
Prin hotărârea din 13 mai 2026, CJUE trimite un semnal clar: repararea unui prejudiciu sistemic nu se poate face prin formule matematice convenabile pentru bugetul statului, ci prin acoperirea pierderilor reale.
Ce urmează?
Tribunalul din Győr este obligat acum să soluționeze cazul BRANDL ignorând formula restrictivă din legea maghiară și să oblige statul la plata unor daune calculate pe baza profiturilor agricole sau a chiriilor (arendelor) de piață reale din perioada 2014-2021. Decizia deschide calea pentru mii de alte cereri similare din partea investitorilor europeni afectați de reforma funciară din Ungaria.
NOTE: O trimitere preliminară permite instanțelor din statele membre ca, în cadrul litigiilor cu care sunt sesizate, să adreseze Curții de Justiție întrebări cu privire la interpretarea dreptului Uniunii sau la validitatea unui act al Uniunii. Curtea de Justiție nu soluționează litigiul național. Este de competența instanței naționale să soluționeze cauza în conformitate cu decizia Curții, care este, în mod similar, obligatorie pentru celelalte instanțe naționale care sunt sesizate cu o problemă similară.
Uzufructul permite unei persoane să utilizeze un teren agricol și să încaseze venituri (recoltă sau arendă) de pe urma acestuia, fără a fi proprietarul acelui teren.
În cazul anulării drepturilor de uzufruct asupra unui teren agricol, beneficiul nerealizat (lucrum cessans) cuprinde veniturile din exploatarea sau arendarea acelui teren pe care uzufructuarul, al cărui drept a fost radiat, nu a putut să le încaseze în perioada dintre acea anulare și restabilirea acelor drepturi.
A se vedea şi:
Hotărârea, 13.05.2026, BRANDL, C-286/25 , ECLI:EU:C:2026:398
Hotărârea Curții din 21 mai 2019, Comisia/Ungaria (Uzufruct asupra terenurilor agricole), C-235/17.
articolul 63 TFUE și cu articolul 17 din Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene